Phú Quốc chưa “lên” đặc khu đã lo sốt đất

Phú Quốc hòn đảo lớn nhất nằm ở phía nam, cũng là đảo lớn nhất (593,05km2) trong quần thể 22 đảo tại đây. Năm 2006, UNESCO đã công nhận khu dự trữ sinh quyển ven biển và biển đảo Kiên Giang, bao gồm cả huyện đảo Phú Quốc, là khu dự trữ sinh quyển thế giới. Tuy nhiên, vẻ đẹp thiên nhiên ưu đãi của Phú Quốc đang đứng trước nguy cơ bị phá hủy trong cơn sốt đất đang diễn ra.

Đảo ngọc thành "đảo vàng"
Dọc theo những tuyến đường chính của đảo Phú Quốc, từ thị trấn An Thới lên xã Hàm Ninh, Dương Tơ, Cửa Dương, Cửa Cạn đến Gành Dầu, ấn tượng đập vào mắt là hằng hà sa số các tấm biển” bán đất nền”, “đất công” ở khắp nơi. 

Theo chân các nhà đầu tư từ TP.HCM, thực địa của NCĐT cho thấy, giá đất ở những cung đường chính như Trần Hưng Đạo, Nguyễn Trung Trực hoặc 30/4, nhiều nơi giá đất lên đến gần 100 triệu đồng/m2. Mặc dù giá đất tăng vùn vụt nhưng dòng người đến Phú Quốc để “săn đất” vẫn đông nườm nượp mỗi ngày, xe biển TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai xếp hàng dài trước các phòng công chứng. 

Theo nhiều nguồn tin, từ tháng 9.2017 đến nay, trung bình mỗi tháng, văn phòng đăng ký đất đai huyện Phú Quốc tiếp nhận khoảng 1.000 hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cao điểm có ngày lên đến 300-400 khách đến giao dịch.

Ông Lê Quang Minh, Trưởng phòng Tài nguyên Môi trường huyện Phú Quốc, cho biết đây là lần sốt đất thứ 3 (2 lần trước là vào năm 2010 và năm 2015). Lần này, giới đầu cơ bất động sản đổ tiền mua đất ở Phú Quốc vì trước thông tin huyện đảo này sắp trở thành đặc khu, thời điểm dự đoán sớm nhất là đầu năm 2019.

Theo tìm hiểu của NCĐT, tình trạng vi phạm trong quản lý, sử dụng đất đai tại huyện đảo diễn ra rất phức tạp, có xu thế vượt ngoài kiểm soát. Có rất nhiều trường hợp mua đất rồi tự động phân lô, tách thửa bán nền, xây dựng công trình trên mặt đất mà không cần thông qua bất kỳ thủ tục nào theo luật định. Trong vòng 3 năm qua, Đội kiểm tra trật tự đô thị huyện Phú Quốc đã phát hiện, xử lý hơn 646 trường hợp cá nhân, tổ chức vi phạm về lĩnh vực xây dựng. Ngoài xử lý hành chính, đội đã cưỡng chế 47 trường hợp vi phạm trật tự xây dựng. Con số báo cáo nếu so với con số thực tế có lẽ chênh lệch nhau không nhỏ, khi chính lực lượng chấp pháp phải thừa nhận là lực lượng quá mỏng để nắm địa bàn hiệu quả.

Đau lòng nhất là rừng cũng bị khoét trọc, xâm hại một cách có hệ thống. Đại diện Ủy ban Nhân dân xã Hàm Ninh xác nhận chính quyền có nghe phản ánh việc một số hộ nhận giao khoán rừng âm thầm chuyển nhượng đất dưới hình thức giao sổ nhận khoán bất hợp pháp.

Từ thị trấn An Thới phía Nam đảo đến xã Gành Dầu phía Bắc, những cánh rừng bạt ngàn ngày nào đã không còn, giờ phơi ra từng khoảng đất sỏi đỏ nham nhở và những căn nhà tiền chế mọc lên một cách khô khốc. Theo một báo cáo gần đây của Hạt Kiểm lâm Phú Quốc, tổng diện tích rừng bị xâm hại lên đến 26.296m2.

Sốt đất trước khi thành đặc khu
Lo ngại việc chưa có đặc khu mà đất đã sốt, ngày 9.4, Văn phòng Chính phủ gửi công văn đến Thanh tra Chính phủ, Ủy ban Nhân dân tỉnh Kiên Giang và các bộ ngành liên quan yêu cầu ngăn chặn, xử lý kịp thời tình trạng vi phạm trong quản lý, sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn huyện Phú Quốc. Thanh tra Chính phủ được yêu cầu làm rõ trách nhiệm quản lý đất đai; việc san lấp, phân lô, xây dựng hạ tầng và nhà ở trên đất nông nghiệp và Ủy ban Nhân dân tỉnh Kiên Giang kiểm tra, xử lý các công trình vi phạm trên đất nông nghiệp tại huyện Phú Quốc theo đúng pháp luật và báo cáo kết quả trước ngày 1.7.2018.

Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc nhấn mạnh, 3 đặc khu (Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc) không chỉ của 3 tỉnh mà là của cả nước. Thủ tướng yêu cầu 3 tỉnh cần nghiêm khắc chấn chỉnh công tác quản lý đất đai, quản lý rừng, quản lý môi trường. Phải bảo đảm trật tự xã hội, không để “cò đất”, xã hội đen mua bán đất lộng hành trên địa bàn.

Trước cơn sốt này, các chuyên gia kinh tế cho rằng giá đất quá cao có thể trở thành gánh nặng cho ngân sách đầu tư hạ tầng của đặc khu. Ví dụ như đường trục chính Bắc - Nam đảo Phú Quốc có chiều dài 51,5km với tổng mức khái toán là 2.468 tỉ đồng, thì nay có thể đội lên 3.000 tỉ đồng, vì chi phí bồi thường tăng đột biến. Theo báo cáo mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giá đất tại Vân Đồn hiện tăng 5-6 lần so với giai đoạn 2016-2017; giá đất Phú Quốc tăng gấp 10 lần giai đoạn 2013-2014.
Kế hoạch đầu tư công trung hạn cả nước chỉ có 2 triệu tỉ đồng trong khi 3 đặc khu cần 1 triệu tỉ đồng. Chi phí đầu tư cũng là câu hỏi của nhiều chuyên gia kinh tế khi đặt vấn đề: Đầu tư hàng chục tỉ USD có thể làm nên gánh nặng rất lớn cho nền kinh tế, liệu lợi ích đặc khu mang lại có lớn hơn chi phí bỏ ra hay không?

Theo ước tính của Bộ Tài chính, Phú Quốc cần hơn 900.000 tỉ đồng để phát triển thành một đặc khu sầm uất. Con số này khiến các đại biểu Quốc hội đặt câu hỏi về tính hiệu quả của chi phí đầu tư này, dù ngân sách chỉ đóng góp 19%. Nếu vì “sốt đất” mà chi phí đầu tư hạ tầng tăng vọt, thì ngân sách dành cho phát triển Phú Quốc chắc chắn sẽ càng khó khăn hơn để đạt được sự đồng thuận của tất cả các bên liên quan. Đó là còn chưa kể đến bất ổn kinh tế vĩ mô khi bong bóng bất động sản nổ, tình hình an ninh xã hội khi đó của địa phương sẽ biến động xấu đi.

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Trưởng phòng Nghiên cứu thị trường Việt Nam của JLL, mua bán đất không kiểm soát nằm trong quy hoạch phát triển đặc khu kinh tế hoặc trong dự án sẽ gây khó khăn cho các cấp chính quyền quản lý và cả những doanh nghiệp đầu tư dự án sau này, công tác giải phóng mặt bằng sẽ rất phức tạp và khó khăn.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cũng nhìn nhận, các khu vực được xây dựng đặc khu kinh tế hiện chưa có quy hoạch 1/2.000. Vì vậy, việc người dân tự ý mua bán đất khi chưa có quy hoạch cũng sẽ là trở ngại rất lớn cho các cơ quan quản lý và doanh nghiệp khi thực hiện công tác giải phóng mặt bằng sau này. Tình trạng lộn xộn này cũng sẽ khiến các đặc khu thiếu hấp dẫn hơn trong mắt các nhà đầu tư.

Theo các chuyên gia, Nhà nước cần có chính sách sao cho lợi ích căn bản của người dân không bị thiệt hại, đồng thời có biện pháp hạn chế nạn đầu cơ, mua đi bán lại bằng việc chế tài thời gian chuyển nhượng bất động sản giữa 2 lần giao dịch, nếu xảy ra giao dịch nhanh hơn thời gian quy định tối thiểu, sẽ bị đánh thuế cao hơn.