Quỹ REIT đầu tiên của Việt Nam: Có gì hấp dẫn?

Thị trường tài chính Việt Nam vừa xuất hiện một quỹ tín thác bất động sản (REIT) đầu tiên. Đó là sản phẩm quỹ đầu tư bất động sản Techcom Việt Nam REIT (Techcom REIT) của công ty quản lý quỹ Techcom Capital. Liệu đây sẽ là một bước đột phá cho các nhà đầu tư trên cả thị trường chứng khoán lẫn bất động sản?

Khác với các quỹ đầu tư bất động sản trước đó như quỹ VPH của công ty quản lý quỹ Saigon Asset Management (SAM), VPF của Dragon Capital, ILH3 của Indochina Capital, hay VinaLand của VinaCapital vốn được thành lập và niêm yết ở nước ngoài thì Techcom REIT lại được thành lập và niêm yết ở trong nước, tức đây là quỹ đầu tư nội đầu tiên chuyên về bất động sản của Việt Nam.

Các nhà đầu tư thay vì trực tiếp mua các tài sản bất động sản có giá trị lớn thì giờ đây họ có thể gián tiếp sở hữu thông qua việc mua chứng chỉ quỹ Techcom REIT và quy mô vốn đòi hỏi sẽ nhỏ hơn rất nhiều cũng như sẽ giảm được rủi ro khi có thể phân bổ vốn vào nhiều loại tài sản khác nhau.

“Đây là khởi đầu của việc chứng khoán hóa bất động sản và mô hình quỹ này có thể cung ứng nguồn vốn cho bất động sản qua việc huy động nguồn lực từ nhiều người trong xã hội. Sự ra đời của REIT cũng chứng tỏ thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển và ngày càng hội nhập vào thị trường toàn cầu”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, chia sẻ với NCĐT.

Hiện tại vì còn khá lạ lẫm nên các nhà sáng lập quỹ đặt mục tiêu huy động khá khiêm tốn, chỉ ở mức khoảng 50 tỉ đồng cho đợt chào bán đầu tiên. Ngân hàng giám sát và lưu ký sẽ là Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV). Quỹ dự kiến sẽ niêm yết trong năm 2016 trên sàn giao dịch chứng khoán Hà Nội.

Ngoài việc là quỹ REIT nội địa đầu tiên, khi đi sâu vào chiến lược hoạt động có thể thấy Techcom REIT có vẻ giống một quỹ đầu tư tín thác bất động sản. Cụ thể, quỹ này sẽ đầu tư vào các tài sản mang lại dòng tiền ổn định, mang tính lâu dài như tòa nhà cho thuê văn phòng, khách sạn, khu nghỉ dưỡng và trung tâm thương mại. Điều này thật sự khác biệt vì các quỹ đầu tư bất động sản ngoại như VPH hay VinaLand còn đầu tư vào các dự án, thực hiện mua - bán sản phẩm để tối ưu hóa lợi nhuận.

REIT được hình thành đầu tiên ở Mỹ vào năm 1960. Tính đến năm 2014, có hơn 30 quốc gia trên thế giới đã triển khai mô hình tài chính này. Hiện tại, có 2 dạng đầu tư mà REIT hướng đến. Một là đầu tư, nắm giữ cổ phần và quản lý trực tiếp các tài sản bất động sản (Equity REIT). Đây là mô hình phổ biến nhất trong giới tài chính và bất động sản.

Mô hình thứ 2 là đầu tư vào các loại tài sản thế chấp (Mortgage REIT), ví dụ như đầu tư vào trái phiếu được đảm bảo bằng tài sản thế chấp của các doanh nghiệp địa ốc. Quỹ định kỳ sẽ nhận được thu nhập từ khoản lãi cho vay tương ứng. Một số REIT ra đời sau này cũng trộn lẫn 2 hình thức vào nhau để hình thành REIT hỗn hợp (Hybrid REIT).

Như vậy, trước mắt Techcom REIT sẽ hoạt động theo mô hình của một quỹ Equity REIT. Sự xuất hiện của quỹ này có thể khơi dậy mối quan tâm của các nhà đầu tư cũng như các quỹ đầu tư khác trong việc cho ra đời những sản phẩm tương tự. Điều này sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản. Nhưng vẫn còn những yếu tố pháp lý có thể cản trở viễn cảnh này.

Gần đây Chính phủ đã ban hành Nghị định 60, sửa đổi một số điều của Nghị định 58, trong đó có quy định hoạt động của các quỹ đầu tư bất động sản. Đáng kể nhất trong lần sửa đổi này là cho phép các nhà đầu tư góp vốn bằng bất động sản vào quỹ đầu tư bất động sản, thay vì chỉ bằng tiền như trước.

Tuy vậy, theo ông Lê Hoàng Châu, hiện nay quỹ đầu tư bất động sản được vận hành theo Luật chứng khoán. Nhưng các nghị định hướng dẫn thực thi cho quỹ tại Việt Nam thì còn nửa vời. Cụ thể, theo quy định hiện hành, các quỹ đầu tư bất động sản trong nước không hẳn là quỹ đầu tư bất động sản được ghi trong Luật nhà ở hay chỉ là quỹ tín thác bất động sản thuần túy.

Đây là 2 mô hình hoàn toàn khác nhau. Theo ông Châu, nếu theo chuẩn của quốc tế thì quỹ đầu tư bất động sản là dạng có thể đầu tư vào bất kỳ loại hình bất động sản nào, thậm chí có thể đầu tư các dự án, xây nhà xong rồi bán. Còn quỹ tín thác bất động sản (tức REIT) chỉ được đầu tư vào các tài sản cho thuê dài hạn. Hiện tại, Việt Nam đang ban hành các quy định lai giữa 2 mô hình này.

Việc chưa rạch ròi về cơ chế pháp lý có thể dẫn đến quỹ ôm đồm quá nhiều loại hình bất động sản, gây ra tình trạng kém minh bạch và khó quản lý vì thủ tục mua bán nhà ở Việt Nam khá rắc rối, kéo dài gây khó khăn cho nhà đầu tư.

Quy mô của các REIT cũng là điều cần xem xét. Trong trường hợp của quỹ Techcom REIT, ông Châu cho rằng quy mô 50 tỉ đồng vẫn là khá nhỏ. “Theo tôi, ít nhất phải là 500 tỉ đồng trở lên thì Quỹ mới có đủ nguồn lực kinh doanh bất động sản”.

Đối với các nhà đầu tư, chứng chỉ quỹ REIT có thể là lựa chọn phù hợp để đa dạng hóa danh mục đầu tư, nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi khá tốt. Tuy vậy, giống như các quỹ đầu tư tài chính khác, rủi ro khi sở hữu chứng chỉ quỹ dạng này cũng khá cao. Ngoài phụ thuộc vào diễn biến thị trường bất động sản và kết quả kinh doanh của các tài sản cơ sở thì cung cầu trên thị trường chứng khoán cũng ảnh hưởng lớn đến giá giao dịch của các chứng chỉ quỹ.

Diễn biến giá trị tài sản ròng và giá chứng chỉ quỹ của VinaLand

Điển hình là diễn biến của quỹ VinaLand vẫn chưa có nhiều khởi sắc trong các năm gần đây. Giá trị tài sản ròng (NAV) của Quỹ đi xuống kể từ năm 2007 đến nay, kèm theo đó là giá giao dịch của chứng chỉ quỹ hiện chỉ còn ở mức 0,62 USD vào tháng 11.

Hiện tại quỹ này đang trông chờ sự khởi sắc hơn của thị trường để đẩy nhanh tiến độ kinh doanh tại Việt Nam, nhất là các dự án trọng điểm có quy mô lớn như khu đô thị tại quận 2 (TP.HCM) hay tại Nhơn Trạch (Đồng Nai).

Nguyễn Sơn