Phục hồi & phân hóa

Ngày 9/6/2024, Chính phủ thống nhất thông qua dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15 theo đề nghị của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Theo đó, Chính phủ sẽ trình Quốc hội cho phép thi hành sớm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản từ ngày 1/8/2024.

Nếu Quốc hội thông qua thi hành sớm 3 dự luật này, hệ thống pháp lý sẽ được hoàn thiện trên cơ sở giúp thị trường bất động sản có được sự phát triển an toàn, bền vững.

Thêm trợ lực phục hồi cho bất động sản

Đối với Luật Kinh doanh bất động sản, các quy định mới tập trung vào việc hạn chế tình trạng huy động vốn và phát triển dự án tràn lan gây lãng phí nguồn lực xã hội vào các nhà phát triển bất động sản yếu kém về năng lực tài chính cũng như sở hữu tình trạng pháp lý không rõ ràng; các quy định mới cũng hướng đến việc củng cố niềm tin của người mua và tiến đến minh bạch hóa thị trường (Điều 6, Điều 61).

Đối với Luật Nhà ở, sự thay đổi chủ yếu tập trung vào việc khuyến khích thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội, giúp đảm bảo an sinh xã hội, củng cố niềm tin nơi người mua nhà, góp phần cải thiện thanh khoản, đem lại sự sôi động cho thị trường.

Đối với Luật Đất đai, các điểm mới tập trung vào những quy định giúp thúc đẩy quá trình giải phóng mặt bằng, hạn chế tranh chấp, minh bạch hóa khi thực hiện. Về phía các nhà phát triển bất động sản, tốc độ giải phóng mặt bằng được tăng cao đồng nghĩa với thời gian phát triển dự án được rút ngắn. Ở chiều ngược lại, việc xác định giá đất theo “nguyên tắc thị trường” sẽ khiến chi phí giải phóng mặt bằng tăng lên so với giai đoạn trước do giá đất được cập nhật sát hơn với thị trường, dẫn đến chi phí phát triển dự án sẽ tăng lên, kéo theo mức giá đầu ra cũng tăng. Việc xác định giá đất theo “nguyên tắc thị trường” vẫn cần thêm thời gian để được sự hướng dẫn, áp dụng của các bộ, ban, ngành.

Theo Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, điểm quyết định trong Luật Đất đai 2024 là việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường: “Đây là điểm mới quan trọng, tạo điều kiện để định giá đất sát với giá thị trường, tháo gỡ bất hợp lý lâu nay về xác định giá đất (nhất là hiện tượng 2 giá), làm cơ sở cho các mục đích khác nhau như thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, xác định giá bất động sản, tính toán chi phí - hiệu quả đầu tư dự án, quy định rõ trách nhiệm các bên liên quan...”.

Song hành cùng 3 dự luật sửa đổi lần này, Chính phủ cũng đã thông qua một số nghị định và luật nhằm hỗ trợ thị trường tín dụng, trái phiếu và giảm bớt áp lực thanh khoản cho các doanh nghiệp. Những chính sách này tập trung vào việc trì hoãn nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp bất động sản, tạo điều kiện cho các nhà phát triển có thể sắp xếp nguồn trả nợ trong thời gian thị trường chung gặp khó khăn. Luật Các tổ chức tín dụng sửa đổi cũng cung cấp thêm cho các ngân hàng thương mại phương án xử lý nợ xấu và khơi thông dòng tiền cho doanh nghiệp bất động sản.

Bên cạnh đó, kể từ đầu năm 2023 Ngân hàng Nhà Nước đã 4 lần giảm lãi suất điều hành. Nhờ đó, lãi suất cho vay trung và dài hạn hiện nay chỉ dao động quanh mức 7,5-7,9% (giảm từ mức 9,3-11,4% thời điểm giữa năm 2023). Từ đầu tháng 5 đến nay, lãi suất thị trường có dấu hiệu tăng dần nhằm thu hút thanh khoản. Điều này có thể gây áp lực tăng nhẹ mặt bằng lãi suất cho vay trong thời gian tới.

Với yếu tố này, Công ty Chứng khoán MBS nhận định, nếu lãi suất tăng trong thời gian tới cũng không mang nhiều hàm ý tiêu cực đối với thị trường bất động sản, bởi lãi suất cho vay tăng nhẹ sẽ kích thích dòng tiền chảy vào bất động sản do kỳ vọng lãi suất đã tạo đáy và tâm lý nhà đầu tư lúc này sẽ cố gắng tận dụng mức lãi suất tốt để đầu tư bất động sản.

Một chỉ báo sớm cho sự phục hồi của ngành bất động sản là các khoản thu về thuế đất ghi nhận tăng trưởng mạnh thời gian gần đây. Sau khi sụt giảm về mức thấp nhất trong nhiều năm vào cuối quý I/2023 với chỉ 26.515 tỉ đồng (giảm 55,1% so với cùng kỳ) trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn về thanh khoản, chỉ tiêu các khoản thu thuế về nhà, đất đã liên tục hồi phục trở lại qua các quý và đạt 45.277 tỉ đồng trong quý I/2024 (tăng 70,8% so với cùng kỳ), cho thấy tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước đã tăng trở lại. Những khoản thu về thuế đất qua các năm bao gồm chủ yếu là tiền sử dụng đất (80-85%) và tiền cho thuê đất, thuê mặt nước (10-15%). Tuy nhiên, không phải tất cả các phân khúc bất động sản đều phục hồi mà sự phục hồi này sẽ mang tính chọn lọc và phân hóa cao.

Các dự án vùng ven đang có nhiều lợi thế

Các khu đô thị vùng ven sẽ được hưởng lợi nhờ cơ sở hạ tầng được đầu tư mạnh mẽ. Ở khu vực phía Bắc, trong giai đoạn 2021-2025, tổng vốn đầu tư công của Hà Nội dự kiến tăng trưởng 36% lên mức 340.153 tỉ đồng so với giai đoạn 2016-2020. Vốn đầu tư công năm nay có đóng góp lớn từ những dự án giao thông trọng điểm như Đường Vành đai 4, Đường Vành đai 3.5 nhằm hướng tới việc kết nối khu vực trung tâm tới các khu phía Đông, Tây Hà Nội và các tỉnh lân cận.

Với mục tiêu phát triển hạ tầng nhằm giảm bớt gánh nặng cho khu vực trung tâm, xu hướng chuyển dịch ra khỏi khu vực trung tâm trở nên rõ nét trong bối cảnh thiếu hụt nguồn cung trong nội đô. Nhờ đó, các khu đô thị vùng ven sẽ có hưởng lợi từ giai đoạn phục hồi trong chu kỳ tiếp theo của thị trường bất động sản với lợi thế không gian sống và chất lượng dịch vụ đang dần hoàn thiện.

Đối với khu vực phía Nam, trong năm 2024 TP.HCM sẽ ưu tiên triển khai 59 dự án giao thông với tổng nguồn vốn lên đến 231.000 tỉ đồng, tương đương 9,4 tỉ USD. Việc đầu tư mạnh mẽ và đồng bộ cho hạ tầng giao thông sẽ giúp giảm tải áp lực cho khu vực nội thành. Những dự án trọng điểm như sân bay Long Thành (Đồng Nai), cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu sẽ mang lại triển vọng cho các dự án bất động sản tại các tỉnh phía Nam như Vũng Tàu, Đồng Nai, Bình Dương, Bình Phước.

Đã có nhiều doanh nghiệp cố gắng đón đầu làn sóng hạ tầng này với việc thâu tóm quỹ đất, phát triển dự án dọc những trục đường cao tốc quan trọng và gần với các cơ sở hạ tầng trong tương lai. Điển hình như Tập đoàn Đất Xanh (DXG) với dự án thấp tầng Gem Sky World tại huyện Long Thành - Đồng Nai với vị trí rất gần sân bay Long Thành hay dự án Gem Riverside tại phường An Phú, quận 2 với phía Tây tiếp giáp đường Song Hành cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây. Công ty Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (KDH) sở hữu dự án Foresta nằm tại mặt tiền đường Võ Chí Công, phường Bình Trưng Đông, quận 2, thành phố Thủ Đức, từ đây cư dân có thể nhanh chóng tiếp cận đến tuyến đường cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây và tuyến đường Đồng Văn Cống hướng đến phà Cát Lái...

DKRA cũng nhận định sức cầu chung trên thị trường đã ở mức thấp nhất trong 5 năm qua. Ảnh: Shutterstock.com.

Tuy nhiên, sự phục hồi không dành cho tất cả. Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng (biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse nghỉ dưỡng, condotel) vẫn đang thiếu vắng thanh khoản trầm trọng bởi những vướng mắc pháp lý cũng như hệ quả của việc phát triển quá nóng ở các chu kỳ trước. Nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng tập trung chủ yếu ở khu vực miền Trung và miền Nam (chiếm 80-90% tổng nguồn cung cả nước). Hàng loạt dự án đã phải dừng triển khai do vướng pháp lý khiến lượng hàng tồn kho tăng mạnh, nguồn cung mới liên tục sụt giảm.

Theo Công ty Chứng khoán MBS, sức cầu của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đang ở mức thấp nhất trong một thập kỷ với tỉ lệ hấp thụ của biệt thự nghỉ dưỡng/nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng đạt 3,3%/0,9%. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang, các nhà phát triển liên tục đưa ra những chính sách cam kết chia sẻ lợi nhuận/doanh thu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc nhưng thanh khoản vẫn chưa được cải thiện. Đối với condotel, nguồn cung vẫn chủ yếu đến từ hàng tồn kho của các dự án cũ (chiếm hơn 98%), chủ yếu vẫn do vấn đề pháp lý.

DKRA cũng nhận định sức cầu chung trên thị trường đã ở mức thấp nhất trong 5 năm qua (tỉ lệ hấp thụ chỉ đạt 1,3%), lượng tiêu thụ tương đương 35% so với cùng kỳ. Với những diễn biến trên, phân khúc này sẽ còn trầm lắng trong thời gian dài do tình trạng phát triển tràn lan trước đó cũng như nhiều dự án không tiếp tục chi trả lợi nhuận, hiệu quả khai thác chỉ ở mức thấp và niềm tin của nhà đầu tư đã bị xói mòn

Có thể bạn quan tâm 

Giá nhà ở Trung Quốc sụt giảm nhanh mặc dù nỗ lực giải cứu