Quỹ đất nội thành Hà Nội và TP.HCM khan hiếm, doanh nghiệp bất động sản nào sẽ có lợi thế trong năm 2020?

Nhiều dự án đã được triển khai vào cuối năm nay, dự báo tăng trưởng nguồn cung trong thời gian sắp tới. Quỹ đất nội thành dần cạn kiệt tại hai thị trường trọng điểm là Hà Nội và TP HCM, chuyển dịch "sức nóng" sang các tỉnh thành lân cận. Rủi ro tại đây là vẫn thiếu điều kiện cơ sở hạ tầng, dẫn đến nhu cầu mua bất động sản chủ yếu đến từ đầu tư và đầu cơ.

Bên cạnh đó, giá đất cũng đã tăng vọt trong các năm gần đây trên tất cả các phân khúc, làm gia tăng mức độ rủi ro. Năm 2020, CTCP Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) tin rằng các điều kiện pháp lý sẽ được nới lỏng hơn, nhưng nguồn cung sẽ tiếp tục bị hạn chế. Các chủ đầu tư bất động sản có uy tín, sở hữu quỹ đất sạch sẽ được hưởng lợi từ xu hướng này. Điểm trừ sẽ là chính sách thắt chặt tín dụng và mức giá bán hiện tại tương đối cao, sẽ làm giảm tỷ lệ hấp thụ tại các dự án. Bất động sản là một ngành có tính chu kỳ cao và VDSC cho rằng, ngành đang dần tiến vào vùng điều chỉnh trong ngắn hạn. Tuy nhiên, đây sẽ là bàn đạp cho tăng trưởng trong dài hạn.

Lượng giao dịch tăng chủ yếu đến từ các dự án quy mô lớn Thị trường bất động sản 2019 được thúc đẩy bởi các dự án quy mô lớn từ chủ đầu tư Vinhomes. Xét về khối lượng giao dịch căn hộ, trong 9 tháng năm 2019, Hà Nội ghi nhận tăng 22% trong khi Hồ Chí Minh cải thiện nhẹ 5% so với cùng kỳ. Mặt khác, nếu loại trừ giao dịch đến từ ba dự án lớn của Vinhomes, tình hình tương đối ảm đạm do nguồn cung bị thắt chặt. Điểm sáng là nhu cầu vẫn tốt với tỷ lệ hấp thụ cao. Giá bán tại phân khúc nhà chung cư tăng trung bình 15-20% so với cuối năm 2018, do nguồn cung sụt giảm.

Nhìn sang năm 2020, VDSC dự báo nguồn cung tổng thể sẽ cải thiện đôi chút nhờ nới lỏng các điều kiện pháp lý, cùng với tăng trưởng giá bán sẽ thấp hơn so với năm 2019. Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư cũng đang chuyển trọng tâm sang các thị trường lân cận, để nắm bắt xu thế cải thiện các dự án cơ sở hạ tầng cũng như bù đắp cho sự thiếu hụt tại thị trường Hà Nội và TP.HCM. Việc giá đất tăng nhanh ở các tỉnh thành loại 2 và 3 đã thúc đẩy lo ngại về tính bền vững của giá bán và sức khỏe của thị trường bất động sản. Theo đó, một số chính quyền địa phương đã siết chặt việc mở bán và phát triển dự án bất động sản trong vài tháng qua để hạ nhiệt thị trường và tăng cường nỗ lực để kiềm chế đầu cơ. Thắt chặt tín dụng kiềm chế tăng trưởng Dữ liệu chỉ ra rằng tăng trưởng tổng dư nợ tín dụng trong tám tháng đầu năm 2019 là 8,5%, trong khi tín dụng bất động sản tăng 14,6%, tương ứng với 19,1% tổng dư nợ tín dụng. Nhu cầu vay mua nhà hiện nay còn rất lớn, do mặt bằng lãi suất vẫn ở mức hợp lý.

Điều đáng chú ý là nguyên nhân cho sự tăng trưởng tín dụng cao đến từ nhu cầu cho vay đối với người mua nhà. Rủi ro qua đó được phân tán hơn, làm giảm rủi ro chung cho toàn bộ nền kinh tế. Đối với các chủ đầu tư bất động sản, thắt chặt tín dụng đã khiến dòng vốn chuyển dịch sang các hình thức khác, đặc biệt là thị trường trái phiếu. Tính đến tháng 9 năm 2019, ước tính 41% các công ty bất động sản trên thị trường đã tham gia chào bán trái phiếu doanh nghiệp, với tổng giá trị phát hành lên đến 37.000 tỷ đồng (1,6 tỷ USD).

Nhìn sang năm 2020, tăng trưởng tín dụng sẽ giảm do lộ trình tăng hệ số rủi ro cho vay bất động sản và giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho các khoản vay trung và dài hạn từ 40% xuống 30% từ năm 2020 cho đến năm 2022. Ngân hàng trung ương đang hạn chế các khoản vay cho lĩnh vực bất động sản, nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững và sự an toàn của cả ngành ngân hàng. VDSC cho rằng việc thắt chặt sẽ có chút tác động tiêu cực lên tâm lý và ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.

Nguồn: Trích báo cáo chiến lược 2020 của VDSC.

Quỹ đất lớn cho tăng trưởng dài hạn Nhìn trong dài hạn, triển vọng cho tăng trưởng bất động sản tại Việt Nam là rất tích cực. Các chủ đầu tư tích cực trong việc tích lũy quỹ đất để chuẩn bị trong tương lai, đặc biệt là quỹ đất ở các tỉnh ngoại thành. Tuy nhiên, VDSC đánh giá trong bối cảnh hiện tại, chỉ những dự án ở khu vực trung tâm như Hà Nội hay TP.HCM đạt được tỷ lệ hấp thụ cao, và tình hình sẽ khó khăn hơn đối với các tỉnh thành còn lại. Do đó, xét trên quỹ đất, VDSC chỉ đánh giá tích cực với các chủ đầu tư tiếp tục còn quỹ đất tại trung tâm và có thể chắc chắn về điều kiện pháp lý, gồm có Khang Điền và Vinhomes.

Xét về tổng quỹ đất hiện tại ở các thành phố lớn nhất như Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh lân cận, Vnihomes, Nam Long và Khang Điền là những nhà phát triển lớn nhất:

• Vinhomes chiếm lĩnh thị trường, với 50% quỹ đất tại Hà Nội và TP.HCM và phần còn lại nằm ở những điểm nóng như tỉnh Quảng Ninh.

• Nam Long là một trong những nhà phát triển tích cực nhất trong số các công ty bất động sản, với quỹ đất bổ sung mới 230ha trong năm 2019, nằm tại các tỉnh thành “mới nổi” như như Đồng Nai và Hải Phòng.

• Khang Điền: Quỹ đất được tích lũy thông qua việc mua lại BCCI vào cuối năm 2017, nằm tại trung tâm TP.HCM. 

Ngoài ra, VDSC cũng nêu ra một số rủi ro. Một là, sốt đất có thể gây ra bong bóng. Giá tăng vọt bình quân từ 50% - 300% trong vài năm trở lại đây. Hai là rủ ro về đầu cơ. Cụ thể,  tỷ lệ giao dịch đầu tư và đầu cơ tại các dự án cao tầng tại Hà Nội và HCM là khoảng 50% (Savills). Đối với các dự án ở các tỉnh lân cận, VDSC tin rằng tỷ lệ này còn cao hơn.