Phao trái phiếu bất động sản

Công ty Phát triển Bất động sản Phát Đạt ( mã PDR) công bố phát hành 550 tỉ đồng trái phiếu không chuyển đổi, có bảo đảm bằng tài sản và không kèm chứng quyền. Đây là lần thứ 3 tính từ đầu năm, Phát Đạt phát hành trái phiếu, nếu lần này phát hành thành công, tổng cộng Phát Đạt bán ra 850 tỉ đồng trái phiếu.

Cũng như Phát Đạt, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã tích cực phát hành trái phiếu như Novaland, TTC Land, TNR... Chẳng hạn, Novaland phát hành 1.500 tỉ đồng trái phiếu, TTC Land phát hành riêng lẻ tối đa 470 tỉ trái phiếu không chuyển đổi không kèm chứng quyền có bảo lãnh. Hay Vingroup là tập đoàn được nhắc đến nhiều nhất thời gian gần đây khi chào bán 20 triệu trái phiếu không chuyển đổi, tổng giá chào bán lên đến 2.000 tỉ đồng.

Đây là xu hướng ngày càng tăng trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước thực hiện lộ trình hạn chế dần nguồn vốn tín dụng vào thị trường bất động sản, buộc các doanh nghiệp phải xoay xở theo nhiều kênh khác để tìm vốn. Trước các chính sách siết chặt, năm 2018, tốc độ tăng tín dụng 12%, nhưng tín dụng bất động sản chỉ hơn 5%, đặc biệt quý cuối năm còn tăng trưởng âm. Tỉ lệ dư nợ trong bất động sản hiện khoảng hơn 500.000 tỉ đồng. Như một hiệu ứng mạnh, thị trường bất động sản đầu năm 2019 đang có dấu hiệu chững lại, biểu hiện rõ nhất ở 2 thị trường bất động sản lớn nhất là Hà Nội và TP.HCM. Cụ thể, tại Hà Nội, nguồn cung bất động sản giảm 25% so với cùng kỳ năm trước. Còn tại TP.HCM, nguồn cung sản phẩm bất động sản giảm tới hơn 50% so với đầu năm 2018. Dù chưa nói tới nguy cơ bong bóng nhưng dấu hiệu đóng băng đã rất rõ ở 2 thị trường này, trước khi lan ra các thị trường khác.

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Mạnh Hà nhận định  thị trường bất động sản sẽ tiếp tục chịu ảnh hưởng từ các yếu tố: sự phát triển ổn định của kinh tế vĩ mô trong nước và tăng trưởng của kinh tế thế giới, đặc biệt là các thay đổi của chính sách tín dụng cho bất động sản. Dự đoán tín dụng bất động sản sẽ còn được kiểm soát chặt chẽ hơn, với việc Ngân hàng Nhà nước đang lấy ý kiến về dự thảo thay thế Thông tư 36. Theo đó, sẽ hạ tỉ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn xuống còn 30% hay tăng hệ số rủi ro từ 50% lên 150% đối với các khoản vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỉ đồng trở lên.

Thiếu vốn, doanh nghiệp bất động sản xoay xở bằng các hình thức phát hành cổ phiếu, trái phiếu hoặc liên kết, hợp tác phát triển dự án với nước ngoài. Theo Công ty Chứng khoán Rồng Việt, hiện mặt bằng lợi tức của trái phiếu doanh nghiệp ổn định ở mức 8-10%/năm (đối với trái phiếu thông thường, kỳ hạn 1-3 năm). Mức này cao hơn đáng kể so với lãi suất huy động từ 6,6-7,3%/năm đối với các kỳ hạn tương tự tại các ngân hàng, đã tạo ra sức hấp dẫn cho trái phiếu doanh nghiệp.

“Trái phiếu doanh nghiệp đang ngày càng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư do lãi suất cao hơn lãi suất tiền gửi tiết kiệm cùng kỳ hạn, nhất là đối với các doanh nghiệp phát hành trái phiếu có uy tín thương hiệu và có phương án sản xuất, kinh doanh khả thi”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhận định.

Nghị định 163/2018 của Chính phủ về phát hành trái phiếu doanh nghiệp chính thức có hiệu lực (tháng 2.2019). Đến nay đã có trên 1.500 tỉ đồng trái phiếu được các doanh nghiệp lớn phát hành, nâng tổng số trái phiếu doanh nghiệp được phát hành từ đầu năm 2019 đến nay lên mức gần 38.500 tỉ đồng, với 36 doanh nghiệp tham gia thị trường.

Mặc dù vậy, phát hành trái phiếu không thuận lợi vì chưa có thị trường trái phiếu sinh động như cổ phiếu; doanh nghiệp chưa có ý thức đẩy nó là thị trường vốn, sử dụng vốn có tính toán, chấp nhận lãi suất thị trường. Do đó, theo số liệu của Bộ Tài chính, tới cuối năm 2017, dư nợ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam tương đương 6,19% GDP, còn khá thấp so với mức bình quân 20-50% của các nước trong khu vực. Trong lộ trình phát triển thị trường trái phiếu doanh của Bộ Tài chính, mục tiêu là tới năm 2030, dư nợ thị trường trái phiếu doanh nghiệp chiếm 20% GDP.

Ông Phạm Hồng Hải, Tổng Giám đốc HSBC Việt Nam, cho rằng vấn đề của Việt Nam là hiện chưa có thị trường thứ cấp để tăng tính thanh khoản cho trái phiếu doanh nghiệp. Bên cạnh đó, khi phát hành trái phiếu, doanh nghiệp phải tuân theo nhiều điều kiện chặt chẽ và chuẩn mực thị trường trong khi quy trình và thủ tục vay vốn ngân hàng đơn giản hơn.

Có thể thấy, cuộc chơi trái phiếu hiện vẫn dành cho những công ty có tên tuổi, thuộc nhóm bluechip dễ dàng tiếp cận với các nhà đầu tư tổ chức nước ngoài để săn vốn lô lớn. Những doanh nghiệp bất động sản nhỏ vẫn sẽ hụt hơi trong cuộc chạy đua tìm vốn