Sếp Arcadia Consulting Vietnam: Thị trường đang chuyển hướng

Trong 6 tháng qua, các phương tiện truyền thông nói nhiều về tình hình khó khăn của thị trường bất động sản. Tôi đã theo dõi các công ty niêm yết và tình hình giảm lãi suất. Những điều đó rất thú vị bởi hầu hết mọi nơi trên thế giới, giá cổ phiếu của các công ty biến động lên xuống, nhưng lãi suất ở phần còn lại của thế giới đang tăng chứ không giảm. Và điều đó một lần nữa khiến Việt Nam trở nên độc đáo.

Cơ hội cho cả người bán lẫn người mua
Thực tế, một số chủ đầu tư đã bắt đầu nhận ra rằng vẫn còn một thị trường mua bán ngoài kia và nó không giống như thị trường hồi năm 2019, 2020 khi mà họ có thể bán số lượng lớn căn hộ cao cấp với giá cao và thường xuyên tăng giá. Thị trường hiện nay đã khác khiến nhà phát triển bất động sản phải cân nhắc đến nhiều giải pháp để tăng thanh khoản như bán cổ phiếu cho những người mua lần đầu và cung cấp một gói trả góp mà trước đây các gia đình phải đến ngân hàng để vay tiền, hoặc họ có thể cung cấp các điều khoản thanh toán hấp dẫn hơn... 

Phần lớn người dân trong nước là chủ sở hữu, người mua lần đầu. Có nhiều người trẻ nhưng rất quan tâm đến việc mua bất động sản. Đây là cơ hội cho các nhà phát triển và đó cũng là cơ hội tuyệt vời cho nhiều người. Thị trường địa phương đang chuyển sang các lựa chọn thay thế là nhà ở giá cả phải chăng, vì các nhà phát triển đang nhận ra nhu cầu lâu dài đối với những bất động sản như vậy. Sự liên kết chặt chẽ giữa giá cả với nguồn cung góp phần củng cố triển vọng của những người mua nhà lần đầu. Và vì vậy, tôi rất lạc quan và quan tâm mua bất động sản ở Việt Nam.

Trước khó khăn của thị trường, Chính phủ đang nỗ lực tìm ra giải pháp hỗ trợ thị trường như khơi vốn cho thị trường, tiếp tục đầu tư nhiều vào cơ sở hạ tầng như sân bay, Metro... Do đó, nói thị trường “đóng băng” chưa hẳn đã đúng. Một loạt động thái đã làm tan băng thị trường, một trong số đó là khi Chính phủ thay đổi quy định về sở hữu nước ngoài và sẽ có sự điều chỉnh về giá. Hiện nay, các nhà phát triển nước ngoài đang tích cực đầu tư vào thị trường.

Có rất nhiều điều phải học hỏi
Đây là thời điểm để các nhà phát triển nước ngoài đầu tư vào Việt Nam nên chúng ta có thể thấy Toshi, Doburu, Tokyo của Nhật đang tăng sự hiện diện. Các doanh nghiệp Singapore như  Mapletree Capital, CapitaLand cũng đã đầu tư rất tích cực trong 12 tháng qua... Tâm lý đầu tư toàn cầu đã, đang và sẽ tiếp tục chuyển dịch theo hướng thuận lợi cho Việt Nam. Các yếu tố chính thúc đẩy nhu cầu nhà ở tại Việt Nam trong 5 thập kỷ tới sẽ là nhân khẩu học, đô thị hóa và khả năng chi trả của người dân.

Nhưng tất nhiên, thị trường luôn muốn nhiều hơn như muốn có nhiều cơ sở hạ tầng hơn, bãi bỏ thêm nhiều thủ tục, giải quyết các yêu cầu còn đang tồn đọng... Vì vậy, Chính phủ Việt Nam có thể tận dụng thời gian này thật tốt để xem những nước khác đang làm gì để không mắc phải những sai lầm tương tự. Tôi đã ở đây trong cuộc khủng hoảng tài chính châu Á những năm 1997, 1998, 1999, phải mất một thời gian dài để nghiền ngẫm. Tôi cũng đã ở đây trong thời kỳ dot.com. Hiện tôi đang sống ở Singapore và nhìn thấy những phân tích mà họ đưa ra về sai lầm và rất công khai. Họ rất giỏi trong việc nhận ra những gì họ đã làm đúng và sai.

Tôi cũng nhận ra có nhiều vấn đề có thể cải thiện được ở Việt Nam. Ví dụ như nền tảng bất động sản Proptech, mô hình co-working đang hoạt động hiệu quả ở đây, nhưng mô hình co-living vẫn chưa phát triển mạnh. Du lịch bụi vẫn còn bị đánh giá thấp so với tiềm năng thực sự. Tôi nghĩ có rất nhiều việc phải làm đối với nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thị trường cao cấp. Nếu không cẩn thận, Việt Nam sẽ tụt lại phía sau.

Một vấn đề đang được chú ý là chính quyền TP.HCM triển khai mô hình phát triển theo định hướng giao thông (TOD). Đây là bài toán con gà và quả trứng và cần nhiều vốn hơn. Sẽ rất thú vị khi Metro đi vào hoạt động...

Thái Lan đã bắt đầu từ 4-5 năm trước với Metro, ban đầu cũng có nhiều ý kiến phản đối nhưng dần dần đã được chấp nhận và sau đó mọi người nhận ra rằng đó là cách nhanh nhất để di chuyển. Và sau đó Chính phủ đã phát triển thêm nhiều tuyến hơn nữa. Do đó, nó đã trở thành một phần của cuộc sống, được ví như “tấm thảm trải” khi đến thăm Bangkok. Nhưng với Jakarta và Manila thì không. Vì vậy, phải nói rằng đó là một hành trình dài.

Chúng ta phải thay đổi mối quan hệ giữa chính phủ, chính quyền trung ương và địa phương và những nhà thầu lớn của Hàn Quốc, Nhật, Trung Quốc có liên quan đến việc xây dựng, vận hành, chuyển giao và quan hệ đối tác. Thực tế, ở London, Berlin, Paris, New York, San Francisco vẫn còn những thách thức. Đến nay vẫn chưa có nơi nào triển khai tốt vấn đề này, đôi khi họ đã làm rất tốt, đôi khi còn có nhiều hạn chế và họ đã điều chỉnh trong quá trình đó.

London vẫn mất 10 năm để xây dựng tàu điện ngầm. Không chỉ Việt Nam gặp phải các vấn đề này. Hãy nhìn vào những gì đã diễn ra ở London, hay những thành phố lớn khác ở Mỹ, họ thậm chí còn chưa làm được những gì Việt Nam đang có. Vì vậy, có rất nhiều điều để học hỏi. Chúng ta sắp bắt đầu hành trình đó, có thể sẽ có khó khăn, thất bại nhưng cũng có thể sẽ rất thành công. Tuy nhiên, nó sẽ thay đổi bộ mặt của TP.HCM.