Second Home có là số 1?

Thị trường bất động sản đang suy giảm nguồn cung, cùng chính sách siết chặt tín dụng vào lĩnh vực này khiến nhiều nhà đầu tư âu lo về khó khăn trước mắt. Tuy nhiên, một số nhà phát triển bất động sản vẫn rẽ hướng phát triển một dòng sản phẩm khác.

Xu hướng thế giới

Một mối quan tâm khác trong đầu tư bất động sản là thu nhập thụ động từ cho thuê. Tại Việt Nam, các sản phẩm bất động sản cho cá nhân có thể cho thuê lại như căn hộ, nhà ở đang có tỉ suất thu nhập từ cho thuê trung bình khoảng 2-4%/năm. Tuy nhiên, đang có một loại hình bất động sản second home - ngôi nhà thứ 2 - mang lại lợi suất từ cho thuê đến 6,4%/năm, theo báo cáo của Savills năm 2018 khảo sát ở 8 thị trường lớn Âu - Mỹ. Đặc biệt loại hình này chỉ mới nở rộ ở các nước đang phát triển tại khu vực Đông Nam Á, trong đó có thị trường mới nổi như Việt Nam.

Mô hình nghỉ dưỡng (Timeshare) lần đầu tiên phát triển tại Pwháp ở những năm 1960. Trong 20 năm sau đó, loại hình này bắt đầu lan sang Mỹ và các quốc gia khác, được giới nhà giàu, quý tộc, thượng lưu sở hữu với mục đích nghỉ dưỡng. Sau đó, loại hình này phát triển thêm ra nhiều nước trong đó có châu Á và hình thành khái niệm second home với đa dạng sản phẩm - hình thức hơn như biệt thự, nhà phố, căn hộ condotel...

Mỹ là nơi có nhiều tỉ phú và loại hình second home này rất phát triển ở đây. Đơn cử như 162 biệt thự tại Red Mountain, một thị trấn trượt tuyết. Giá nhà tăng trung bình khoảng 1 triệu USD mỗi năm tại đây. Hay như Hamptons là điểm du lịch hè nổi tiếng của giới thượng lưu Mỹ. Giá một căn nhà bên hồ và có bể bơi riêng khoảng 10 triệu USD. Giá bất động sản tại Hamptons gần như tăng mỗi năm và rất khó giảm. Trong cuốn sách “100 Lời khuyên đầu tư bất động sản khôn ngoan nhất” của ông Donald Trump, Tổng thống Mỹ đương nhiệm và cũng là một tỉ phú bất động sản, lời khuyên ngay trang đầu tiên là “Hãy mua bất động sản tại nơi những người giàu hay lui tới”, trong đó dẫn chứng việc Arthur L. Allen, Chủ tịch Tập đoàn Allen Systems, đã mua căn nhà đầu tiên ở Naples, Florida năm 1975 vì khu này luôn có nhiều người giàu quanh năm tới đây... nghỉ dưỡng. Arthur đã mua căn nhà với giá 875.000USD và bây giờ trị giá của nó đã vượt qua con số 14 triệu USD.

Ở châu Á có các dự án như Sentosa Island ở Singapore với biệt thự, khách sạn, condotel 5 sao xa xỉ tích hợp các khu vui chơi giải trí như casino, bảo tàng, nhạc nước thủy cung... Ngoài ra, còn có các khu vực khác mà nhiều người biết đến như Phuket của Thái Lan hay Bali của Indonesia. Theo công bố của Cơ quan Du lịch Thái Lan, trong 6 tháng đầu năm 2019, tỉ suất lấp đầy các phòng khách sạn ở Phuket là 76,5% với hơn 6 triệu lượt khách du lịch. Còn ở Bali, tỉ suất này của 2 năm 2017-2018 cũng trên 70%, theo báo cáo của Hiệp hội Khách sạn Bali. Điểm chung của các khu vực này có biển hoặc núi và hấp dẫn khách du lịch. Có 2 xu hướng phát triển second home trên thế giới là khối đơn lẻ gồm khối khách sạn hoặc condotel hoặc một dãy biệt thự thấp tầng và khối phức hợp kết hợp giữa nghỉ dưỡng (condotel/khách sạn/biệt thự/shophouse) và vui chơi (sân golf/công viên/safari).

Tại Việt Nam, gần đây, Tập đoàn Novaland, doanh nghiệp bất động sản lớn thứ 2 trên sàn chứng khoán (sau dòng họ nhà Vingroup), đã mở rộng từ cung cấp sản phẩm nhà ở sang xu hướng second home.

Vậy loại hình này là gì, khác thế nào với các bất động sản khác và xu hướng tương lai của nó có thật sự hấp dẫn? Mới đây, Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) đã hạ dự báo tăng trưởng toàn cầu xuống mức 3%, thấp nhất 10 năm. Tuy nhiên, GDP của Việt Nam 9 tháng đầu năm 2019 tăng gần 7% và được các tổ chức tài chính lớn dự báo tăng trưởng cả năm sẽ đạt khoảng 7%. Sự hưng thịnh kinh tế đi kèm lạm phát thấp ở mức 2,5% trong 9 tháng qua (thấp nhất 3 năm trở lại đây) là kết quả khả quan cho triển vọng nội tại các năm tới, nhất là đối với thị trường bất động sản.

Đáng chú ý đối với các nhà đầu tư, trong vài năm trở lại đây tầng lớp trung lưu Việt Nam gia tăng nhanh kéo theo nhu cầu nâng cấp chất lượng cuộc sống. Ở các nước phát triển đã đi trước, sản phẩm second home cũng hình thành một cách tự nhiên để đáp ứng nhu cầu nâng cấp cuộc sống, để nghỉ dưỡng vài thời điểm trong năm và cũng để đầu tư.

Động lực từ sóng du lịch

Ngành du lịch phát triển kéo theo sự bùng nổ của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Số lượng chào bán sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng 5 năm trở lại đây gấp 4 lần số lượng lũy kế trong 15 năm. Hiện tại, Việt Nam có 66.000 sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng gồm khách sạn, condotel và biệt thự ở những thành phố chính như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Hạ Long... Con số này chỉ bằng một nửa của Phuket - một khu vực của Thái Lan có 120.000 đơn vị nghỉ dưỡng cho thuê. “So với những khu vực như Phuket, Bali hay đi xa hơn ở những vùng biển châu Âu, Việt Nam chỉ mới đạt giai đoạn sơ khởi về bất động sản nghỉ dưỡng”, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, nhận định.

Tại Việt Nam, loại hình sản phẩm chính như biệt thự nghỉ dưỡng, biệt thự ven biển có giá khá cao, đa số phù hợp với đối tượng người mua là các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính lớn với mục tiêu đầu tư dài hạn. Hiện nay, xu hướng đầu tư second home cũng theo hướng đáp ứng nhu cầu của số đông, với các sản phẩm diện tích vừa phải, giá cả hợp lý phù hợp cho nhóm khách trung lưu, vừa phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng thường xuyên, vừa có thể cho thuê lại trong thời gian không sử dụng.

Chẳng hạn, mô hình second home Châu Pha Garden House ở Phú Mỹ với diện tích nhỏ, mức giá chỉ khoảng 3,2 triệu đồng/m2, tức hơn 1 tỉ đồng/căn. Hay ở một số thị trường phát triển về du lịch như Phan Thiết, Mũi Né một vài chủ đầu tư cũng đầu tư vào loại hình second home với mức giá dao động trên dưới 2 tỉ đồng/căn, đáp ứng nhu cầu sở hữu căn nhà thứ 2 của những gia đình trung cấp hoặc lưu trú của khách du lịch có ngân sách trung bình, tìm kiếm sản phẩm lưu trú vừa túi tiền.

Các yếu tố ảnh hưởng đến lựa chọn second home của người mua, theo Savills, là gần biển hoặc bờ biển, có ban công - sân thượng, gần các tiện ích giải trí hay các khu di tích lịch sử - du lịch. Ngoài ra, có một điểm đặc biệt là người mua second home có xu hướng mua ở trong nước chứ không phải ra nước ngoài mua. Xu hướng second home cung cấp ra thị trường cũng đa dạng hóa hơn về sản phẩm, mức giá để tiếp cận nhiều đối tượng khách hàng hơn, vị trí phải gần các đầu mối giao thông lớn như ga tàu, hàng không, bến đường thủy và hỗ trợ phương thức tài chính cho người mua. Với sự phát triển chuyên môn hóa, chủ second home hiện nay không cần tự quản lý mà có thể thuê một đơn vị quản lý chuyên nghiệp như Minor Hotels, AccorHotels.

Gần TP.HCM có thể kể đến như Hồ Tràm (Bà Rịa - Vũng Tàu), biển đẹp, hoang sơ trong khi chỉ cách TP.HCM hơn 80km. Tương lai lại gần sân bay Long Thành, khách đáp xuống chỉ mất 50 phút đi ô tô đến Hồ Tràm nên sẽ rất tuyệt cho việc nghỉ dưỡng cuối tuần, cho dù là khách xuất phát từ TP.HCM hay các tỉnh khác. Các đại gia bất động sản như Tanzanite International và Novaland cũng đang đổ hàng trăm triệu USD vào khu vực này. Các dự án ở đây có rất nhiều loại sản phẩm đáp ứng nhu cầu và tài chính của nhiều nhà đầu tư.

Với sự phát triển của du lịch Việt Nam, nhu cầu về dịch vụ lưu trú của khách hàng tầm trung ngày càng lớn. Trong 10 tháng đầu năm 2019, Việt Nam đón tổng cộng gần 14,5 triệu lượt khách du lịch quốc tế, tăng 13% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là mức tăng trưởng ấn tượng, cao hơn đáng kể mức bình quân chung của thế giới cũng như khu vực theo đánh giá của Tổ chức Du lịch Thế giới (UNWTO). Yếu tố khách du lịch tăng trưởng chính là nguồn cầu đáng kể để loại hình second home có cơ hội phát triển trong thời gian tới.

Về tiềm năng, mới đây theo Telegraph (Anh), Việt Nam vừa lọt vào top 20 thị trường second home mới nổi và top 3 thị trường second home hấp dẫn có giá trung bình trên 500.000 bảng Anh. GDP, FDI tăng trưởng cao nhất trong 10 năm qua và đặc biệt một động lực khác là hệ thống tuyến đường cao tốc, các cảng sân bay sẽ phát triển trong tương lai. Bên cạnh 22 sân bay có hoạt động bay dân sự, sắp tới sẽ có thêm sân bay Long Thành và sân bay Phan Thiết dự kiến sẽ làm tăng giá trị bất động sản ở 2 khu vực này.

Ông Nguyễn Thái Phiên, Giám đốc cấp cao Tài chính Doanh nghiệp, Tập đoàn Novaland, cho rằng, Việt Nam phát triển sau Thái Lan về nguồn cung, do đó giá bán thấp hơn trong khi lộ trình tăng giá trị sẽ khá giống Thái Lan. Do đó, second home tại Việt Nam tiềm năng sẽ khá giống với các quốc gia đi trước về loại hình này, đặc biệt, trong khi tỉ suất lấp đầy các phòng khách sạn phân khúc cao 5 sao năm 2018 là hơn 80% (theo khảo sát của Grant Thornton Vietnam).

►Thị trường bất động sản sẽ rơi vào suy thoái trong năm 2020?

► Khách sạn cao cấp ở Phú Quốc tăng trưởng nhanh nhất cả nước

► Những "thỏi nam châm" bất động sản nghỉ dưỡng và khách sạn trong tương lai

► Du lịch phát triển, nhà đầu tư nước ngoài để mắt tới thị trường khách sạn Việt Nam