Sao phải cứu bất động sản?

Vẫn còn nhiều tranh cãi xung quanh việc giải cứu thị trường bất động sản. Để tạo một không gian tranh luận đa chiều, NCĐT trích đăng một phần trong bài viết của Tiến sĩ Lê Hồng Giang. Ông Giang cho rằng các lý do để giải cứu cũng như các lập luận về giá trị thế chấp và khoản nợ xấu bất động sản là chưa thực sự hợp lý. Đồng thời, thị trường bất động sản tác động không quá lớn đến nền kinh tế. Theo ông, nên để cho các đại gia trả giá cho sai lầm của họ.

Nếu bất động sản chết, chỉ 3,2% GDP chết theo

Theo Bộ trưởng Bộ Tài chính Vương Đình Huệ, việc thị trường bất động sản đóng băng đã kéo theo nhiều ngành khác bị đình trệ như vật liệu xây dựng, ngân hàng. Còn Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng thì lo ngại 70% tài sản thế chấp của 200.000 tỉ đồng nợ xấu là bất động sản. Vì thế, nếu để giá bất động sản sụp đổ, hệ thống ngân hàng sẽ chịu lỗ lớn do không phát mãi được số tài sản thế chấp này như giá định ban đầu.

Mối liên hệ chồng chéo giữa nợ xấu và bất động sản đã được nhiều người viện dẫn. Tuy nhiên, điều không ai nói ra là các ngân hàng đã sai lầm khi nhận thế chấp bằng bất động sản với mức giá trên trời. Nếu các chủ dự án phải chịu lỗ để trả giá cho sai lầm của mình, tại sao các chủ ngân hàng lại không?

Vấn đề cần đặt ra là liệu thị trường bất động sản có quá lớn để có thể tác động tiêu cực đến nền kinh tế hay không. Số liệu công bố cho thấy tổng dư nợ cho bất động sản khoảng 200.000 tỉ đồng; cứ cho số đó bằng 70% giá trị dự án thì giá trị bất động sản ở Việt Nam vào khoảng 285.000 tỉ đồng.

Giả sử vòng đời trung bình của các dự án bất động sản là khoảng 3 năm và toàn bộ doanh thu mà ngành bất động sản tạo ra được tính vào GDP cho nền kinh tế (đồng nghĩa với việc sử dụng các loại nguyên liệu, vật liệu xây dựng được sản xuất tại Việt Nam) thì giá trị bất động sản tạo ra chỉ khoảng 95.000 tỉ đồng/năm, tương đương 3,2% GDP (GDP danh nghĩa của Việt Nam năm 2012 ước tính khoảng 2.950.000 tỉ đồng).

Nếu so với các hoạt động xuất nhập khẩu tương đương hơn 150% GDP hay giá trị sản xuất công nghiệp, thậm chí nông nghiệp thì 3,2% GDP của bất động sản là rất nhỏ. Mặc dù không có số liệu nhưng ước đoán ảnh hưởng trực tiếp vào thị trường lao động cũng không quá lớn.

Như vậy, có thể tạm kết luận tác động trực tiếp của thị trường bất động sản lên nền kinh tế là không đáng ngại.

Nhưng nếu bất động sản không chết...

Thế nhưng, một số ý kiến lại cho rằng do bất động sản là tài sản thế chấp của phần lớn các khoản vay, việc giá bất động sản sụt giảm không chỉ ảnh hưởng đến những dự án hiện tại mà còn đến phần lớn giá trị thế chấp của hàng triệu tỉ đồng dư nợ tín dụng của hệ thống ngân hàng. Do đó, Chính phủ phải giải cứu để không cho giá bất động sản sụp đổ.

Thoạt nghe điều này có vẻ có lý. Tuy nhiên, cần nhớ rằng khi cho vay và yêu cầu thế chấp, không ngân hàng nào thực sự muốn sẽ phải đem tài sản thế chấp đi bán. Ngân hàng luôn muốn khoản cho vay được con nợ sử dụng hiệu quả, sinh lời và trả nợ đúng hạn. Trong những trường hợp như vậy, giá trị của tài sản thế chấp không có ý nghĩa. Ngân hàng chỉ bắt đầu quan tâm đến giá trị tài sản thế chấp khi khoản cho vay bắt đầu trở thành những khoản nợ xấu, lúc họ bắt đầu phải trích lập dự phòng.

Giá trị tài sản thế chấp càng giảm thì họ phải trích lập dự phòng càng nhiều và lợi nhuận càng teo tóp lại. Vấn đề này càng trầm trọng hơn khi nền kinh tế bắt đầu đi xuống trong năm 2012 do tác động của chính sách thắt chặt tiền tệ để chống lạm phát trong năm 2011 và ảnh hưởng của sự suy yếu kinh tế toàn cầu.

Vậy số tiền phải trích lập dự phòng là bao nhiêu? Theo ước lượng, số tiền phải trích lập dự phòng ở mức 35% giá trị bất động sản được đánh giá lúc cho vay (giả sử 70% số nợ xấu này có thế chấp là bất động sản và Ngân hàng Nhà nước quy định bất động sản chỉ được tính 50% giá trị khi khấu trừ trích lập dự phòng).

Như vậy, khi giá bất động sản giảm 10%, phần khấu trừ cho việc trích lập dự phòng này sẽ giảm 3,5%. Nói cách khác, số tiền ngân hàng tăng thêm trích lập dự phòng sẽ tăng bằng 3,5% tổng giá trị nợ xấu và lợi nhuận của ngân hàng sẽ giảm tương ứng.

Tổng số nợ xấu của hệ thống ngân hàng Việt Nam vào khoảng 250.000 tỉ đồng. Nếu phần tỉ lệ trích lập dự phòng bằng 50%, tương đương với 125.000 tỉ đồng, khi giá bất động sản giảm 10%, ngân hàng lỗ 4.375 tỉ đồng. Con số này sẽ lớn hơn rất nhiều nếu giá giảm 20-30%, hay thậm chí 50% như tại một số dự án.

Tuy nhiên, đây chỉ là lỗ trên giấy tờ. Nghĩa là nếu giá bất động sản tăng trở lại thì dù khoản nợ xấu có xấu thế nào đi nữa, ngân hàng vẫn có thể đảo ngược tình thế lỗ và ghi nhận lợi nhuận tương ứng trên báo cáo tài chính. Bởi vậy, giới chủ ngân hàng cũng mong bất động sản được giải cứu không kém gì các chủ dự án bất động sản.

Những khoản lời lỗ này không liên quan gì đến dòng tiền hoạt động của các ngân hàng, nếu họ đã trích lập dự phòng đầy đủ. Vì thế, Ngân hàng nhà nước hoàn toàn không cần trợ giúp thanh khoản cho các ngân hàng thương mại nếu giá bất động sản giảm sâu và họ phải tăng trích lập dự phòng. Trên thực tế, tăng trưởng tín dụng năm 2012 rất thấp và việc các ngân hàng thương mại dồn tiền mua trái phiếu chính phủ cho thấy họ không hề gặp khó khăn về thanh khoản.

Một điều nữa là với việc gia tăng gấp đôi dự trữ ngoại hối, tiền trong hệ thống ngân hàng có lẽ quá dư thừa nên Ngân hàng Nhà nước đã phải hút vốn về qua cả thị trường mở lẫn tín phiếu để kiềm chế lạm phát. Nếu sắp tới Ngân hàng Nhà nước bơm ra 20.000-40.000 tỉ đồng để cứu bất động sản với lãi suất 6% như Thống đốc Nguyễn Văn Bình công bố và trái phiếu chính phủ vẫn có lợi suất 8-9%/năm thì giới ngân hàng sẽ có lợi nhuận kép: vừa từ bất động sản lên giá vừa từ chênh lệch lãi suất.

Nếu vẫn còn lo ngại nợ xấu và bất động sản đóng băng là nguyên nhân ngân hàng không tăng tín dụng được trong năm 2012 thì cần nhớ rằng tổng vốn tự có của toàn bộ các ngân hàng Việt Nam (kể cả các ngân hàng quốc doanh, tư nhân và nước ngoài) là 412.000 tỉ đồng.

Nếu số tiền 40.000 tỉ đồng giải cứu bất động sản và 200.000 tỉ đồng xử lý nợ xấu đó được sử dụng để thành lập một vài ngân hàng lành mạnh thì có thể thay thế được cho cả một nửa hệ thống ngân hàng hiện nay. Ngay cả trong cuộc đại khủng hoảng năm 1930 ở Mỹ, số ngân hàng phá sản cũng chỉ hơn 1/3 số ngân hàng của Mỹ lúc đó.

Hướng phá sản thực ra không phải là một giải pháp. Nhưng điều quan trọng ở đây là việc bỏ ra một số tiền lớn từ thuế của người dân để giải quyết nợ xấu và giải cứu bất động sản là không cần thiết và kém hiệu quả. Đó là chưa nói đến tính công bằng xã hội.

Có một giải pháp: cứ để giá bất động sản giảm tiếp, cứ để các chủ dự án, chủ ngân hàng chịu lỗ và chỉ cần một phần số tiền giải cứu nói trên cũng đã đủ để tái cấp vốn cho các ngân hàng sau khi buộc họ phải xóa đi phần lớn số nợ xấu tồn đọng.

Quá trình quốc hữu hóa một phần hệ thống ngân hàng này sẽ phải đi cùng cam kết chắc chắn về lộ trình tái cổ phần hóa (tức bán cổ phần ra lại cho tư nhân) khi nền kinh tế phục hồi. Hãy để các đại gia bất động sản và ngân hàng trả giá cho sai lầm của họ, hãy để cho những nhà đầu tư địa ốc học một bài học đắt giá về thị trường. Người lao động Việt Nam cần phải có một thị trường bất động sản hợp với túi tiền của mình hơn. Đó mới là điều mà các nhà làm chính sách cần hướng tới.