Sóng FDI đẩy bất động sản công nghiệp

Các công ty chứng khoán đều có chung nhận định tốt về nhóm cổ phiếu bất động sản công nghiệp như BCM (Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - Becamex IDC) và KBC (Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc). Hai mã cổ phiếu này hưởng lợi nhờ các khu công nghiệp mới dự kiến được phê duyệt vào năm 2025, kỳ vọng mang lại tăng trưởng dài hạn và kế hoạch phát hành tăng vốn để phát triển các dự án khu công nghiệp trọng điểm. Ngoài ra, các doanh nghiệp có quỹ đất bất động sản công nghiệp lớn như Viglacera, IDICO... cũng được cho là ngôi sao của năm 2025.

Về xu hướng này, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, cho biết nhu cầu của khối ngoại tiếp tục gia tăng ở các loại hình như nhà ở, đất công nghiệp cho thuê, nhà kho, nhà xưởng xây sẵn và cơ sở công nghiệp công nghệ cao nhờ tiềm năng trở thành cứ điểm sản xuất của Việt Nam.

Thực tế, theo Tổng cục Thống kê, năm 2024 vốn FDI đăng ký vào kinh doanh bất động sản đạt khoảng 6,3 tỉ USD, tăng hơn 35% so với năm 2023. Đánh giá về dòng vốn tăng trưởng mạnh này, Savills cho rằng thị trường Việt Nam chủ yếu thu hút các nhà đầu tư đến từ Singapore, Nhật, Hàn Quốc, Mỹ và châu Âu. Trong đó, khẩu vị khối ngoại tập trung ở bất động sản công nghiệp nhờ đà phát triển mạnh của các ngành sản xuất với sự dịch chuyển của các tập đoàn toàn cầu. Nhờ đó, tỉ lệ lấp đầy bình quân tại các khu công nghiệp miền Bắc và miền Nam đều duy trì ổn định, lần lượt là 83% và 92%.

Đây là lý do các doanh nghiệp như TTC Land, Taseco Land đều quan tâm đến mảng bất động sản công nghiệp và bất động sản kho vận tại thị trường phía Nam. Các tên tuổi khác như Vinaconex, Becamex, Viglacera, Hà Đô... cũng khởi động cuộc đua gom đất trong lĩnh vực này.

Cùng với sự phục hồi của ngành sản xuất công nghiệp và xu hướng dịch chuyển của các doanh nghiệp lớn vào Việt Nam, các chuyên gia của MBS Research nhận định, thị trường bất động sản khu công nghiệp phía Bắc cũng sẽ ngày càng hấp dẫn hơn nhờ cơ sở hạ tầng cải thiện và giá cho thuê cạnh tranh. Ở khu vực phía Bắc có hệ thống đường cao tốc hiện đại, trong đó nổi bật là tuyến Lào Cai - Quảng Ninh dài khoảng 600 km. Bên cạnh đó, các cảng chính như Hải Phòng, Lạch Huyện, Cái Lân cùng với sân bay quốc tế Nội Bài và Cát Bi tạo điều kiện kết nối thuận lợi giữa các khu công nghiệp và thị trường quốc tế...

Trong khi đó, khu vực phía Nam cũng được dự báo bổ sung nguồn cung đất đáng kể. Với sự hiện diện của sân bay Tân Sơn Nhất và sân bay Cần Thơ, cùng với hệ thống đường cao tốc và quốc lộ liên vùng, khu vực này đảm bảo khả năng kết nối tốt cả trong nước và quốc tế. Những dự án hạ tầng quan trọng trong tương lai bao gồm cao tốc Bến Lức - Long Thành, Biên Hòa - Vũng Tàu, TP.HCM - Chơn Thành - Thủ Dầu Một và các tuyến vành đai 3, vành đai 4.

Đặc biệt, việc chuyển đổi đất cao su sang đất khu công nghiệp sẽ góp phần bổ sung thêm quỹ đất cho các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu. Nguồn cung mới ở miền Nam ước đạt hơn 1.600 ha, trọng tâm đến từ tỉnh Bình Dương với một loạt dự án mới được đưa vào hoạt động sau thời gian dài chờ đợi phê duyệt pháp lý.

Tuy nhiên, báo cáo của MBS Research lại lưu ý đến sự gia tăng cạnh tranh trong việc thu hút vốn FDI với các quốc gia khác, nhất là 2 đối thủ Ấn Độ và Indonesia. Mặt khác, rủi ro thiếu điện có thể ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Đặc biệt, yếu tố khác tác động mạnh đến thu hút đầu tư là việc áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu (15%) từ đầu năm 2024.

Mặc dù vậy, các chuyên gia dự báo năm 2025, bất động sản sẽ thu hút dòng vốn ngoại nhiều hơn, thúc đẩy tính đa dạng và nâng cao chất lượng ở nhiều phân khúc. Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam, nhận định, nhu cầu sẽ tập trung phần lớn ở ngành sản xuất, logistics và công nghệ cao... Theo ước tính của Cushman & Wakefield, đến năm 2027 Việt Nam sẽ có khoảng 6 triệu m2 kho xưởng được đưa vào khai thác.

Để bất động sản công nghiệp duy trì sức hấp dẫn, các nhà đầu tư chú ý nhiều đến xu hướng phát triển bền vững, cụ thể là việc phát triển các khu công nghiệp xanh. Hiện nay, mới chỉ có 4 trên tổng số khoảng hơn 400 khu công nghiệp tại Việt Nam là khu công nghiệp sinh thái. Theo ông Thomas Rooney, Quản lý cấp cao, Bộ phận Bất động sản Công nghiệp, Savills Hà Nội, chi phí xây dựng các khu công nghiệp xanh thường cao hơn khoảng 30% so với các khu công nghiệp truyền thống. Vì vậy, Chính phủ cần có thêm những chính sách ưu đãi cùng với việc hỗ trợ tín dụng cho nhà đầu tư, giúp giảm gánh nặng chi phí ban đầu.