Phân hạng căn hộ: Còn nhiều nghi ngại

Nhằm nâng cao tính minh bạch trên thị trường bất động sản Việt Nam, gần đây Bộ Xây dựng đã đưa ra dự thảo Thông tư về quy định phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư cho cả nhà ở thương mại lẫn nhà tái định cư. Dựa trên một loạt tiêu chí đánh giá và tính điểm, một dự án căn hộ có thể được xếp từ A, B đến C tính theo trình tự từ cao cấp xuống cấp thấp hơn. Hạng A là chung cư cao cấp có tổng điểm từ 90-100, hạng B là chung cư có tổng điểm từ 80 đến dưới 90 điểm và hạng C có tổng điểm dưới 80.

Theo ông Stephen Wyatt, Tổng Giám đốc Công ty tư vấn bất động sản quốc tế JLL Việt Nam, chưa thấy quốc gia nào đưa ra tiêu chuẩn phân hạng chung cư như thế. Thông thường, sẽ không có tiêu chuẩn chung từ cơ quan nhà nước áp dụng chung cho cả thị trường mà các công ty tư vấn bất động sản sẽ đưa ra tiêu chuẩn phân hạng riêng để tiến hành nghiên cứu khảo sát. Giá của căn hộ tại chung cư thường sẽ phản ánh chất lượng của chung cư và thị trường sẽ hoạt động theo quy luật cung cầu. Các cơ quan chính phủ sẽ quản lý tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng và tính pháp lý của dự án một cách nghiêm ngặt để đưa ra các sản phẩm đúng như quy hoạch tổng thể của quốc gia đó. Theo JLL, Việt Nam sẽ là nước tiên phong xếp hạng chung cư nếu áp dụng thành công thông tư này.

Một số doanh nghiệp hoan nghênh chủ trương của Bộ Xây dựng. Theo ông Mai Thanh Trúc, Giám đốc Kinh doanh kiêm Giám đốc Tài chính Công ty Đầu tư Năm Bảy Bảy, việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư mà Bộ Xây dựng đang soạn thảo là cần thiết, bởi đây là căn cứ xác định giá trị tòa nhà, là cơ sở để áp dụng mức giá dịch vụ quản lý và vận hành chung cư theo khung giá đã ban hành.  “Việc phân hạng cũng sẽ giúp người tiêu dùng xác định được sản phẩm phù hợp hơn trong khả năng”, ông nói thêm.

Tuy nhiên, theo ông Stephen Wyatt, mặc dù chính sách này có thể tạo niềm tin cho nhà đầu tư, tăng tính minh bạch, nhưng sẽ không có tác động mạnh về mặt thị trường vì không làm thay đổi bản chất mà chỉ bố trí sắp xếp để giúp cho việc quản lý hợp lý hơn mà thôi.

Mặt khác, việc áp dụng thông tư này vào thực tiễn sẽ không dễ dàng, bởi đặc tính của các dự án bất động sản là sản phẩm không đồng nhất về mặt thiết kế và ý tưởng. Việc “gò bó” chúng theo các tiêu chí để xếp hạng A, B hay C có thể sẽ ảnh hưởng đến tính thẩm mỹ và sáng tạo của kiến trúc sư. Vào năm 2008, Bộ Xây dựng cũng từng ban hàng Thông tư 14 về hướng dẫn phân hạng nhà chung cư nhưng cuối cùng cũng không thể triển khai thành công do còn nhiều bất hợp lý trong việc xác định tiêu chí và nhất là công tác đo lường.

Một vấn đề khác, theo ông Trúc, là “việc phân hạng có khả năng sẽ dẫn đến cuộc đua chung cư cao cấp, làm ảnh hưởng đến giá trị thực của sản phẩm cũng như đến uy tín của các chủ đầu tư. Nếu việc phân hạng là cấp thiết và bắt buộc thì vấn đề thực thi chính sách càng đáng lưu tâm. Để việc thực thi hiệu quả, các quy định, tiêu chí, công tác giám sát, thẩm định đi kèm là rất quan trọng”. Ông Stephen Wyatt cũng đồng tình và cho rằng các tiêu chuẩn cần phải khách quan và mang tính định lượng.

Mặc dù còn nhiều ý kiến nghi ngại, nhưng theo Bộ Xây dựng, việc phân loại chung cư theo dự thảo thông tư này là bắt buộc bởi điều này đã được quy định trong Luật Nhà ở 2014. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng sẽ cân nhắc 2 vấn đề mà nhiều doanh nghiệp còn băn khoăn. Thứ nhất, thời điểm phân loại chung cư là trước hay sau khi đã xây dựng, hoàn thiện dự án. Thứ hai, nên bắt buộc phải phân loại tất cả các chung cư hay là sự tự nguyện của chủ đầu tư.

Nguyễn Sơn