Siết tín dụng vay mua bất động sản: Quy định cần có tính thị trường

Hạn chế mệnh lệnh hành chính

Ngân hàng Nhà nước mới đây đã có dự thảo sửa đổi Thông tư 39/2016/TT-NHNN. Một trong những nội dung đáng chú ý là đề xuất siết chặt hơn với khoản vay phục vụ nhu cầu đời sống để mua nhà ở, xây dựng, cải tạo nhà ở… Rất nhiều khâu được cơ quan soạn thảo đề nghị làm chặt như quy trình, điều kiện, hồ sơ, thủ tục, phương án sử dụng vốn, kế hoạch trả nợ…

Đây là thông tin gây lo lắng với chính các đơn vị trong ngành ngân hàng. Đại diện một ngân hàng thương mại cổ phần khẳng định, hiện tại, các ngân hàng cũng đang khó giải ngân cho cá nhân, doanh nghiệp có nhu cầu vay tín dụng bất động sản vì những yêu cầu trước đó của cơ quan quản lý. Nếu dự thảo thông tư mới được áp dụng, ngân hàng chắc chắn sẽ “khó chồng khó”, thậm chí không tránh được cảnh ứ đọng vốn.

Trong khi ấy, theo vị này, bất động sản thực tế là lĩnh vực cho vay có độ an toàn cao vì gắn với tài sản thế chấp. Không chỉ tại ngân hàng ông mà nhiều tổ chức tín dụng trong nhiều năm luôn đánh giá mức rủi ro gần như bằng 0 với các khoản tín dụng bất động sản.

Bày tỏ sự không đồng tình với đề xuất mới, đại diện một ngân hàng có vốn nước ngoài tại Việt Nam cho rằng, sự can thiệp này mang tính phi thị trường. Trong điều kiện đề xuất nới room chưa được chấp thuận, dự thảo mới lại quàng thêm “dây trói” thứ 2 với không chỉ ngân hàng mà còn cả những đối tượng có nhu cầu chính đáng để vay vốn mua nhà ở. 

Có chung nỗi lo này, chuyên gia kinh tế PGS – TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng, thị trường phải tiến tới dần hạn chế các mệnh lệnh hành chính, những quy định mang tính phị thị trường. “Tốt nhất là cần có quy định khung để đảm bảo an toàn cho hệ thống nhưng nên để các ngân hàng có thể tự xem xét đánh giá rủi ro và thực hiện đầu tư”, vị chuyên gia cảnh báo.

Nguy cơ tăng trưởng thụt lùi

Ở góc độ khác, không phủ nhận sự cần thiết trong kiểm soát tín dụng bất động sản nhưng PGS – TS. Đinh Trọng Thịnh bày tỏ lo lắng, những yêu cầu siết “chung chung” như đề xuất sẽ dẫn tới hậu quả nguy hiểm là “không doanh nghiệp nào dám cho vay”. Dòng vốn tới các thị trường bất động sản bởi thế vốn đang khó khăn sẽ càng bị bóp nghẹt.

Việc này sẽ gây nên hệ lụy lớn hơn là thị trường bất động sản thậm chí có thể đóng băng. Với vai trò quan trọng, ảnh hưởng tới hơn 40 ngành, lĩnh vực, thậm chí là rộng lớn hơn rất nhiều, điều vị chuyên gia quan tâm là sự trì trệ trong tăng trưởng kinh tế. 

Liên hệ tới Trung Quốc, theo ông, việc siết tín dụng bất động sảntràn lan đã gây nên hệ quả nghiêm trọng khiến gia tăng áp lực lên nền kinh tế. 

Tháng 5 vừa qua, doanh số bán nhà tại đây đã giảm tới 49% so với cùng kỳ năm trước. Ông Thịnh cảnh báo, đây là vấn đề vô cùng nguy hiểm bởi nếu coi cả nền kinh tế là một cỗ máy khổng lồ thì bất động sản chính là một khâu, một ráp nối quan trọng.

Khi mảnh ghép này bị ngắt, hệ lụy là cả nền kinh tế không thể hoạt động. Tới hiện tại, ông Thịnh nhắc tới những cố gắng của chính quyền Bắc Kinh để khơi thông dòng vốn cho thị trường nhưng chưa nhiều hiệu quả. Điều ông muốn chỉ ra từ ví dụ  này là siết tín dụng cho bất động sản không chỉ ảnh hưởng nội tại 1 lĩnh vực mà cả nền sản xuất kinh doanh. 

Về vĩ mô, PGS – TS. Đinh Trọng Thịnh nhắc tới mục tiêu tăng trưởng GDP rất cao năm nay, có thể lên tới 7% như một số dự đoán. Tuy nhiên, nếu quản lý không tốt, trong đó có những hệ quả tất yếu xảy ra từ việc siết tín dụng không được tính toán kỹ càng, mục tiêu này có thể không đạt được. 

Đồng tình, một chuyên gia trong ngành tài chính cảnh báo, dòng tiền trong dân hiện đang có dấu hiệu ứ đọng khi các kênh đầu tư quen thuộc đều đang cho thấy rủi ro. Hiện tại, nếu thêm kênh vốn được cho là an toàn, hiệu quả như bất động sản tiếp tục nghẹn lại, nền kinh tế sẽ đứng trước nguy cơ “thiếu oxy” tăng trưởng.

Kỳ vọng nới room giữa quý III/2022 giúp bất động sản khởi sắc. Nguồn: SSI

Thực tế, không chỉ với dự thảo hiện tại, tín dụng bất động sản là vấn đề nhận được nhiều quan tâm trong thời gian gần đây. Ngay tại kì họp Quốc hội mới đây, ĐBQH Nguyễn Như So (đoàn Bắc Ninh), từng thẳng thắn chỉ ra, siết tín dụng bất động sản chính là con dao 2 lưỡi, vừa khiến các dự án có thể đình trệ, vừa cắt đứt nguồn cung - cầu trên thị trường và có thể ảnh hưởng lớn đến hoạt động của toàn bộ nền kinh tế.

Các hiệp hội, giới chuyên gia cũng đã đồng loạt lên tiếng về nội dung này theo hướng kiểm soát có chọn lọc. Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đính, kiến nghị thay vì siết tín dụng vào bất động sản, cơ quan quản lý nên có chính sách kiểm soát tốt với những dự án “có vấn đề” như đầu cơ, tích trữ, mua gom đất... “Những dự án tốt nên được thúc đẩy, khuyến khích để vừa tạo điều kiện cho doanh nghiệp làm ăn và vừa giúp thị trường có thêm nguồn cung tốt”, ông Đính lên tiếng.