REIT: Lời giải cho nguồn vốn bất động sản?

Để giải quyết cơn khát vốn của ngành bất động sản khi tín dụng bị siết lại, một số phương thức tài chính khá lạ bắt đầu xuất hiện. Tiêu biểu là Chủ tịch Tập đoàn Vingroup Phạm Nhật Vượng thành lập Công ty Quản lý và Đầu tư bất động sản (VMI) để huy động vốn từ người dân. Bản thân ông Vượng góp vốn vào VMI thông qua 243 triệu cổ phiếu VIC, chiếm khoảng 90% vốn điều lệ VMI.

VMI sẽ đầu tư vào bất động sản sẵn có hoặc hình thành trong tương lai của Vinhomes. Giá trị bất động sản sau đó được chia thành 50 phần và các khách hàng của VMI có thể tham gia đầu tư từng phần thông qua hợp đồng hợp tác kinh doanh. Các nhà đầu tư hợp tác với VMI sẽ được Công ty chứng nhận quyền tài sản và được phân chia lợi nhuận phát sinh từ quyền tài sản này tương ứng với tỉ lệ đầu tư. “Đây là sản phẩm hấp dẫn cho những khách hàng có lượng vốn không lớn nhưng vẫn muốn tham gia đầu tư vào thị trường bất động sản”, ông Phan Thành Long, Tổng Giám đốc VMI, nói.

VMI không phải là công ty tài chính, không kinh doanh giấy tờ có giá, tức không chịu sự quản lý của Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước hay Ủy ban Chứng khoán Nhà nước. Nhưng có thể thấy mô hình vận hành của VMI có tới 90% đặc điểm giống với quỹ đầu tư tín thác bất động sản không niêm yết (unlisted REIT).

REIT là mô hình quỹ đầu tư chuyên biệt cho bất động sản, hình thành trên thị trường Mỹ từ những năm 1960, sau đó dần phổ biến ra toàn cầu. Sản phẩm đầu tư này hướng tới huy động nguồn tiền hợp lực từ các cá nhân để đầu tư những tài sản có giá trị lớn mà một cá nhân đơn lẻ khó lòng mua được. Theo quy định, REIT thường phải trả cổ tức ít nhất 90% thu nhập chịu thuế mỗi năm và dần trở thành lựa chọn yêu thích của các nhà đầu tư muốn có nguồn thu nhập ổn định.

Có 2 dạng REIT thường gặp. Một là quỹ đầu tư nắm giữ vốn cổ phần (equity), tức sở hữu tài sản và tìm cách gia tăng hiệu quả khai thác sau đó để tạo thu nhập. Dạng thứ 2 ít phổ biến hơn là đầu tư bất động sản nợ (mortgage), tức mua lại các khoản tín dụng và trở thành chủ nợ của bất động sản. REIT có thể rót vốn vào các dạng tài sản như văn phòng, bất động sản công nghiệp, bán lẻ, nhà ở, khách sạn, khu du lịch, trung tâm dữ liệu, hạ tầng. Nhờ nắm giữ danh mục tài sản được đa dạng hóa, giá chứng chỉ quỹ REIT ít biến động hơn so với các cổ phiếu riêng lẻ.

Tại Việt Nam, các sản phẩm đầu tư tương tự như REIT còn rất khiêm tốn. Trên sàn chứng khoán, hiện chỉ mới có quỹ đầu tư bất động sản Techcom Việt Nam niêm yết với số vốn điều lệ 50 tỉ đồng, tài sản ròng 51,5 tỉ đồng. Ngược lại, các REIT ngoại đang hoạt động khá sôi động tại Việt Nam. Gần đây công ty quản lý tài sản của KTB Asset Management (Hàn Quốc) lập một quỹ tín thác để đầu tư vào các trung tâm hậu cần tại Việt Nam. Từ Singapore, Mapletree Logistics Trust cũng đã rót hàng trăm triệu USD vào thị trường Việt Nam.

Do đó, sự xuất hiện của VMI có thể kích hoạt sự quan tâm lớn hơn từ nhà đầu tư nội địa vào các quỹ tín thác bất động sản, bổ sung thanh khoản cho thị trường. Riêng với VMI, sự am hiểu các dự án Vinhomes từ những cổ đông lớn sẽ là một lợi thế trong lựa chọn tài sản đầu tư và khai thác, vận hành hay chuyển nhượng. 

Hơn nữa, việc phát triển các sản phẩm đầu tư tài chính mới như REIT được xem là cần thiết để giảm bớt áp lực cho ngân hàng và kênh trái phiếu. Bấy lâu nay, ngoài vốn tự có của các chủ đầu tư, tín dụng là nguồn vốn lớn nhất hỗ trợ các dự án. Do tín dụng chảy vào bất động sản ngày càng siết lại, một số chủ đầu tư đã chuyển hướng đến thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Nhưng sự tăng nóng của kênh trái phiếu, đi cùng điều luật chưa rõ ràng khiến cho thị trường này đối diện với nguy cơ lớn.

Dù có thể trở thành kênh đầu tư hứa hẹn trong tương lai nhưng tâm lý thận trọng của nhà đầu tư hiện nay là rào cản để các quỹ REIT thành lập. Theo ghi nhận của CBRE Vietnam, tại TP.HCM, trong quý III chỉ có 2.851 căn hộ được chào bán, giảm đến 80% so với quý trước. “Việc khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng kết hợp giá nhà tiếp tục tăng khiến thanh khoản của thị trường bị suy giảm ít nhiều”, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Điều hành CBRE Vietnam, chia sẻ.

Theo ghi nhận của CBRE Vietnam, tại TP.HCM, trong quý III chỉ có 2.851 căn hộ được chào bán, giảm đến 80% so với quý trước. Ảnh: baotintuc.vn.

Mặt khác, những thông tin liên quan đến thay đổi pháp lý như quy định thời hạn sở hữu chung cư, áp thuế tài sản cũng như cuộc điều tra sai phạm của chủ đầu tư có thể ảnh hưởng đến tâm lý khách hàng ít nhất trong ngắn hạn. Bản thân các sản phẩm đầu tư tương tự REIT cũng ẩn chứa một số rủi ro. Giao dịch giữa REIT với các tổ chức liên quan đến cổ đông lớn hay điều hành quỹ có thể tạo ra xung đột tiềm ẩn. Những xung đột này có thể xảy ra dưới một số hình thức, bao gồm đối xử ưu đãi đối với các tài sản thuộc sở hữu của ban điều hành nhưng không thuộc sở hữu hoặc ngoài phạm vi hiểu biết của các nhà đầu tư vào REIT.

Hành lang pháp lý đối với REIT và các sản phẩm tài chính tương tự vẫn chưa hoàn thiện. Cơ chế bảo vệ lợi ích cho nhà đầu tư, tính minh bạch thông tin như thế nào vẫn còn là câu hỏi. Dù sao, sự xuất hiện của VMI cùng các sản phẩm tài chính tương tự có thể là động lực để đẩy nhanh quá trình hoàn thiện khung pháp lý về mô hình đầu tư thuộc dạng mua chung trong thời gian tới.