Siết tín dụng bất động sản: Lo cung giảm sốc, giá tăng bất thường

Nguồn cung càng khan hiếm 

Vài tháng gần đây, dòng vốn vào thị trường bất động sản, trên cả kênh trái phiếu và tín dụng ngân hàng đều bị “siết lại” sau một số sự vụ trên thị trường chứng khoán và trái phiếu. Theo Ngân hàng Nhà nước, việc siết nguồn cung tài chính sẽ làm minh bạch thị trường. Mặc dù vậy, thực tế lại cho thấy “liều thuốc”này đang có những tác dụng ngược đối với thị trường nhà đất.

Theo số liệu thống kê, trong tháng 4/2022, không có doanh nghiệp bất động sản nào phát hành trái phiếu, trong khi từ trước đến nay đây luôn là một trong hai nhóm ngành có giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành cao nhất. Không chỉ vậy, tốc độ tăng dư nợ tín dụng bất động sản đã chậm lại sau nhiều năm. Đây là hệ quả trực tiếp của việc kiểm soát, thắt chặt nguồn tiền đổ vào bất động sản. Nguồn vốn tín dụng ngân hàng dành cho đầu tư các dự án bất động sản không chỉ giảm tốc, mà còn giảm cả về tỉ trọng.

Việc không tiếp cận được nguồn vốn khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản không có đủ nguồn lực để hoàn thiện, đưa dự án vào vận hành, khiến nguồn cung vốn đã khan hiếm nhiều năm qua lại càng khan hiếm hơn.

Theo Bộ Xây dựng, tính đến hết quý I/2022 chỉ có 24 dự án hoàn thành, bằng 47% so với quý IV/2021 và bằng khoảng 54% so với cùng kỳ năm 2021, thời điểm trước khi siết tín dụng bất động sản. Số lượng dự án được cấp phép mới cũng giảm mạnh, chỉ có 39 dự án được cấp phép mới, giảm 20% so với quý IV/2021 và chỉ bằng khoảng 41% so với cùng kỳ năm 2021, tạo ra sự khan hiếm trong dài hạn.

Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, lý giải: “Việc siết tín dụng sẽ không làm giá bất động sản đi xuống. Về phía doanh nghiệp bất động sản, nhiều doanh nghiệp lớn dựa vào vốn vay ngân hàng để phát triển dự án sẽ bị ảnh hưởng nặng vì không có vốn để phát triển dự án. Thậm chí dẫn đến việc co hẹp quy mô phát triển dự án”.

Trong khi đó, theo Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia, các phân khúc bất động sản hiện nay thiếu nguồn cung, cả về khía cạnh xây dựng, lẫn thị trường cổ phiếu và trái phiếu doanh nghiệp. Từ nay đến năm 2030, mỗi năm Việt Nam cần khoảng 700.000 - 1 triệu tỉ đồng vốn trung dài hạn, nguồn vốn này không bao gồm phần vốn tín dụng từ ngân hàng. Thắt chặt tín dụng, kiểm soát trái phiếu đã và đang đặt thị trường bất động sản trước cuộc khủng hoảng mới và lớn nhất từ trước đến nay khi nguồn cung đã giảm kỷ lục trong tháng 4 vừa qua. 

Giá nhà tăng cao bất thường

Thiếu hụt nguồn cung do siết tín dụng đang tiếp tục đẩy giá bất động sản lên cao bất thường. Theo Hội Môi giới bất động sản VN (VARS), từ đầu năm 2022 đến nay, giá bất động sản liên tục leo thang ở nhiều phân khúc. Đặc biệt, dữ liệu thị trường TP.HCM tháng 4 cho thấy, mức tăng giá nhà đã lên tới 5 - 10% chỉ trong vòng một tháng trong bối cảnh giá nguyên vật liệu xây dựng cũng tăng. 

Tương tự, theo số liệu của batdongsan.com.vn, giá rao bán trung bình của chung cư tại Hà Nội và TP.HCM trong 4 tháng đầu năm 2022 đều tăng vọt. Riêng tại Hà Nội, mức tăng lên tới 9%, gấp 1,5 lần mức tăng trung bình của cả năm 2021. Quý I/2022, trước thời điểm các ngân hành “phanh” cho vay bất động sản, mức tăng giữ ở mức ổn định gần 5%.

Mức tăng giá nhà ở lên tới 10% trong tháng 4/2022 sau khi bị siết tín dụng được đánh giá là bất thường và bất hợp lý so với đà tăng ổn định các tháng trước đó.

“Việc hạn chế tín dụng vào bất động sản tương đương như động thái nâng lãi suất đối với lĩnh vực này. Thiếu vốn, thời gian triển khai các dự án cũng bị kéo dài và làm chi phí vốn trong kinh doanh bất động sản tăng lên. Tất cả được cộng cộng vào giá thành và khách hàng là những người phải gánh chịu”, chuyên gia Nguyễn Hoài An, Trung tâm Kinh tế dự báo, phân tích.  

Nguồn cung bất động sản vẫn bị hạn chế.

Không chỉ gián tiếp tạo thêm rào cản và gánh nặng bất hợp lý cho người mua nhà, chính sách siết tín dụng còn gây hệ lụy lâu dài cho cả nền kinh tế bởi bất động sản đóng góp đến 14% GDP. Từ tháng 12/2021 đến nay, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào bất động sản khoảng 31,2 tỉ USD, cho thấy thị trường này có vai trò đặc biệt quan trọng trong nền kinh tế.  

Ngoài ra, bất động sản còn là cầu nối trong chuỗi giá trị gồm 35- 40 ngành nghề, lĩnh vực liên quan với hệ số lan tỏa từ 0,5 - 1,7 lần. Việc siết tín dụng đặc doanh nghiệp bất động sản trước nguy cơ thiếu vốn trầm trọng, trong khi những khó khăn do đại dịch vẫn chưa thể khắc phục. Thị trường bất động sản đình trệ sẽ kéo theo hàng chục lĩnh vực bị liên lụy, cả nền kinh tế có thể rơi vào suy thoái, lạm phát.

“Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đề xuất không nên siết các chính sách tín dụng, thay vào đó cần có chính sách kiểm soát tốt với những dự án có vấn đề - đầu cơ tích trữ, mua gom đất, thổi giá… còn lại nên khuyến khích. Đặc biệt là nên ưu tiên nguồn vốn cho các dự án đang triển khai, sắp đưa nguồn cung ra thị trường, có mức giá đáp ứng được số đông khả năng của người mua”, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính đề xuất.