Thị trường bất động sản 2020: Đất nền sụt giảm, bất động sản du lịch trầm lắng?

Lệch pha cung – cầu: Thị trường bất ổn

Phát biểu tại Diễn đàn bất động sản Việt Nam thường niên do Hiệp hội bất động sản Việt Nam tổ chức sáng 27/11 tại Hà Nội, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết, mặc dù thị trường bất động sản hiện nay đang suy giảm, song sẽ không rơi vào khủng hoảng, đóng băng như giai đoạn 2012 - 2013.

Lý giải về điều này, ông Đính cho biết, trong giai đoạn 2012 -2013 thị trường đóng băng do tâm lý và niềm tin của nhà đầu tư với thị trường không có. Chính vì vậy, giai đoạn này nguồn cung ra thị trường rất lớn, nhưng không có thanh khoản. Trong khi đó, vấn đề hiện nay là khủng hoảng về nguồn cung.

Dẫn số liệu từ Sở Xây dựng TP.HCM, ông Đính cho biết, trong 9 tháng đầu năm 2019, TP.HCM chỉ có 17 dự án hoàn thành, giảm 72% so với cả năm trước. Số lượng nhà đạt gần 12.500 căn, giảm 64% cả năm trước. 32 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn, với tổng số gần 20.000 căn hộ, căn nhà.

Nguồn cung bất động sản khan hiếm trong năm 2019. Ảnh: NCĐT tổng hợp

Đáng chú ý, trong 9 tháng đầu năm, TP.HCM chỉ có một dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm 83%, 12 dự án được chấp thuận chủ trương, giảm khoảng 72% so với cùng kỳ năm 2018. Đặc biệt không có dự án nhà ở nào được công nhận chủ đầu tư.

Đặc biệt, trong 2 năm gần đây, thị trường bất động sản TP.HCM đã bị sụt giảm mạnh nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là tình trạng quá thiếu nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. 

Trong khi đó, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản – Bộ Xây dựng cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay phát triển chưa thật sự ổn định. Vẫn còn khá nhiều dự án chậm hoàn thành hoặc không đủ điều kiện hạ tầng để đưa vào sử dụng. Cơ cấu hàng hóa bất động sản, nhất là nhà ở (tại các thành phố lớn như Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh,...) còn mất cân đối, chưa phù hợp với nhu cầu của đa số người dân. Giá cả hàng hóa bất động sản, nhất là giá nhà ở chưa ổn định, khá cao so với thu nhập của người dân. 

Từ những khó khăn trên, ông Đính cho rằng nếu không sớm có giải pháp thì năm 2020 nguồn cung sẽ tiếp tục khan hiếm, trong khi nhu cầu tăng cao. Việc mất cân bằng trong cung – cầu khiến thị trường bất động sản 2020 sẽ rơi vào bất ổn và suy giảm nghiêm trọng hơn năm 2019.

Nguyên nhân nào dẫn tới lệch pha cung – cầu

Theo ông Đính, sự khan hiếm nguồn cung bất động sản trong thời gian qua xuất phát từ 3 nguyên nhân bao gồm nguồn tín dụng, sự tăng giá đầu vào và các rào cản về pháp lý.

Phân tích rõ hơn về những nguyên nhân này, ông Đính cho biết, đa số doanh nghiệp bất động sản Việt Nam quy mô vẫn còn khá nhỏ, nguồn vốn phát triển chủ yếu là vốn vay ngân hàng và huy động từ khách hàng. Trong khi đó, Chính phủ đã có nhiều biện pháp hạn chế dòng vốn vay cho thị trường bất động sản, tốc độ tăng trưởng tín dụng giảm mạnh, khiến các doanh nghiệp gặp khó khăn nhất định.

Cùng với đó, sự mất cân đối giữa giá đầu vào và giá bán ra khiến doanh nghiệp gặp khó khăn. Dẫn ví dụ cụ thể, ông Đính cho biết, năm 2019 giá đất, giá đền bù, giá thuế, nhân công, vật liệu… đều tăng cao. Tại Hà Nội, giá bán tăng nhẹ 1-3%, tại TPHCM mức tăng là 5 – 7%, trong khi đó, giá chi phí đầu vào đã tăng hơn 10%, cá biệt có những khu vực tăng cao 20 – 30%. Do đó, đây là một khó khăn bởi trên thực tế, một căn hộ tăng giá khoảng vài triệu đồng thôi cũng khó bán.

Bên cạnh đó, việc rà soát về quy trình giao đất, giao dự án, cấp phép xây dựng, bán nhà đều gặp khó khăn, nhất là tại Hà Nội và TP.HCM.

Dự báo thị trường 2020: Đất nền sụt giảm, bất động sản du lịch trầm lắng

Dự báo thị trường bất động sản năm 2020, ông Hưng cho biết, sẽ không có nhiều biến động, nhu cầu về nhà ở tiếp tục gia tăng, đặc biệt đối với phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp. 

Đối với thị trường bất động sản Hà Nội, nguồn cung bất động sản nhà ở duy trì ổn định, nguồn cung mới vẫn chủ yếu ở phân khúc trung cấp, giá bất động sản tăng 1-2%. Tại Tp. Hồ Chí Minh, nguồn cung bất động sản nhà ở giảm do không có nhiều dự án mới được phê duyệt triển khai, đặc biệt là đối với phân khúc nhà ở giá thấp, giá bất động sản tăng 4-5%.

Đối với thị trường bất động sản đất nền khu vực các tỉnh miền Đông Nam bộ, sau diễn biến từ vụ việc của Công ty Alibaba, công tác quản lý của chính quyền sẽ chặt chẽ hơn, khó có Dự án mới ra hàng. Nhà đầu tư và người tiêu dùng đều e ngại việc mua – bán bất động sản đất nền, dự báo nguồn cung và lượng giao dịch đất nền có thể sụt giảm mạnh.

Với thị trường bất động sản du lịch tại một số địa phương như: Quảng Ninh, Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Nam, Kiên Giang, ... dự báo thị trường tiếp tục chững lại, trầm lắng hơn so với giai đoạn 2017-2018.

►Dòng vốn đổ về đâu khi thị trường bất động sản đi xuống?

►Bất động sản không còn là khoản đầu tư an toàn cho giới đầu tư?

►Giá đất tăng, giá nhà sẽ giảm?