PROPZY: Toàn cảnh bất động sản thứ cấp TP.HCM

Thực trạng thị trường bất động sản (BĐS) thứ cấp tại TP.HCM - phân khúc nhà phố

Theo dữ liệu Propzy cho thấy, từ tháng 1/2020 - 6/2021, giá giao dịch đất thổ cư có 11 đợt tăng giảm giá trên 5%. Các đợt biến động này đều thể hiện giá đất không hề sụt giảm mà đi lên theo chiều hướng tăng dần ở tất cả các nhóm khu vực, nhìn chung tăng từ 12% - 17%. Các Bất động sản ở nhóm các quận trung tâm như Quận 1,3,5,10 có xu hướng tăng giá và tăng nhiều nhất là 17%. Bất động sản có giá 3-5 tỉ có số lượng giao dịch nhiều nhất. 

Bà Phạm Minh Nguyệt, CMO Propzy cũng chia sẻ những thông tin nổi bật khác trong báo cáo Propzy Insights về giá trị trung bình/m2 của tất cả các quận huyện, sự biến động thanh khoản của tất cả các phân khúc giá. Dữ liệu cho thấy sau 4 đợt dịch số lượng giao dịch giảm mạnh trên tất cả các phân khúc giá, thanh khoản ở những phân khúc cao trên 10 tỉ giảm mạnh, đối với với các phân khúc cao trên 10 tỉ thời gian trung bình để giao dịch là 66 ngày. 

Bất động sản ở các quận trung tâm vẫn được đánh giá là tài sản có giá trị cất giữ tốt và khả năng tạo ra dòng tiền, sẽ được hồi phục nhanh nhất sau đại dịch. Ảnh: TL.

Còn theo ông Võ Khắc Điệp, Phó Tổng Giám đốc Propzy cũng chia sẻ: Bất động sản ở các quận trung tâm vẫn được đánh giá là tài sản có giá trị cất giữ tốt và khả năng tạo ra dòng tiền, sẽ được hồi phục nhanh nhất sau đại dịch. Bất động sản tại 3 huyện ngoại thành như Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn được Propzy ghi nhận 2 đợt tăng giá liên tục ở thời điểm quý III/2020 và quý I/2021 khi đề án chuyển các huyện ngoại thành lên quận.

Từ dữ liệu trong báo cáo bất động sản Propzy Insights, ông Lê Hoàng - Quản lý cao cấp mảng định giá Propzy nhận định về thực trạng thị trường. Theo ông, định giá được dựa trên con số thống kế số liệu. Thực tế ở TP.HCM trong giai đoạn 1/2020 - 8/2021 BĐS tại TP.HCM vẫn được ghi nhận đi ngang và tăng nhẹ ở vài khu vực. Cuối năm 2020, khả năng phản ứng chính quyền, người dân tốt với Covid làn sóng đầu tư bất động vào TP.HCM dần phục hồi trong 2020 đến nửa đầu năm 2021.

Mặc dù bị ảnh hưởng bởi bối cảnh chung của Covid, nhưng trong thời gian gần đây nhìn chung số liệu bất động sản đang có lợi cho nhà đầu tư. Bên cạnh đó, so sánh với đợt khủng hoảng lần trước có những yếu tố khác biệt. Trong thời gian dịch bệnh lãi suất ngân hàng duy trì ổn định và đang ở mức thấp nhất tính từ năm 2010 trở lại đây. Từ đó, gánh nặng trả nợ của nhà đầu tư và doanh nghiệp không bị tăng lên, triển vọng kênh bất động sản vẫn đang được đánh giá tốt. Tuy nhiên, về dài hạn còn tùy thuộc vào sự hồi phục của dịch bệnh covid.

Ông Nguyễn Tấn Tâm - Admin Group Review Bất Động Sản với hơn 138.000 thành viên trong cộng đồng đầu tư môi giới BĐS cũng chia sẻ về vấn đề này. Theo ông, tình hình giao dịch BĐS rất sôi động, trước tháng 4/2021 thì nhu cầu đầu tư rất lớn. Năm 2020, Covid lần đầu tiên diễn ra Việt Nam kiểm soát dịch rất tốt thành ra cũng là tâm điểm thế giới nhìn vào, đây cũng chính là tiềm năng cơ hội rất lớn, nhất là lĩnh vực bất động sản. 

Tuy nhiên, làn sóng Covid lần thứ 4 này đã làm ảnh hưởng toàn bộ kinh tế. Đối với việc đầu tư bất động sản, nhà đầu tư dùng đòn bẩy ngân hàng dựa trên dòng vốn tiền mặt, cho thuê. Hiện tại, các dòng tiền mặt đều đứng trước những lo lắng về thị trường, tâm lý sợ hãi của nhà đầu tư. Tuy nhiên, khi nhà đầu tư cầm tiền mặt nhàn rỗi họ sẽ tìm các kênh đầu tư, cất trữ tiền trước tình hình lạm phát kinh tế thì bất động sản luôn là kênh đầu tư hàng đầu.

Biến động phân khúc nhà phố trong vòng 18 tháng qua

Theo ghi nhận từ báo cáo Propzy Insights, phân khúc Bất động sản được giao dịch nhiều nhất trong 18 tháng qua là phân khúc Bất động sản trong tầm giá 3-5 tỉ đồng (chiếm 34% tổng số các giao dịch tại Propzy). 

Về vấn đề biến động của thị trường, ông Lê Hoàng ví dụ: Đối bất động sản có giá trị 3-5 tỉ đồng, người mua chỉ cần có 40-50%  (khoảng 1,2-2 tỉ đồng tiền mặt) và có khả năng trả cả gốc lẫn lãi mỗi tháng khoảng 20 triệu đồng thì đã có thể tiến hành mua Bất động sản đó.

Nhu cầu về nhà ở tiếp tục tăng cao. Thống kê từ dữ liệu tại thị trường cho thuê, mức cho thuê 2-3.5% một năm so với giá trị bất động sản, chung cư 4-5.5% trên một năm, đây là mức sinh lời được ghi nhận cao nhất cả nước.

Theo ghi nhận Propzy trong năm 2021 một số quận có tỉ suất sinh lời từ việc cho thuê nhà tăng cao hơn so với năm 2020 như Quận 10, Bình Thạnh, Gò Vấp. Theo ông Hoàng, nguyên nhân do nhu cầu mở rộng chi nhánh công ty ở khu vực dân cư mới và đông dân như Tân Bình, Gò Vấp… 

Tiếp đến, là do biến động dân số cơ học nên nhiều cư dân chuyển chỗ ở sang khu vực ven trung tâm Gò Vấp, Tân Bình, Bình Tân,.. nên sẽ chọn những khu vực này để lập nghiệp, mở công ty dẫn đến giá đất vùng ven từ năm 2018 đến nay tăng mạnh.

Ông Hoàng cho biết, theo thống kê của Propzy 1/2020: Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn đa phần là nhà đầu tư nhỏ lẻ nên khả năng tăng vốn thấp… mức giá 3-5 tỉ đồng ở các khu vực này theo đánh giá về dài hạn sẽ tăng giảm không quá đáng kể.

Cơ hội và thách thức cho thị trường bất động sản thứ cấp tại TP.HCM 

Theo đánh giá của ông Võ Khắc Điệp, biến động nền kinh tế thông qua lưu thông tiền tệ, lưu thông về hàng hóa, lưu thông về việc đi lại. Những nhóm đối tượng có thể tham gia liền vào thị trường, nhóm thứ nhất đón sóng là nhóm có dư địa, nhóm thứ 2 là người tiêu dùng thực sự đủ khả năng, điều kiện để chọn mua, nhóm thứ 3 là nhóm đang giải cứu hoặc tìm cách thoát khỏi các kênh đầu tư Bất động sản. 

Cùng nói về cơ hội và thách thức, ông Lê Hoàng cho biết, hiện tại các doanh nghiệp/công ty dịch vụ bất động sản cũng đang chú trọng rất nhiều tới việc online, chuyển đổi số, tự động hóa. Do đó, bất động sản nên chú ý tới 3 lĩnh vực chính sau khi kiểm soát dịch. 

Thứ nhất là chỗ ở kết hợp với nơi làm việc. Đối với công ty dịch vụ thương mại, nhu cầu bất động sản đối với làm việc văn phòng sẽ hướng tới việc đáp ứng nhu cầu của phát triển về số hóa, làm việc online. Do đó, không yêu cầu về vị trí trung tâm mà chỉ quan tâm về thuận tiện di chuyển. Bên cạnh đó, diện tích sử dụng không cần quá lớn, chỉ cần tối ưu nhất.

Thứ 2 đối với  lĩnh vực F&B, người dân thích nghi với việc mua hàng online. Do đó, doanh nghiệp phải đảm bảo được vị trí tiếp cận khách hàng mục tiêu và có chỗ sản xuất chế biến. Thứ 3 là lĩnh vực Logistic cho thuê kho bãi vừa và nhỏ để phục vụ bán hàng thương mại điện tử. Nếu kết hợp 3 lĩnh vực với nhau (để ở, làm văn phòng công ty, làm kho) thì bất động sản này sẽ đem lại nhu cầu sử dụng thực tế nhất. Tuy nhiên, quay lại vấn đề thời điểm kiểm soát được dịch bệnh, kết hợp yếu tố miễn dịch cộng đồng thì kỳ vọng trong vòng quý III sẽ kiểm soát được dịch bệnh.

Sau dịch, thị trường bất động sản bán lẻ sẽ thay đổi ra sao?