Thị trường bất động sản suy yếu trong quý III

Tại cuộc họp báo cáo về thị trường bất động sản gần đây, Hiệp hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, mặc dù đã có một số động thái tích cực của nhà nước như một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh và bền vững, nhưng tình hình không mấy khả quan.

Các chính sách tiếp tục mâu thuẫn và khó thực hiện đã cản trở nguồn cung bất động sản tăng. Thanh khoản thị trường giảm đáng kể cũng do việc thắt chặt tài chính bất động sản, khiến cả nhà đầu tư và người tiêu dùng cá nhân khó thu được dòng tiền hơn.

Theo thống kê của VARS, phần lớn nguồn cung của thị trường gần đây thuộc phân khúc cao cấp và có giá trên tầm với của đại đa số người tiêu dùng có nhu cầu thực tế.

Trong 9 tháng đầu năm 2022, tổng nguồn cung toàn thị trường đạt 41.886 sản phẩm,  tương đương  77,9% so với năm 2021 và 24% so với năm 2018. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 43% riêng quý 3 năm 2022 chỉ là 33,5%, giảm đáng kể so với nửa đầu năm; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm trước.

Theo VARS, ngành bất động sản vẫn chưa bước vào giai đoạn suy thoái mặc dù thị trường giao dịch bất động sản có dấu hiệu chững lại tuy nhiên nhu cầu vẫn còn mạnh mẽ. Hiện tượng “sốt đất”, “bong bóng”, “hoạt động đầu cơ” ở thời điểm này đã không còn.

Việc sử dụng đòn bẩy tài chính để mua nhà với mục đích đầu tư được tính toán kỹ lưỡng, tập trung vào các hạng mục đáp ứng nhu cầu thực đồng thời cân nhắc kỹ các yếu tố kinh tế vĩ mô và địa chính trị xung quanh, sẽ có những diễn biến bất lợi về thị trường. Tuy nhiên, việc hạ giá bất động sản nói chung là một thách thức do áp lực lạm phát tiếp tục tăng mạnh, chi phí đầu vào cao, v.v.

Theo số liệu của Tập đoàn DKRA, cụ thể đối với thị trường bất động sản nhà ở tại TP.HCM và các vùng lân cận, nhu cầu mua đất nền có xu hướng giảm ở mức 52% - thấp nhất từ trước đến nay.

Lượng xây dựng nhà phố và biệt thự đã giảm gần một nửa nhưng lượng tiêu thụ chỉ đạt 47%. Nguồn cầu yếu ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, nguồn cung căn hộ mới giảm 63,8% đồng thời tỷ lệ hấp thụ tại các dự án chỉ dao động từ 25% đến 60%.

Nhu cầu vốn của thị trường vẫn chưa được đáp ứng khi Nhà nước nới lỏng tín dụng trong tháng 9. Thách thức của khách hàng trong việc vay vốn đã tác động đến nhu cầu, dẫn đến giảm thanh khoản, theo ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Nghiên cứu phát triển  phân tích.

Theo thống kê từ VARS, trong 9 tháng qua, Sở Xây dựng Hà Nội đã xác nhận hơn 8.700 căn hộ chung cư đã sẵn sàng để bán. Con số này tương đương 49,4% vào năm 2020 và 32,7% vào năm 2019.

Trong khi căn hộ giá rẻ chỉ chiếm 4,7% tổng nguồn cung và phân tán xa trung tâm thành phố, căn hộ cao cấp chiếm 62% tổng nguồn cung. Giá trị bán của các hạng mục căn hộ hiện tại thường xuyên tăng đáng kể.

Ngoài ra, giá đất nền tăng trung bình hơn 20% từ năm 2021 và khoảng 5% từ đầu năm. Giá chào bán tại một số dự án tại Mê Linh đã lên tới 100 triệu đồng / m2. Nhìn chung tổng lượng giao dịch đang chững lại

Ở các khu vực phía Bắc khác, Theo dữ liệu từ một số sàn giao dịch, nhu cầu giao dịch ký gửi đã giảm đáng kể, và sự sôi động xung quanh việc bán đất đã giảm đi đáng kể. Chẳng hạn tại Bắc Giang, 3 dự án đấu giá với tổng số 540 căn gần đây nhận được giá khởi điểm dao động từ 8 đến 22 triệu đồng / m2, tuy nhiên giá trúng chỉ cao hơn 5 đến 10% chứ không phải 30-100% như trước.

Tại Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình và Quảng Trị, tình trạng “đầu cơ” không còn phổ biến hơn nhiều so với thời điểm 6 tháng đầu năm 2022, khi người mua và người bán cạnh tranh gay gắt để giành được đất nền, dự án đấu giá. Tuy nhiên hiện tại có rất ít người hỏi về giá cả nhưng không yêu cầu mua hoặc đặt cọc

Phân khúc đất nền khu vực Duyên Hải Bắc Bộ đã hạ nhiệt, giá bán ổn định tại nhiều vị trí, một số chủ đầu tư đưa ra mức giá giảm từ 8–10% so với khu vực vùng ven, đại diện Hải Phát thừa nhận. Các nhà đầu tư ở vùng ven có xu hướng quay trở lại trung tâm trong quý trước.

Các nhà đầu tư vẫn quan tâm đến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là khu vực Hải Phòng và Quảng Ninh. Tuy nhiên, do lo ngại về room tín dụng và lạm phát nên lượng bán ra bị hạn chế. Thị trường tiếp tục dẫn đầu bởi phân khúc căn hộ cao cấp, với các dự án thường có tỷ lệ hấp thụ từ 30 đến 40%.

Sức mua cũng đang suy giảm tại khu vực Tây Nguyên, vốn là tâm điểm đầu tư của thị trường trong những tháng đầu năm. Thị trường vẫn chưa đăng ký lệnh cắt lỗ. Lượng chào mua khiêm tốn và lượng bán ra khá lớn.

Tại Lâm Đồng, chưa đầy 6.000 nền đất được chuyển nhượng thành công trong quý 3, giảm gần 13.000 căn hộ (gần 70%) so với quý 2. Giá cũng có xu hướng giảm đáng kể, một số chủ đầu tư quyết định cắt lỗ, lượng giao dịch tại Đắk Lắk rất thấp và giá bán hầu như không thay đổi theo ông Lê Thế Quân, Giám đốc Thiên Tâm Land phân tích

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, dự đoán ngành sẽ chuyển mình trong thời gian tới nhưng lưu ý rằng thị trường vẫn còn rất nhiều trở ngại cần vượt qua. Đó là, có áp lực tăng lạm phát trong khi vẫn duy trì các hạn chế pháp lý, môi trường kinh tế toàn cầu còn nhiều bất ổn, lãi suất ngân hàng có thể không được điều chỉnh hiệu quả, và các sản phẩm đất đai vẫn bị giám sát chặt chẽ. Do đó, tình trạng thiếu nhà tiếp tục diễn ra, cơ cấu không đa dạng, khả năng hấp thụ tuy tăng nhưng không nhiều. Không có kế hoạch tăng giá.

Do đó, thị trường vẫn còn phải tăng thêm rất nhiều nữa. Đặc biệt, chiến lược khuyến khích chi đầu tư công, trong đó nhóm dự án cơ sở hạ tầng chiếm tỷ trọng lớn, sẽ tạo ra nhiều khu kinh tế, điểm nóng du lịch, đô thị, tất cả sẽ làm tăng nhu cầu về nhà ở, khách sạn, điểm nghỉ mát, doanh nghiệp và văn phòng.

Khi Nhà nước thực hiện có hiệu quả các cơ chế chính sách quản lý cung cầu bất động sản như thuế, tín dụng, tài trợ đất đai ... hay khuyến khích đầu tư, thị trường sẽ bước vào giai đoạn tái cân bằng và tiếp tục mở rộng bền vững.

Sau đại dịch Covid-19, người mua cẩn trọng hơn khi tham gia thị trường, khi giá bán cao và nhiều dự án không đảm bảo về mặt pháp lý, đại diện Savills Việt Nam cho biết. Dự thảo Luật Đất đai đã được cập nhật với các chính sách và quy định mới, chẳng hạn như bỏ khung giá đất cho các dự án bất động sản và thuế suất cao hơn đối với những người sở hữu nhiều căn nhà, bỏ hoang hoặc bán lâu.

Thực hiện điều này sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, loại bỏ các doanh nghiệp và nhà đầu tư không rõ ràng, hạn chế đầu cơ. Điều này sẽ tạo niềm tin cho người mua và giúp cải thiện chất lượng và độ an toàn của thị trường.

Nguồn VnEconomy