Siết vốn vào bất động sản

→Bất động sản thu hút thêm hơn 800 triệu USD vốn FDI

Chỉ có một kịch bản duy nhất là dòng tiền từ ngân hàng sẽ chảy nhỏ giọt vào thị trường bất động sản. 

Thấp hơn mức tối thiểu

“Ngân hàng Vietcombank mới đây ước tính hệ số an toàn vốn tối thiểu theo Thông tư 41 có hiệu lực từ đầu năm 2020 đã giảm từ mức gần 10% xuống còn 6,5%, tức thấp hơn mức quy định tối thiểu là 9%”, Tiến sĩ Bùi Quang Tín, chuyên gia tài chính ngân hàng, cho biết.

Đây không chỉ là câu chuyện của Vietcombank, ngân hàng lớn nhất trong hệ thống về quy mô lợi nhuận, mà còn là của những ngân hàng khác. Không phân biệt tín dụng chảy vào người dân hay chủ đầu tư, toàn hệ thống ngân hàng Việt Nam sẽ phải “vượt lên chính mình” vào thời điểm năm 2020 để đáp ứng chuẩn mực Basel II. Lâu nay, nguồn vốn ngân hàng là một trong những yếu tố cấu thành quan trọng trên thị trường bất động sản, kể cả với chủ đầu tư và người mua cá nhân. Có thời điểm, trước khi bị siết lại, 70% nguồn vốn trên thị trường bất động sản được cung cấp bởi dòng chảy tín dụng.

Trong 2 năm trở lại đây, ngoài yếu tố thu nhập tăng lên nhờ kinh tế vĩ mô tốt hơn, thanh khoản ở các ngân hàng cũng được cải thiện đáng kể so với giai đoạn trước đó. Điều này cũng đã thúc đẩy sự tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường bất động sản, nhưng cũng kéo theo nỗi lo ngại bong bóng có thể xảy ra khi mức giá đã tăng đáng kể. Thậm chí, mới đây, ông Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, cho rằng Việt Nam đã có 8 trên 10 dấu hiệu của bong bóng bất động sản.

Tuy nhiên, thị trường thực tế vẫn có những nét khác biệt so với thời kỳ bong bóng trước đây. Đó là thái độ ứng xử của cơ quan quản lý các tổ chức tín dụng, giúp “uốn nắn” lại dòng vốn từ các ngân hàng. Trong giai đoạn 2007-2011, thực tế dòng vốn từ ngân hàng chủ yếu chạy vào lĩnh vực phi sản xuất, “nhờ” không chỉ lãi suất thấp mà những gói vay kích cầu đi không đúng mục tiêu. Còn ngày nay, các ngân hàng khó có thể dễ dãi cho vay như trước, ngoài bài học kinh nghiệm nợ xấu trong quá khứ, còn vì những tiêu chuẩn hoạt động ngày càng khắt khe hơn.

Theo đó, hệ số rủi ro cho vay lĩnh vực bất động sản đã được điều chỉnh từ mức 150% lên dần 200% và 250% trong thời gian tới. Thêm nữa, tỉ lệ vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn đang giảm dần từ mức 60% trong giai đoạn trước về dần mức 45% trong năm nay và còn 40% trong năm sau. Đây là những điều chỉnh mạnh mẽ, giảm đáng kể lượng vốn vào lĩnh vực bất động sản.

Nếu như giai đoạn trước, tín dụng tăng trưởng nóng đến hơn 30%, thì từ năm 2015 đến nay, tốc độ tăng trưởng xoay quanh mức 17-18%. Năm 2017, dư nợ tín dụng tăng 18,17% và dự kiến năm nay khoảng 17%. Thực tế, từ cuối năm ngoái đến nay, Ngân hàng Nhà nước nhiều lần phát thông điệp cảnh báo về những khoản vay phi sản xuất, trong đó có bất động sản và không loại trừ những khoản vay “ẩn mình” dưới hình thức vay tiêu dùng.

Thống kê của cơ quan quản lý các tổ chức tín dụng cho biết tổng dư nợ trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản năm 2017 vào khoảng 450.000 tỉ đồng, chiếm khoảng 6,53% tổng dư nợ trong nền kinh tế với tốc độ tăng trưởng 8,5%. Chia sẻ với báo giới, ông Nguyễn Quốc Hùng, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, cho biết tín dụng vào lĩnh vực rủi ro như chứng khoán, bất động sản chiếm tỉ lệ không cao nếu so với các lĩnh vực khác. Dù vậy, cơ quan quản lý vẫn yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ, kể cả lĩnh vực tiêu dùng.

Chặn nguy cơ bong bóng

Một số liệu khác của Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia trong báo cáo đầu năm nay cho biết, dòng chảy tín dụng vào bất động sản trong năm 2017 đã giảm so với năm trước đó, với tỉ trọng từ 8% (năm 2016) về mức 5,9%. Như vậy, từ đầu năm đến nay, tín dụng chảy vào lĩnh vực bất động sản nhiều hơn so với năm ngoái, sau thời gian chững lại năm 2017.

Trong khi đó, về phía những khoản đầu tư cá nhân, dòng vốn ngân hàng tài trợ cho người đi mua nhà tiếp tục tăng trưởng mạnh. Năm ngoái, Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia cũng lên tiếng cảnh báo về hoạt động vay mua bất động sản đang “ẩn nấp” trong tín dụng tiêu dùng. Thống kê của tổ chức này cho thấy tín dụng tiêu dùng tăng gấp 3-4 lần so với mức tăng trưởng bình quân chung của nước. Trong đó phần tín dụng mua, sửa chữa nhà ở tăng đến 76,5% và chiếm gần 53% tổng dư nợ cho vay tiêu dùng.

Cả những nhà phát triển địa ốc và nhà đầu tư cá nhân đều cần vốn ngân hàng để gia tăng tài sản. Nhưng khi thị trường phát triển quá mức, hai đối tượng này bị ảnh hưởng đầu tiên, các ngân hàng cũng bị liên lụy do nợ xấu và cuối cùng là ảnh hưởng đến nền kinh tế. Bản thân các tổ chức tín dụng hiện nay cũng đang chịu áp lực rất lớn về nhu cầu vốn điều lệ, chứ không chỉ đơn thuần cơ cấu lại dòng vốn cho vay của mình để đáp ứng các yêu cầu bắt buộc từ phía cơ quan quản lý, với mục tiêu chung là hệ thống tài chính trở nên an toàn hơn.
 

Từ ngày 2.5, Eximbank bắt đầu áp dụng biểu lãi suất cho vay mới đối với các khoản vay mua nhà, đất tăng thêm 1 điểm phần trăm/năm so với trước, lên mức 11%/năm. Trường hợp vay dài hạn, lãi suất thời điểm giải ngân lên đến 12,5%/năm. So với trước, lãi suất cho vay mua, xây, sửa nhà tại các ngân hàng cổ phần đã tăng khoảng 2 điểm phần trăm/năm. Mức lãi suất mới này được áp dụng khi giá đất ở khu vực TP.HCM đang bị “thổi” và tăng cao bất thường so với giá trị thực. Nhiều ngân hàng chỉ định giá bằng 50% giá thị trường. Thậm chí, một số ngân hàng thẩm định xong và chỉ cho vay 30-40% giá trị nhà đất.

Theo các chuyên gia tài chính, các ngân hàng tăng lãi suất để hạn chế nhu cầu vay vốn đầu tư trong lĩnh vực bất động sản là cần thiết, vì nguy cơ bong bóng dễ xảy ra. Bên cạnh tăng lãi suất, một số ngân hàng còn đưa ra quy định khá nghiêm ngặt đối với cho vay lĩnh vực bất động sản. Đại diện Ngân hàng ACB cho biết, tỉ lệ cho vay lĩnh vực này của ACB hiện nay chỉ chiếm dưới 10% tổng dư nợ cho vay.

Dòng vốn chảy vào ít hơn chắc chắn ảnh hưởng đến mức lãi suất được vay. Dưới áp lực này, các doanh nghiệp bất động sản từ đầu năm đến nay đã ráo riết tìm vốn cho chu kỳ tăng trưởng kế tiếp với nhiều cách thức. Có doanh nghiệp bắt tay với các nhà đầu tư ngoại, phát hành thêm cổ phần hoặc trái phiếu. Trong năm qua, thị trường chứng khoán tăng trưởng tốt nhưng đã chững lại trong quý II vừa qua, nhưng vẫn được kỳ vọng là kênh gọi vốn quan trọng cho các doanh nghiệp bất động sản trong năm nay