Nhơn Trạch sốt đất thực hay ảo?

→Dòng tiền nóng đầu cơ bất động sản

→Thị trường bất động sản tăng giá 70% trong thời gian qua là ảo

Đến Nhơn Trạch những ngày này, có lẽ nhiều người sẽ cảm thấy “choáng” trước cảnh tượng đông đảo người mua nhà từ TP.HCM và các tỉnh thành khác đổ về “săn tìm” những mảnh đất ưng ý mỗi dịp cuối tuần. Dọc các trục đường chính như tỉnh lộ 25B, hàng trăm băng rôn đầy màu sắc quảng bá dự án tung bay phấp phới. Còn trên bàn tròn café của người dân địa phương mỗi sớm ban mai, chủ đề được bàn tán rôm rả nhất chính là các câu chuyện xoay quanh buôn bán đất đai... Nhơn Trạch đang chứng kiến một cơn sốt đất hiếm thấy sau một giai đoạn trầm lắng rất lâu kể từ năm 2008!

Con số này đã khiến mặt bằng giá tăng gấp đôi so với cách đây một năm, lên khoảng gần 4 triệu đồng/m2 đối với đất nông nghiệp hay 11-13 triệu đồng/m2 đối với đất thổ cư. Theo hãng tư vấn DRKA Việt Nam, dòng vốn đầu tư vào các địa phương vùng ven TP.HCM như Nhơn Trạch sẽ trở thành xu thế chủ đạo trên thị trường bất động sản năm nay.

Khá nhiều các dự án mở bán từ đầu năm đến nay đã ghi nhận tốc độ bán hàng rất tốt, điển hình là như dự án nằm trên trục đường Tôn Đức Thắng thuộc xã Hiệp Phước, Nhơn Trạch. Nhưng liệu cơn sốt lần này sẽ “thực và bền vững” hay “chỉ là cơn sốt ảo” giống như bong bóng 2008?

Điểm khác biệt dễ thấy nhất giữa hai thời điểm có lẽ là yếu tố hạ tầng giao thông, thậm chí có thể khẳng định chưa bao giờ mà Nhơn Trạch lại “gần” với TP.HCM đến thế. Năng lực kết nối của vùng đất này với các tỉnh, thành phố thuộc vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và thành phố biển Vũng Tàu đã được cải thiện đáng kể thông qua các tuyến cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây hay Quốc lộ 51 được nâng cấp.

Trong các năm tới, các dự án trọng điểm như cao tốc Bến Lức – Long Thành, đường vành đai 3 và cầu Cát Lái kết nối với Quận 2 đi vào vận hành sẽ giúp tính kết nối toàn vùng hoàn thiện hơn, rút ngắn hơn nữa thời gian di chuyển từ từ Nhơn Trạch đến trung tâm thành phố.

Tất nhiên, việc “tiệm cận” với sân bay quốc tế Long Thành - trung tâm vận chuyển hàng không cả nước và Đông Nam trong tương lai – được xem là ưu thế nổi trội của Nhơn Trạch, giúp vùng đất này có cơ hội trở thành khu đô thị vệ tinh hiện đại ở phía Đông, giảm tải áp lực về nhà ở cho chính bản thân TP.HCM. “Giá bất động sản tăng nóng thời gian qua có nhiều yếu tố. Còn ở góc độ người tiêu dùng nhu cầu ở của người dân là có thật”, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận đầu tư của Savills Việt Nam, nhận định khách quan.

Bên cạnh đó, tiềm năng của thị trường bất động sản Nhơn Trạch được đánh giá cao nhờ suất sinh lợi cho thuê ở mức khả quan. Nhơn Trạch đã được chính phủ quy hoạch phát triển theo hướng trở thành đô thị loại II vào năm 2020. Trên địa bàn huyện hiện có tới 8 khu công nghiệp, 2 cụm công nghiệp thu hút đến 120.000 công nhân đến sinh sống và làm việc, tạo nên nhu cầu rất lớn về nhà ở. Mặt bằng giá vẫn còn khá mềm khi so với nhiều quận huyện của TP.HCM cũng là yếu tố khiến dòng vốn đầu tư đổ dồn về đây.

Đánh giá về tiềm năng sinh lợi khi đầu tư vào các địa phương vùng ven như Nhơn Trạch, hãng tư vấn DKRA Việt Nam cho rằng: “Tỉ lệ lợi nhuận của phân khúc đất nền luôn cao hơn so với các phân khúc khác. Thị trường đất nền tại khu vực TP.HCM tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới và giá đã tăng khá cao, hạn chế đối tượng khách đầu tư trong khi các tỉnh giáp ranh với điều kiện thuận lợi và tiềm năng phát triển mạnh của hạ tầng giao thông thì giá đất nền phân lô đang thấp, đa dạng về giá trị đầu tư, tiềm năng tăng trưởng cao”.

Sự cố chung cư Carina (Quận 8) bị cháy, khách hàng bị mất tiền trong tài khoản ngân hàng không rõ lí do hay những thông tin kém lạc quan về việc dư thừa nguồn cung căn hộ, đặc biệt là phân khúc cao cấp tại TP.HCM cũng được giới chuyên gia nhận định là nguyên nhân thúc đẩy dòng tiền tìm đến các tài sản vùng ven như một kênh đầu tư an toàn để thay thế.

Song hành với nhu cầu của người mua, hiện nhiều doanh nghiệp phát triển bất động sản hàng đầu cả trong và ngoài nước đã có mặt ở Nhơn Trạch với những dự án có quy mô lớn, quy hoạch đồng bộ. Sự có mặt của những thương hiệu uy tín này được xem là tín tiệu tính cực, mang tới một xung lực mới cho thị trường, thậm chí còn giúp rã băng một số dự án bị đình trệ thời gian dài trước đó.

Nhưng, thực tiễn từ quá khứ cho thấy cơn sốt đầu tư nào cũng đi kèm với những rủi ro. Trường hợp của Nhơn Trạch có lẽ cũng không ngoại lệ. Vì thế, người mua nhà cần tỉnh táo với cơ hội, chỉ nên tham gia vào những dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn chỉnh, thuận lợi về mặt giao thông và chủ đầu tư uy tín. Bên cạnh đó, để con sốt này thực sự khởi phát cho một xu thế mới phát triển bền vững, rất cần sự giám sát, phản ánh kịp thời và thông tin nhanh chóng của các cơ quan chức năng, nhất là về công tác quy hoạch và tiến độ các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm.