Thấy gì từ thương vụ 106 triệu USD của Indochina Land?

Indochina Land, một công ty thành viên của Indochina Capital, vừa cho biết đã hoàn tất thương vụ bán lại một số dự án bất động sản tại Việt Nam cho Gaw Capital Partners, một đơn vị quản lý quỹ có trụ sở tại Hồng Kông. Các dự án chuyển nhượng cho Gaw gồm 4 trong số 12 dự án mà quỹ Indochina Land Holdings 2 đã đầu tư ban đầu. Đó là Indochina Plaza Hanoi, Hyatt Regency Danang và 2 dự án đang phát triển khác tại Quảng Nam và TP.HCM.

Indochina Plaza Hanoi là khu tổ hợp căn hộ, văn phòng, thương mại nằm trên đường Xuân Thủy, Cầu Giấy, Hà Nội, gồm 1 cao ốc văn phòng 16 tầng và 2 tòa tháp căn hộ 31 và 35 tầng. Trong khi đó, Hyatt Regency Danang là khu nghỉ dưỡng tại bãi biển Đà Nẵng, gồm 3 hạng mục: khu khách sạn 5 sao, 180 căn hộ và 27 căn biệt thự hạng sang.

Hiện cả hai dự án này đã hoàn thành và đi vào hoạt động. Số căn hộ cũng như các biệt thự nghỉ dưỡng của những dự án này đều đã được Indochina Land bán cho khách hàng, nên rất có thể phần được bán cho Gaw Capital Partners chính là khu văn phòng và khách sạn. Phía Indochina Land cũng cho biết, việc chuyển nhượng các dự án sẽ không ảnh hưởng tới các hợp đồng cũng như điều khoản đã ký với chủ sở hữu căn hộ và biệt thự tại 2 dự án này.

Dự án Indochina PLaza Hanoi nằm trên đường Xuân Thủy, Cầu Giấy, Hà Nội - Ảnh: indochinaplazahanoi.com

Hai dự án còn lại không được nêu tên nhưng có thể là Montgomerie Links & Estates ở Quảng Nam và Riverside Serviced Apartments ở TP.HCM. Bởi lẽ, theo thông tin trước đây từ Indochina Capital, Indochina Land Holdings 2 chính thức đóng quỹ từ tháng 11.2006 với số vốn cam kết 265 triệu USD. Quỹ này cam kết rót vốn cho một số dự án ở Việt Nam trong đó có Indochina Plaza Hanoi, Khu nghỉ dưỡng và spa Hyatt Regency tại Đà Nẵng, Montgomerie Links & Estates và Riverside Serviced Apartments. 

Thị trường bất động sản Việt Nam sau nhiều năm khó khăn hiện đã bắt đầu phục hồi. Do đó, việc thoái vốn khỏi các dự án bất động sản đang vào kỳ thu hoạch của Indochina Land không khỏi khiến thị trường bất ngờ.

“Trong nghiệp vụ quản lý quỹ bất động sản, chiến lược thoái vốn cũng quan trọng không kém gì chiến lược đầu tư bất động sản. Indochina Land Holdings 2, quỹ đầu tư phát triển các dự án nói trên, đã tới thời hạn thoái vốn và chúng tôi hoàn thành nghĩa vụ với các nhà đầu tư của mình bằng việc bán thành công các dự án này cho Gaw Capital Partners”, ông Peter Ryder, Tổng Giám đốc điều hành Indochina Capital, nói về nguyên nhân thoái vốn.

Giá trị của thương vụ này không được Indochina Land tiết lộ, nhưng theo thông cáo báo chí từ Gaw Capital Partners, các danh mục đầu tư được mua với giá 106 triệu USD. Mức giá này, theo trang DealStreetAsia, là thấp hơn so với giá trị góp vốn ban đầu gần 58%.

Thực tế, không chỉ có Indochina Land, trong khoảng 3 năm trở lại đây các quỹ đầu tư lớn cũng quyết định rút khỏi cuộc chơi bất động sản. Từ năm 2013, danh mục của quỹ bất động sản VinaLand (thuộc VinaCapital) có 36 khoản đầu tư, gồm nhiều lĩnh vực như khu nghỉ dưỡng, khách sạn, trung tâm thương mại, khu phức hợp, nhà ở và các khu đô thị… Tuy nhiên, thời gian gần đây, VinaCapital liên tục thoái vốn khỏi bất động sản Việt Nam với việc chuyển nhượng một loạt các dự án.

Ngoài VinaCapital, Vietnam Property Fund Limited thuộc quản lý của Dragon Capital đã bán thành công gần 4,2 triệu cổ phiếu của Công ty Hoàng Anh Gia Lai hay cổ đông lớn của Ninh Vân Bay  - Spinnaker GEMF Ltd. đã bán hết 3,15 triệu cổ phiếu công ty này, tương đương 5,21%.

Hãy quay trở lại thương vụ Indochina Land. Theo Gaw Capital Partners, các giao dịch được hoàn thành thông qua NP Capital, một quỹ được tạo bởi Gaw và một đối tác địa phương. Ông Võ Sỹ Nhân, người sáng lập của NP Capital, là Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Tiến Phước. Tại Việt Nam, Tiến Phước được coi như là một nhà phát triển bất động sản có uy tín. Doanh nghiệp này trước đây đã thiết lập thành công quan hệ đối tác chiến lược với các doanh nghiệp nước ngoài như Keppel Land và Ascendas.

“Đây là một giao dịch đột phá có liên quan đến nhiều loại tài sản ở các thành phố khác nhau và một cấu trúc vốn sáng tạo lần đầu tiên cho thị trường Việt Nam”, ông Felix Lai, Giám đốc Đầu tư của GAW Capital Partners, cho biết.

Từ “đột phá” mà ông Felix Lai dùng để nói về thương vụ này không hề cường điệu chút nào. Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn rất mới; những thương vụ mua lại tài sản bất động sản vốn đã đi vào hoạt động là rất hiếm. Do đó việc mua lại 4 dự án cùng một lúc và ít nhất 3 dự án đã mang lại dòng tiền cho thấy sự nhạy bén của đối tác đến từ Gaw Capital Partners.

Gaw Capital Partners hiện là công ty quản lý quỹ đầu tư tư nhân, tập trung vào thị trường bất động sản toàn cầu. Từ khi thành lập năm 2005, vốn chủ sở hữu của Gaw đã tăng từ 4,26 tỉ USD lên 9,16 tỉ USD.

Tuy nhiên, một câu hỏi được đặt ra là vì sao trong khi các quỹ đầu tư lớn từ châu Âu hay Mỹ liên tục rút vốn thì những quỹ đầu tư từ Hồng Kông lại rất hào hứng với bất động sản Việt Nam. Thực tế cho thấy, không chỉ có Gaw Capital Partners, những cái tên như Sunwah Group, Jen Capital, một chi nhánh phát triển bất động sản của Tập đoàn Chiaphua (Hồng Kông), Warburg Pincus (Hồng Kông) EXS Capital đang đẩy mạnh vào thị trường bất động sản Việt Nam bằng cách trực tiếp đầu tư dự án hoặc đầu tư gián tiếp vào doanh nghiệp Việt Nam.

Giải thích cho vấn đề này, Tiến sĩ Alan Phan, chuyên gia về đầu tư, cho rằng thực chất đây là dòng vốn có xuất xứ từ Trung Quốc và Hồng Kông hay Singapore chỉ là những cửa ngõ để dòng vốn này thoát ra. Theo phân tích của ông,  các nhà đầu tư Trung Quốc đang có khuynh hướng “capital flight” (trốn khỏi Trung Quốc), nên dòng tiền đã chảy rất mạnh vào thị trường châu Âu, Mỹ, Úc và hai trung tâm tài chính tự do nhất châu Á: Hồng Kông và Singapore. Điều này khiến cho thặng dư tiền gửi lên mức đỉnh, buộc các định chế tài chính ở Hồng Kông, Singapore phải tái đầu tư vào các nơi khác.

“Dòng tiền này đã tạo nên nhiều bong bóng tài sản, nhất là bất động sản. Nguy cơ lạm phát kèm với sự cố “vỡ bong bóng” khiến chính phủ nước họ phải khuyến khích các định chế tài chính đem tiền ra nước ngoài nhằm làm nguội bớt sức ép. Bốn nước Indonesia, Việt Nam, Thái Lan và Myanmar được xem như là đối tác chiến lược của họ tại ASEAN”, ông Alan Phan nhận định.

Lưu Đức