Rã đông bất động sản, làm nóng tăng trưởng

Trong một động thái chỉ đạo khá quyết liệt, lãnh đạo TP.HCM cho biết trong quý II, thành phố sẽ tập trung gỡ vướng mắc cho 40 dự án bất động sản. Đây được coi là một trong những giải pháp quan trọng để phục hồi kinh tế của TP.HCM.

Gỡ nút thắt cuối cùng

Thực tế, thời gian qua, một loạt doanh nghiệp bất động sản như Novaland, Hưng Thịnh... đã đàm phán và đạt được sự đồng thuận nhất định với các trái chủ về giải pháp gia hạn, hoán đổi, thanh toán trái phiếu doanh nghiệp lên tới hàng ngàn tỉ đồng. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng chủ động tăng chính sách ưu đãi đặc biệt cho khách hàng để kích cầu... Dù vẫn chồng chất khó khăn nhưng nhiều chủ doanh nghiệp bất động sản cho rằng tín hiệu này cũng đã mang lại sự lạc quan nhất định cho thị trường bất động sản nói riêng và kinh tế thành phố nói chung.

“Mục tiêu tăng trưởng năm 2023 là 6,5%, lạm phát bình quân 4,5% nếu không thực sự quyết liệt và khôn khéo, chủ động và linh hoạt trong điều hành sẽ là thách thức rất lớn”, Tiến sĩ Nguyễn Đức Hiển, Phó trưởng Ban Kinh tế Trung ương, nhận định tại Hội thảo khoa học quốc gia “Kinh tế Việt Nam 2022 và triển vọng 2023”. Khuyến cáo này được đưa ra trong bối cảnh tăng trưởng GDP quý I/2023 thấp hơn mục tiêu cho thấy nền kinh tế đang đối mặt với nhiều khó khăn thách thức. Trong đó, giải quyết tốt các vấn đề của thị trường bất động sản sẽ có tác động quan trọng để tháo gỡ khó khăn cho nền kinh tế.

Thực tế, thị trường bất động sản tê liệt vẫn đang là rủi ro lớn đối với kinh tế Việt Nam trong trung và dài hạn. Dòng tiền của nhiều doanh nghiệp bất động sản vào cuối quý IV/2022 đã giảm mạnh, khả năng thanh toán lãi vay ở mức thấp, khả năng trả nợ suy giảm trong khi áp lực đáo hạn trái phiếu ở mức cao, các kênh vốn chính của doanh nghiệp còn nhiều khó khăn... 

Tiến sĩ Hiển đề xuất, trong bối cảnh kinh tế thế giới kém thuận lợi, Việt Nam cần kịp thời đưa ra các chính sách kích cầu, giãn nợ, cũng như tạo điều kiện để doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản, có thể huy động vốn thông qua phát hành cổ phiếu. “Hiện nay, tại nhiều địa phương, nhất là TP.HCM, Hà Nội, Khánh Hòa, Đà Nẵng đang tồn đọng một số lượng lớn các dự án bất động sản cần cơ chế đặc thù để xử lý sau kết luận thanh tra, kiểm tra và các bản án; nếu xử lý được sẽ có một nguồn lực rất lớn để góp phần thúc đẩy tăng trưởng cho năm 2023”, Tiến sĩ Hiển đề xuất.

Về vấn đề này, ông Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch CEO Group, cho rằng nếu không thay đổi pháp lý, thể chế, vốn, huy động doanh nghiệp tham gia vào thì ngay cả Đề án xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội mà Thủ tướng vừa ban hành cũng rất khó khả thi. Thị trường cần tháo gỡ nút thắt quan trọng nhất là điều chỉnh các quy định pháp luật, để có thể phê duyệt hàng ngàn dự án đang “bất động” chờ chính sách. 

Theo ước tính của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, có hàng ngàn dự án bất động sản (trị giá tương đương khoảng 30 tỉ USD) không thể thực hiện được vì vướng cơ chế chính sách. Nhiều phân tích cho thấy, tỉ lệ tác động lan tỏa của bất động sản là 1,3-1,4, tức là 1% tăng trưởng bất động sản sẽ tạo ra 1,3-1,4% tăng trưởng của nền kinh tế.

Cửa vốn hé mở

Mặc dù vậy, thông điệp của Ngân hàng Nhà nước cũng như của Chính phủ rất rõ ràng là khó có thể nới lỏng về tín dụng, đặc biệt trong khu vực đầu cơ mà chỉ có thể mở rộng tín dụng cho khu vực nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê để cân bằng cung cầu. Bởi vì, theo Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng bất động sản đến cuối năm 2022 là 2,58 triệu tỉ đồng, tương đương với 21% dư nợ tín dụng và khoảng 26,3% GDP.

Bất động sản hiện chiếm 70-90% tài sản thế chấp của ngân hàng. Hiện tín dụng từ ngân hàng thương mại đổ vào lĩnh vực bất động sản có tới 1,7 triệu tỉ đồng dưới dạng các khoản vay phục vụ nhu cầu đời sống. Điều này có thể tạo rủi ro chéo đến tính ổn định và an toàn của hệ thống ngân hàng thương mại nếu diễn biến thị trường xấu đi, đồng thời làm tồi tệ hơn tình trạng cung lệch cầu trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, tìm cách phục hồi thị trường bất động sản cũng là ngăn chặn rủi ro lớn với hệ thống ngân hàng, thị trường tài chính.

Vì vậy, để có được nguồn vốn cho thị trường, mấu chốt là khơi thông thị trường trái phiếu. Bởi thị trường này chiếm tỉ trọng tới 30% trong tổng nguồn vốn trên thị trường bất động sản. Về vốn cho thị trường, thời gian qua Chính phủ đã chỉ đạo tháo gỡ 2 kênh vốn cơ bản cho thị trường bất động sản, đó là gỡ vướng cho thị trường trái phiếu và khơi thông tín dụng ngân hàng. 

Sau khi có Nghị định 08, riêng tháng 3 vừa qua đã có 24.000 tỉ đồng trái phiếu phát hành mới, trong đó một lượng lớn chảy vào thị trường bất động sản. Đặc biệt, Thủ tướng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước sửa quy định cho phép tổ chức tín dụng được mua lại ngay trái phiếu doanh nghiệp. Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước được yêu cầu phối hợp với Bộ Xây dựng triển khai gói tín dụng 120.000 tỉ đồng cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cũng như hoàn thiện hồ sơ dự án Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) để tháo gỡ vướng mắc hiện nay...

“Chúng ta có cơ hội cùng lúc sửa đổi các luật liên quan đến thị trường bất động sản như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai và Luật Các tổ chức tín dụng. Như vậy, những điểm nghẽn về pháp lý cơ bản đã được tháo gỡ”, Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính, Tiền tệ Quốc gia, cho biết.

Tuy nhiên, Giáo sư - Tiến sĩ Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính ngân sách của Quốc hội, cho rằng, hiện mới có quy định mang tính giải vây cho trái phiếu doanh nghiệp là giãn, hoãn nợ, hoán đổi tài sản. Vì vậy, cần thiết cho phép chuyển trái phiếu doanh nghiệp thành trái phiếu chuyển đổi sản phẩm. “Nếu làm tốt phát hành trái phiếu chuyển đổi sản phẩm này có thể phát triển thêm một kênh huy động vốn cho bất động sản”, ông Cường nói.

Có thể bạn quan tâm:

Bất động sản đang là ngành dẫn dắt tăng trưởng lợi nhuận