Nhịp điều chỉnh 2025

Thị trường bất động sản TP.HCM sẽ tăng nhiệt từ đầu năm 2025 là nhận định của một số chuyên gia bất động sản, khi các chủ đầu tư bắt đầu bung hàng vào cuối năm 2024.

Tái khởi động

Báo cáo của CBRE Việt Nam cho thấy TP.HCM sẽ có thêm 3.000 căn hộ chào bán sơ cấp từ nay đến cuối năm, nâng tổng nguồn cung năm 2024 lên 5.000 căn. Trong đó, căn hộ cao cấp ở khu Đông đang chiếm lĩnh vị trí đầu bảng bởi động lực tăng trưởng dồi dào.

Cụ thể, trong 8 tháng đầu năm nay, TP.HCM có 9 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư, riêng khu Đông thành phố (thành phố Thủ Đức) chiếm đến 6 dự án. Nhiều khu căn hộ mới đồng loạt ra mắt thị trường. Đa số các dự án là căn hộ cao cấp với mức giá bình quân khoảng 100 triệu đồng/m2, tại các vị trí có lợi thế hạ tầng kết nối từ các tuyến đường lớn như Võ Nguyên Giáp, Mai Chí Thọ và tuyến Metro số 1.

Có thể thấy nguồn cung so với năm trước có phần sụt giảm chủ yếu do các dự án quy mô lớn dời thời điểm mở bán sang năm 2025. Một số dự án được gỡ vướng pháp lý thì chủ đầu tư có kế hoạch chào hàng trong năm nay nhưng mở bán chính thức trong năm sau. Như vậy, năm 2025 thị trường dự kiến sẽ có gần 10.000 căn hộ chào bán mới, tăng gần gấp đôi so với năm 2024.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam, cho hay trong những tháng tới, thị trường TP.HCM dự kiến có thêm nhiều dự án hoàn thiện pháp lý, tái khởi động sau nhiều năm ngừng triển khai, củng cố niềm tin của người mua nhà và các nhà đầu tư.

Báo cáo của Batdongsan.com.vn cho thấy, mức giá trung bình căn hộ chung cư tại thành phố Thủ Đức dao động từ 45-130 triệu đồng/m2. Một số dự án tiêu biểu như Eaton Park (do Gamuda Land làm chủ đầu tư) có giá 130 triệu đồng/m2; The Opus One (do Vinhomes làm chủ đầu tư) có giá 82 triệu đồng/m2; Citi Grand (do Kiến Á làm chủ đầu tư) có giá 45 triệu đồng/m2…

Anh Nguyễn Minh Hùng (ngụ tại thành phố Thủ Đức), một nhà đầu tư bất động sản lâu năm, cho rằng người mua đều đã sẵn sàng xuống tiền cho các dự án có tiềm năng tăng trưởng tốt, dư địa hưởng lợi từ hạ tầng tại đây. Với tiến độ xây dựng nhiều dự án hạ tầng ngày càng hoàn thiện, họ kỳ vọng giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới. 

“Trải qua quý III đã định hình đà tăng rõ rệt, quyết định giai đoạn mới của thị trường bất động sản. Các chủ đầu tư đánh giá quý IV sẽ là cao điểm và bắt nhịp tiếp những tháng đầu năm 2025. Khi đó, nguồn cung chung cư TP.HCM kỳ vọng sẽ tốt hơn, hoạt động đặt mua, triển khai dự án sôi động trở lại sau khoảng thời gian dài bị nén. Hiện nay, nhà đầu tư và người mua thực đã rục rịch quay trở lại thị trường cho thấy tín hiệu tốt dần”, anh Văn Hùng, một môi giới bất động sản tại Thủ Đức, chia sẻ.

Đáng chú ý, nhiều dự án hạ tầng giao thông trọng điểm tại thành phố Thủ Đức đang được tập trung hoàn thiện trong 3 năm tới (nút giao An Phú, Vành đai 3 - TP.HCM, cầu Nhơn Trạch nối TP.HCM - Đồng Nai, các dự án nâng cấp cầu đường…) đang là động lực để thị trường bất động sản khu Đông thành phố sôi động. Mặt bằng giá bất động sản tại đây có thể thay đổi từ đầu năm 2025.

Đón điểm rơi 

Đánh giá cuối quý III vừa qua khá tích cực, Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, thị trường bất động sản khả năng tiếp tục nóng trong quý IV. Trong đó, bất động sản nhà ở tăng trưởng tích cực với nhiều dự án mới được triển khai và dự báo phân khúc căn hộ chung cư sẽ là sản phẩm dẫn dắt thị trường.

Nguyên nhân là kinh tế vĩ mô duy trì ổn định, chính sách hỗ trợ của Chính phủ cùng các bộ luật liên quan đến thị trường bất động sản có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý trên thị trường bất động sản. Bảng giá đất điều chỉnh có hiệu lực từ ngày 31/10/2024 với mức giá tăng thấp nhất từ 2,36 lần đến cao nhất 38,8 lần, dự báo sẽ thiết lập mặt bằng giá thị trường mới. Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, khẳng định, nguồn cung sơ cấp căn hộ hiện tại hạn chế nhưng sẽ cải thiện trong các quý tới. Luật sửa đổi, quy hoạch cập nhật và các dự án hạ tầng trọng điểm được kỳ vọng là lực đẩy hỗ trợ thị trường.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARs IRE), cho biết thị trường nhà ở đã ghi nhận sự tăng nhiệt. Sức nóng của thị trường được dẫn dắt bởi phân khúc căn hộ chung cư, với mức giá liên tục thiết lập mặt bằng mới ở mức cao, trên cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Bất chấp giá bán tăng cao, các dự án mới ra hàng đều ghi nhận tỉ lệ hấp thụ rất tốt.

Theo chuyên gia CBRE, việc tăng giá sẽ được chủ đầu tư đẩy mạnh vào giai đoạn thị trường phục hồi và tăng trưởng (2025-2026). Vì thế, từ nay đến cuối năm vẫn là cơ hội cho người mua bước vào thị trường khi giá cả chưa vào nhịp tăng mạnh. “Trong bối cảnh các kênh đầu tư bấp bênh, tâm lý tìm nơi giữ tiền an toàn được ưu tiên. Xét các yếu tố thì bất động sản vẫn là kênh được nhà đầu tư quan tâm. Nhóm đầu tư cho thuê và nhóm chờ tăng giá vẫn âm thầm xuất hiện ở các giai đoạn của thị trường”, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Nhà ở CBRE Việt Nam, nhận định.

Theo đại diện Sở Xây dựng TP.HCM, giá căn hộ chung cư ở TP.HCM bình quân mỗi năm tăng 15-20%, trong đó mỗi m2 căn hộ bình dân năm 2015 cao nhất 35 triệu đồng, đến cuối năm 2023 đã là 40-60 triệu đồng. “Sau 5 năm, người dân có nhu cầu nhà ở sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt trong bối cảnh mỗi năm thành phố tăng cơ học 200.000 người, là dân từ các tỉnh khác đến làm ăn sinh sống. Như vậy, nguồn cung nhà ở tại TP.HCM sẽ ngày càng khan hiếm”, vị này chia sẻ.

Bởi vậy, hiện nay đã xuất hiện tình trạng đơn phương hủy “thỏa thuận” mua căn hộ của chủ đầu tư trước kia với khách hàng khi giá sản phẩm phân khúc này liên tục tăng cao. Theo chia sẻ của người mua dự án này, năm 2018 giá bán của căn hộ chung cư tại đây chỉ hơn 30 triệu đồng/m2, còn hiện nay, giá ước bán của dự án có thể đạt đến 85 triệu đồng/m2.