Novaland qua cơn lốc xoáy

Đại hội đồng cổ đông thường niên 2023 của Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland) diễn ra khá đặc biệt khi lần đầu tiên được tổ chức tại NovaWorld Phan Thiết, Bình Thuận. Tại đây, lãnh đạo Novaland trả lời về những sóng gió của tập đoàn này cũng như đối với cả ngành bất động sản tại Việt Nam. Sau đó vài ngày, Novaland, VPBank, Ricons cùng nhiều nhà thầu đã ký kết thỏa thuận hợp tác tái khởi động dự án Aqua City phân khu River Park 2, Phoenix Central 1, Phoenix North 5 tại thành phố Biên Hòa, Đồng Nai.

Không có cuộc tháo chạy

Hai động thái cho thấy những hành động mới nhất của Novaland trong nỗ lực bước ra khỏi khó khăn chưa từng có trong lịch sử của Tập đoàn. Đó là khi gánh nặng chi phí, nợ vay, trái phiếu... đổ dồn khiến thương hiệu bất động sản lớn của Việt Nam chao đảo. Dù tổng tài sản của Novaland đạt mức 257.365 tỉ đồng (hơn 10 tỉ USD) vào cuối năm 2022, tăng gấp 5 lần sau 5 năm nhưng việc gia tăng tài sản trên bảng cân đối kế toán chủ yếu đến từ việc sử dụng nợ.

Khi thị trường đột ngột thay đổi về chính sách, tiền không còn rẻ, lãi suất tăng nhanh và mạnh kể từ năm 2022, khiến Novaland bất ngờ rơi vào khủng hoảng khi đứng trước những thử thách: thanh toán hoặc tái cấu trúc các khoản nợ vay và trái phiếu sắp đáo hạn, cũng như thực hiện các giải pháp khác tạo ra dòng tiền để tài trợ cho hoạt động kinh doanh bình thường của Tập đoàn trong tương lai gần.

Tình cảnh của một doanh nghiệp hàng đầu như Novaland phản ánh khó khăn chung của cả thị trường bất động sản khi tất cả bị đóng băng, không có giao dịch... kéo theo hàng loạt vấn đề lớn như vốn tín dụng không được khơi thông, lãi suất cho vay cao, zoom tín dụng không nới lỏng, cổ phiếu, trái phiếu làm mất niềm tin của khách hàng. Chủ tịch Hội đồng Quản trị Novaland Bùi Thành Nhơn thừa nhận: “2022 có thể nói là một năm đầy thách thức đối với kinh tế toàn cầu cũng như Việt Nam. Cơn lốc xoáy vừa qua đã để lại tổn thất nặng nề và bài học quý giá cho Novaland. Đứng trước khủng hoảng chung của thị trường, Novaland cũng như rất nhiều doanh nghiệp khác đang bị tác động bởi các yếu tố khách quan, đang đối diện với khó khăn và thanh khoản ngắn hạn”.

Cũng rơi vào tình cảnh như Novaland, dù đã cắt 50-70% nhân sự năm 2022, nửa đầu năm nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản tiếp tục thu hẹp bộ máy để vượt khó. Dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng phản ảnh tình trạng sàng lọc khốc liệt của thị trường trong những tháng đầu năm 2023. Theo VARS, nếu chỉ tính hệ thống sàn môi giới, trong quý I, có thêm khoảng 40-50% sàn giao dịch phải đóng cửa hoặc tạm dừng hoạt động so với quý trước.

Cuộc khủng hoảng của thị trường bất động sản khiến cổ phiếu NVL của Novaland từ đỉnh cao trên 100.000 đồng giảm mạnh về ngưỡng trên 10.000 đồng và trở thành hiện tượng trên sàn chứng khoán cho thấy lo ngại thực sự của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, bà Đỗ Thị Phương Lan, thành viên Hội đồng Quản trị Novaland, khẳng định “không có bất kỳ cuộc tháo chạy nào” và giải thích việc NovaGroup đăng ký bán số lượng lớn cổ phiếu NVL nhằm hỗ trợ việc tái cơ cấu các khoản nợ của Công ty. Đồng thời, lãnh đạo Novaland cũng cam kết: “Trong cơn khủng hoảng, trong bối cảnh không có tiền hoạt động, tiền vốn và tiền bán hàng bị ngân hàng siết chặt, chúng tôi sẵn sàng chấp nhận mọi sự mất mát, mọi khó khăn trở ngại, cam kết nỗ lực hành động bù đắp cho khách hàng, cổ đông”.

Thực tế, Novaland đang có những dấu hiệu tích cực trong quý IV/2022 và trong nửa đầu năm 2023 cùng với các kế hoạch cụ thể như hoãn nợ, bán tài sản, chuyển nợ thành cổ phần, phối hợp với những tổ chức tư vấn quốc tế để tái cấu trúc, kiểm soát dòng tiền..., cùng với những kế hoạch cụ thể về hoạt động phát triển xây dựng dự án, sắp xếp lại ưu tiên cho các công trình sắp hoàn thiện để tiếp tục bàn giao sản phẩm cho khách hàng, chọn những dự án tốt có khả năng thanh khoản cao đẩy nhanh các bước hoàn thiện pháp lý để kịp thời đáp ứng khi thị trường hồi phục.

Kết thúc năm tài chính 2022, tổng doanh thu hợp nhất của Novaland đạt gần 11.151 tỉ đồng, giảm 25,5% so với cùng kỳ, chỉ đạt hơn 30% mục tiêu đề ra và gần 2.182  tỉ đồng. Lợi nhuận sau thuế hợp nhất giảm 36,8% và chỉ đạt hơn 33% mục tiêu đề ra. Đối với kế hoạch năm 2023, Novaland đặt mục tiêu doanh thu 9.531 tỉ đồng và lợi nhuận sau thuế 214 tỉ đồng. Đại diện Novaland cho biết, chỉ tiêu này có phần thận trọng khi thị trường diễn biến không thuận lợi.

Quý III quyết định

Thị trường địa ốc đang trải qua đợt sàng lọc khốc liệt nhất trong một thập kỷ qua. Bài học lớn đối với nhiều doanh nghiệp là việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá tay. Điều này lý giải vì sao nhiều đơn vị có tổng tài sản rất lớn nhưng nợ vay còn lớn hơn. Khi có sự cố, thị trường diễn biến xấu, ngay lập tức dòng tiền bị đứt gãy dây chuyền và doanh nghiệp rơi vào khủng hoảng. “Theo quan sát của tôi, thời gian qua chỉ có khoảng 10-15% doanh nghiệp bất động sản có thể vượt ra khỏi khủng hoảng và tiếp tục hoạt động ổn định. Bởi họ bảo đảm được dòng tiền lành mạnh, nhanh chóng tái cấu trúc, triển khai M&A sớm để có thể tiếp tục triển khai dự án, cung cấp sản phẩm tạo nguồn thu”.

Các doanh nghiệp đòi hỏi phải nhanh chóng cải tổ, tái cấu trúc toàn diện để tồn tại và trở lại quỹ đạo tăng trưởng. Để dồn lực vào mảng kinh doanh bất động sản, NovaGroup vừa hoàn tất bán mảng Nova F&B cho đối tác Singapore, tạm dừng tham vọng đa ngành với hệ sinh thái bất động sản khép kín. Trước đó, chỉ trong 3 năm phát triển, Nova F&B đã sở hữu 46 cửa hàng đang hoạt động với 18 thương hiệu.

Được biết, dư nợ hợp nhất của Novaland tại ngày 31/3/2023 chỉ còn 62.7000 tỉ đồng (giảm 9.000 tỉ đồng so với thời điểm 30/9/2022). Đáng chú ý, tính đến ngày 31/12/2022, doanh thu chưa ghi nhận của Novaland đạt hơn 251.000 tỉ đồng đến từ các dự án đã bàn giao, đang trong quá trình hoàn thiện pháp lý và các dự án Novaland đang là chủ đầu tư và đang hợp tác phát triển. Sắp tới, giai đoạn 2024-2025, Công ty dự kiến triển khai thêm 2 dự án bất động sản đô thị tại TP.HCM và một dự án đô thị vệ tinh lân cận TP.HCM. Chủ tịch Novaland cho biết: “Hoạt động sản xuất kinh doanh của Tập đoàn sẽ phục hồi trong quý III/2023”.

Novaland đặt mục tiêu doanh thu 9.531 tỉ đồng và lợi nhuận sau thuế 214 tỉ đồng.

Kỳ vọng của lãnh đạo Novaland đặt trong bối cảnh các giải pháp tháo gỡ khó khăn từ Chính phủ, lãi suất hạ nhiệt, mở room tín dụng... đang giúp thị trường bất động sản đón nhận nhiều tín hiệu tích cực. Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, đến nay lãi suất đã hạ nhiệt, room tín dụng đã mở, dòng tiền quay trở lại thị trường sẽ tìm kiếm những kênh đầu tư tiềm năng. Trong số đó, bất động sản là kênh đầu tư ưa thích, phù hợp với thói quen tích lũy tài sản, khả năng bảo toàn vốn khá tốt. “Đây có lẽ là thời điểm thích hợp để các nhà đầu tư nghiên cứu và quyết định xuống tiền. Bởi nguồn cung bất động sản vẫn tiếp tục khan hiếm trong khi thị trường đang có dấu hiệu chuyển biến tích cực nhờ vào động thái hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn từ Chính phủ”, ông Đính nói.

Tuy thị trường đã có chuyển biến song tốc độ còn chậm, chưa đủ để tạo ra sự thay đổi căn bản. Điều này đòi hỏi doanh nghiệp bất động sản phải tiếp tục nỗ lực để giải quyết khó khăn, đặc biệt là khó khăn từ dòng tiền. Nhiều dự báo cho thấy nhanh nhất phải tới quý IV năm nay, một sự khác biệt mới có thể được tạo ra trên thị trường, từ đó làm chất lượng tài sản và dòng tiền của doanh nghiệp dịch chuyển theo hướng tích cực hơn. Điều này cũng đồng nghĩa trong ít nhất 2 quý tới, không ít doanh nghiệp địa ốc sẽ vẫn đối diện với thiếu hụt dòng tiền do bị chiếm dụng vốn và mắc kẹt trong các dự án tồn kho.

Đối với Novaland, một trong những nguyên nhân khiến tập đoàn này gặp khó khăn là do nhiều vướng mắc về thủ tục pháp lý, đặc biệt là các đại dự án diện tích lên tới 1.000 ha. Điều này cũng khiến cho 10.000 tỉ đồng đang bị phong tỏa tại các ngân hàng không đủ điều kiện giải phóng. Tuy nhiên, cùng với việc tái khởi động dự án Aqua City, ông Dennis Ng Tech Yow, Tổng Giám đốc Novaland, cũng công bố chi tiết kế hoạch xây dựng lại các dự án của Novaland. 

Theo đó, trong tháng 4, Tập đoàn đã ký thỏa thuận về việc hợp tác triển khai xây dựng hoàn thiện dự án The Grand Manhattan tại quận 1, TP.HCM. Trong tháng 5, Novaland cũng gấp rút tái khởi động các dự án, cụ thể là phân kỳ Hanaba Island và Wonderland tại NovaWorld Hồ Tràm và một vài phân khu tại NovaWorld Phan Thiết được tài trợ vốn bởi Ngân hàng Quân Đội (MB). Các dự án tại trung tâm TP.HCM cũng được triển khai xây dựng lại như Victoria Village, Sunrise Riverside...

Ông Dennis Ng Tech Yow cho biết thêm: “Hiện tại, Công ty đang nỗ lực hết sức để có thể đàm phán, tiếp tục làm việc với các ngân hàng trong nước và các nhà thầu để duy trì hoạt động phát triển dự án đảm bảo tiến độ bàn giao theo từng giai đoạn cho người mua nhà. Với những dự án/phân khu khác cũng nằm trong kế hoạch của Công ty, các ngân hàng đang xem xét và sẽ tài trợ cuốn chiếu triển khai trong thời gian tới”.