Thêm góc nhìn về biến động giá đất

Trong thời gian qua, tình trạng biến động giá bất động sản, nhất là đất nền đang thu hút sự quan tâm của dư luận. Mối lo ngại về những hệ lụy của hiện tượng này đang trở nên rõ nét. Nhưng, đằng sau sự sôi động đến chóng mặt vẫn có những phương thức để lựa chọn đầu tư trở nên an toàn nhất có thể.

“Sốt” từ nhu cầu thật

Theo quan sát của ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư Savills Việt Nam, giá đất tại nhiều địa phương đã có những biến động đáng kể so với cách đây hơn nửa năm. “Một mặt bằng giá mới đã được hình thành”, ông Khương nói.

Giá bất động sản thay đổi chóng mặt đang là câu chuyện được giới đầu tư địa ốc liên tục cập nhập trong những tháng gần đây. Nhiều chuyên gia nhận định, mức tăng giá trong thời gian vừa qua có rất nhiều lý do khách quan lẫn chủ quan, trong đó có sự đẩy giá của các thành phần môi giới.

Nhưng, ở góc độ người tiêu dùng, Giám đốc Đầu tư Savills Việt Nam nói “nhu cầu ở của người dân là có thật”.  

Hiện nay, TP.HCM có khoảng 10 triệu dân, thì có 2-3 triệu là người dân ngoại tỉnh đến TP.HCM sinh sống và làm việc nên có nhu cầu về nhà ở. Sự cố cháy nổ một số chung cư gần đây cũng là yếu tố dịch chuyển đầu tư sang nhà gắn liền với đất. Cạnh đó, tích lũy của người dân nhiều hơn và nhà đất đang trở thành một loại hình “của để dành” đáng giá, bên cạnh vàng và tiết kiệm ngân hàng.

Theo Giám đốc Đầu tư Savills Việt Nam, để hình thành một đơn vị nhà ở, giá đất chiếm từ 40-60%. Như vậy, nếu giải quyết được chi phí đất, sẽ có sản phẩm hợp túi tiền cho người dân. Tuy nhiên, từ khi có ý tưởng đầu tư đến tạo ra sản phẩm kéo dài từ 3-5 năm hoặc dài hơn. Với cú hích hạ tầng mạnh mẽ tại Tp HCM giai đoạn 2015-2016-2017, việc tăng giá đất là diễn biến gần như tất yếu.

Một điểm nữa được ông Khương lưu ý, diễn biến sốt đất do giới đầu cơ, môi giới tác động quá sâu vào thị trường làm thay đổi tâm lý của người mua, đầu tư, đầu cơ nhà đất. Việc lựa chọn những đơn vị môi giới uy tín luôn là một bài toán không hề dễ dàng.

Ông Khương cho rằng, nhóm đáng lo ngại nhất hiện nay là nhà đầu tư đất nền đang sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà, phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng với tỉ lệ % lớn. Chỉ cần có sự thay đổi chính sách thị trường nhà đất thì những nhà đầu tư, nhất là nhỏ lẻ đang sử dụng đòn bẩy tài chính có thể bị tác động mạnh và trực tiếp.

Điểm cuối cùng, hầu như quy hoạch tổng thể cho tỉnh thành về khu công nghiệp, khu du lịch, khu đô thị, khu công nghiệp sản xuất kinh doanh… đều khá rõ ràng. Như vậy, đối với vai trò quản lý nhà nước hiện tại thì hoàn toàn có thể hạn chế bớt việc tận dụng mục đích sử dụng đất ở các khu vực không được phép chuyển đổi công năng.

Tuy nhiên, theo ông Khương, động thái này cần được triển khai sớm với sự tính toán kỹ lưỡng, quyết liệt hơn và cần phổ biến rộng rãi hơn nữa để người dân hiểu rõ hơn.

Hai mặt của giá đất tăng

Theo đánh giá từ bộ phận Nghiên cứu tư vấn Savills Việt Nam, việc giá đất tăng hiện nay được hội tụ bởi nhiều yếu tố vĩ mô và vi mô, xuất phát từ cả nhu cầu để ở và nhu cầu đầu tư ngày càng tăng của người dân.

Điểm tích cực là nhu cầu nhà ở của người dân được đa dạng hóa và tính thanh khoản cao. Mặt tiêu cực là dù không hẳn là cơn sốt ảo, nhưng mặt bằng giá tăng lên sẽ hạn chế sự lựa chọn cho người mua với khả năng tài chính hạn chế.

Theo dữ liệu thị trường thứ cấp của Savills, tính đến thời điểm Q1/2018, tại các quận có quy hoạch tốt, giá bán đất nền tăng 5%-15% theo quý và 15%-25% theo năm. Mức tăng này được nhận định nằm trong ngưỡng an toàn, song song với sự phát triển của thị trường nói chung.

Thứ nhất, đến từ những tín hiệu vĩ mô từ tăng trưởng tích cực của nền kinh tế, sự tăng trưởng mạnh tầng lớp trung lưu dẫn đến nguồn vốn cho đầu tư và nâng cấp nhà ở được cải thiện. Ngoài ra, sự đầu tư và xây dựng cơ sở hạ tầng mới của thành phố đã có tác động kích thích làm tăng mặt bằng giá bất động sản, đặc biệt tại các khu vực được quy hoạch tốt và có tính kết nối tốt từ cơ sở hạ tầng.

Thứ hai, đến từ nhu cầu mua đất làm tài sản vẫn là kênh đầu tư được ưa chuộng của người dân địa phương. Tính thanh khoản cao, giá trị đầu tư đa dạng từ nhỏ đến vừa, tâm lý mua đất như một “kênh an toàn” dẫn đến nhu cầu cao cho loại hình này.

Đưa ra dự báo tương lai của thị trường bất động sản liền thổ trong hai quý tới, Trưởng bộ phận Nghiên cứu tư vấn của Savill Tp HCM tin rằng, với sự hỗ trợ từ nền kinh tế vĩ mô và đầu tư cơ sở hạ tầng ngày càng tích cực, thị trường bất động sản liền thổ vẫn sẽ được kích cầu trong thời gian tới. Ngoài ra, tỷ suất lợi nhuận hấp dẫn của kênh đầu tư này sẽ thúc đẩy hoạt động đầu tư diễn ra, có thể đưa mặt bằng giá đi lên trong những tháng tới.

Trong bối cảnh giá đất liên tục tăng như hiện nay, Savills khuyến cáo các nhà đầu tư, người mua bất động sản gắn liền với đất có thể cân nhắc lựa chọn những khu vực có vị trí và quy hoạch tốt, pháp lý rõ ràng, tránh mua theo tâm lý đám đông hoặc tin đồn để tránh sự trục lợi từ các đối tượng đầu cơ. Không nên ưu tiên lợi nhuận, xem nhẹ giá bán và tính pháp lý dẫn đến rủi ro cao. Đòn bẩy tài chính không nên sử dụng trong lúc thị trường đang tăng giá, hoặc chỉ nên hạn chế ở mức thấp nhất.

Đối với người mua để ở, Savills cho rằng, cần lựa chọn kỹ lưỡng về vị trí, sản phẩm phù hợp với nhu cầu và pháp lý nên được xem xét. Nếu không có nhu cầu sử dụng ngay, có thể trì hoãn để quan sát, thăm dò, định giá, tìm chuyên gia tư vấn pháp lý, sau đó mới đưa ra quyết định.