Phân khúc nhà ở xã hội có thể phục hồi trong thời gian tới

Nguồn cung mới nhà ở hiện ngày càng thu hẹp và đối mặt tình trạng lệch pha cung cầu, trong đó căn hộ bình dân khan hiếm chiếm chưa tới 2% tổng nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM và Hà Nội trong 2022. Theo góc nhìn của Công ty Chứng khoán VNDirect, các cơ quan quản lý đang nỗ lực cân đối cung cầu, bên cạnh đề xuất gói tín dụng kích cầu cho nhà ở xã hội, Chính phủ đã cam kết xây dựng hơn 1 triệu căn nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân tới năm 2030, để đáp ứng nhu cầu cho các hộ gia đình có thu nhập trung bình và thấp. “Chúng tôi tin rằng phân khúc nhà ở xã hội có thể phục hồi nhờ nguồn cung khởi sắc và sự hỗ trợ của Chính phủ”, VNDirect nhận định. 

VNDirect cũng cho biết thêm, họ quan sát một số chủ đầu tư cũng đã thông báo sẽ đồng hành tham gia phát triển các dự án nhà ở xã hội, như Vinhomes có kế hoạch triển khai 500.000 căn trong 5 năm tới, Him Lam, Hưng Thịnh cũng có kế hoạch phát triển phân khúc này trong thời gian tới. Theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, lợi nhuận định mức của các dự án này không vượt quá 10% tổng mức đầu tư, VNDirect tin rằng các chủ đầu tư trên khi thực hiện dự án nhà ở xã hội nhằm duy trì dòng tiền hoạt động hơn là mục tiêu lợi nhuận.

Đối với sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp bất động sản, VNDirect cho biết họ nhận thấy sức khỏe tài chính của doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện tại tốt hơn so với giai đoạn 2011-2013. Cụ thể, công ty chứng khoán này đã tiến hành phân tích dựa trên báo cáo tài chính của 210 doanh nghiệp bất động sản (bao gồm 118 công ty niêm yết và 92 công ty chưa niêm yết) (lưu ý rằng số lượng doanh nghiệp bất động sản niêm yết trong giai đoạn 2011-2013 ít hơn so với hiện tại). 

Nguồn: VNDirect

Kết quả phân tích của VNDirect cho thấy, vòng quay hàng tồn kho giảm mạnh trong 2022 do doanh số ký bán ảm đạm từ 2020; Hệ số thanh toán lãi vay hiện tại đang giảm mạnh xuống mức thấp nhất vào giai đoạn 2011-2013; cả tỉ số thanh toán nhanh 2022 và tỉ số thanh toán hiện thời đều đang sụt giảm, cho thấy rủi ro mất khả năng thanh toán nợ cao như năm 2011.

Tuy nhiên, tỉ lệ nợ/vốn chủ sở hữu hiện tại lành mạnh hơn giai đoạn 2011-2013. Và tỉ lệ hàng tồn kho/tổng tài sản thấp hơn cho thấy áp lực giải phóng hàng tồn kho thấp hơn so với giai đoạn 2011- 2013. 

Ở góc độ đầu tư, VNDirect đánh giá định giá ngành bất động sản Việt Nam đang khá rẻ, giao dịch ở mức P/B chỉ 1,5 lần, thấp hơn 44% so với trung bình 3 năm là 2,7 lần. “Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng giá cổ phiếu các doanh nghiệp bất động sản có thể sẽ còn nhiều áp lực trong 3-6 tháng tới vào giai đoạn cao điểm của trái phiếu đáo hạn. Mặc dù các cơ quan quản lý hiện đang khẩn trương rà soát tháo gỡ các vướng mắc trên thị trường bất động sản, tuy nhiên thời điểm thực thi các chính sách này vẫn còn đang bỏ ngỏ”, VNDirect cho hay. 

Bên cạnh đó, công ty chứng khoán này cho rằng các giải pháp về vấn đề tiếp cận nguồn vốn nếu được thực hiện, sẽ tác động đến các doanh nghiệp bất động sản lớn, có sức khỏe tài chính lành mạnh hơn là những doanh nghiệp nhỏ với xếp hạng tín dụng yếu sẽ khó tiếp cận được nguồn vốn trong tương lai gần. Trong khi hoạt động bán hàng sẽ khó khởi sắc ít nhất đến cuối năm 2023, trong bối cảnh tâm lý của nhà đầu tư chưa được cải thiện, môi trường lãi suất cao và nguồn cung mới ảm đạm do quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật đất đai sửa đổi.

Có thể bạn quan tâm 

Nhà ở xã hội đang thiếu hụt nguồn cung trầm trọng