Rào cản cuối của trái phiếu bất động sản

Trong quý cuối cùng của năm 2023, hàng loạt dự án quy mô lớn trải dài từ Bắc đến Nam bắt đầu triển khai chiến dịch bán hàng, tạo nguồn cung, thúc đẩy giao dịch cho thị trường trở nên sôi động hơn. Những tín hiệu lạc quan của thị trường này giúp Công ty Bất động sản Phát Đạt phát hành thành công hơn 67,1 triệu cổ phiếu vào cuối tháng 11. Toàn bộ nợ gốc và lãi trái phiếu đã phát hành trong năm 2021 và 2022 đã được thanh toán nhờ số tiền thu được từ đợt phát hành cổ phiếu này.

Áp lực đáo hạn 

Không phải doanh nghiệp nào cũng có được tình hình khả quan như Phát Đạt. Báo cáo của FiinGroup cho biết, lũy kế 11 tháng năm 2023, bất động sản là nhóm tổ chức phát hành trái phiếu lớn nhất trong 11 tháng qua với giá trị phát hành đạt 83.000 tỉ đồng, chiếm 32,8%. Lãi suất trái phiếu của nhóm bất động sản đạt trung bình 11,92% với kỳ hạn bình quân 3,65 năm.

Đáng lưu ý, theo FiinGroup, với trái phiếu bất động sản, tỉ lệ vi phạm nghĩa vụ nợ cao hơn đáng kể ở mức 22,67% vào thời điểm giữa tháng 11/2023 trong tổng số 422.000 tỉ đồng trái phiếu bất động sản đang lưu hành (bao gồm cả riêng lẻ và công chúng). Ước tính, trái phiếu bất động sản đáo hạn năm 2024 đạt khoảng 155.000 tỉ đồng (tương đương 6,3 tỉ USD), trong đó giá trị gốc trái phiếu là 122.200 tỉ đồng và chi phí lãi trái phiếu dự kiến là 32.600 tỉ đồng. Đây sẽ là áp lực lớn về nghĩa vụ trả nợ của nhiều chủ đầu tư khi thị trường mới chỉ hồi phục được khoảng 20-30% so với đỉnh.

Trong khi đó, theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đến cuối tháng 9, hàng tồn kho bất động sản rất lớn, có tổng giá trị lên đến 301.600 tỉ đồng. Đây là bài toán rất khó để giải quyết số hàng tồn kho khổng lồ này, qua đó mới có cơ hội tạo dòng tiền, tạo thanh khoản, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường...

Áp lực tạo dòng tiền mới

Có thể thấy, trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục là kênh dẫn vốn quan trọng cho thị trường bất động sản trong năm 2024. Bởi vì, nếu bất động sản vẫn tiếp tục trông mong vào tín dụng hỗ trợ, thì sẽ tạo ra rủi ro hệ thống rất lớn. Bên cạnh đó, dù linh hoạt và nới lỏng hơn nhưng ngân hàng vẫn phát đi tín hiệu siết chặt các kênh đầu tư rủi ro cao như bất động sản trước nguy cơ nợ xấu phình to.

Dù còn khó khăn nhưng có nhiều tín hiệu lạc quan hơn cho thị trường trái phiếu bất động sản trong năm 2024 thông qua cơ chế cho phép tiếp tục giãn hoãn thanh toán nợ trái phiếu riêng lẻ theo Nghị định 08. Bên cạnh đó là nhiều giải pháp khác nhằm tháo gỡ pháp lý dự án bất động sản nhằm khôi phục thị trường, qua đó từng bước cải thiện sự hồi phục của doanh nghiệp và khả năng trả nợ...

Thời gian qua, việc đàm phán giãn nợ đã giúp nhiều chủ đầu tư gia hạn trả nợ trái phiếu thành công trong nỗ lực phát hành mới, đàm phán trái phiếu đáo hạn, mua lại... để tái cơ cấu tình hình tài chính, chờ cơ hội tạo dòng tiền mới. Trong danh sách này có Công ty Cổ phần Tập đoàn Sovico, Công ty Cổ phần Tập đoàn R&H, Công ty Cổ phần Hưng Thịnh Land, Công ty Cổ phần BCG Land...

Về vấn đề này, ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, cho biết các chủ đầu tư bất động sản nhà ở lớn như Vingroup, Masterise Homes... đã ra mắt nhiều sản phẩm mới vào giai đoạn cuối năm. Đặc điểm chung của các dự án mới ra mắt là đều có xu hướng giãn tiến độ thanh toán cho khách hàng, giúp giảm gánh nặng về tài chính, từ đó góp phần thúc đẩy giao dịch trên thị trường. Cùng với đó, Luật Nhà ở sửa đổi dự kiến sẽ giúp tăng tốc tiến độ cho các nhà phát triển. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tiếp tục theo đuổi việc giảm lãi suất xuống mức lãi suất của năm 2020 là tín hiệu tốt cho phân khúc bất động sản nhà ở.

Trên cơ sở đó, các chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản sẽ tiếp tục xu hướng phục hồi trong năm 2024 với hàng loạt yếu tố hỗ trợ như niềm tin nhà đầu tư được củng cố, lãi suất giảm, thị trường có nhiều hơn nguồn cung phù hợp, động lực giải ngân vốn đầu tư công, hạ tầng giao thông nhiều địa phương được thúc đẩy và thay đổi rõ nét... 

“Các doanh nghiệp bất động sản phải quyết liệt tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, cơ cấu lại sản phẩm nhà ở hướng về nhu cầu thực, kéo giảm giá nhà về mức hợp lý thì thị trường bất động sản có triển vọng phục hồi, tăng trưởng trở lại từ nửa cuối năm 2024 trở đi”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, dự báo.

Tuy nhiên, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho biết sự hồi phục sẽ khó tăng trưởng đột biến trong thời gian ngắn hạn. Đồng thời, thị trường cũng sẽ diễn ra quá trình thanh lọc cả chủ đầu tư cũng như khách hàng theo hướng chuyên nghiệp và bền vững hơn, tránh lạm dụng đòn bẩy tài chính như thời gian vừa qua.

Có thể bạn quan tâm:

Bất động sản công nghiệp tăng lực hút M&A