Nhà phố Long An “1 vốn 4 lời”?

Nhà phố Long An luôn giữ sự ổn định và khách mua phần đông là có nhu cầu thực hay đầu tư đường dài, thị trường ít xuất hiện tình trạng sốt ảo, tăng trưởng giá đột biến. Thay vào đó, biên độ tăng giá nhà đất Long An dựa trên tốc độ hoàn thiện hạ tầng và chỉ số phát triển kinh tế của từng khu vực.

“Thành phố ven sông”: Nhà đầu tư cá nhân cắt lỗ

Bên cạnh vị trí liền kề TP.HCM, cầu nối giữa miền Đông và miền Tây Nam Bộ, Long An còn có cảng quốc tế cũng như khả năng tiếp cận dễ dàng với sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất, sân bay quốc tế Long Thành qua hệ thống giao thông khá đồng bộ như quốc lộ 1A, cao tốc TP.HCM - Trung Lương - Cần Thơ, cao tốc Bến Lức - Long Thành, Võ Văn Kiệt, Nguyễn Văn Linh... Đây là động lực giúp thị trường nhà liền thổ xây dựng hoàn chỉnh tại Long An trỗi dậy trong thời kỳ 2021-2022.

Thậm chí từng có giai đoạn, nhà đầu tư cá nhân tin rằng bỏ tiền vào nhà phố Long An sẽ là “1 vốn 4 lời” với giá cả được xem là “vùng trũng” so với TP.HCM hay Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu. Nhưng niềm tin ấy đang bị lung lay. Bởi lẽ, ghi nhận thực tế tại dự án “Waterpoint - thành phố ven sông” vào cuối tháng 3/2024 cho thấy nhiều nhà đầu tư thứ cấp đang chấp nhận bán cắt lỗ.

Waterpoint là một dự án khu đô thị tích hợp lớn nhất của Nam Long triển khai tại Bến Lức với quy mô 355 ha. Tại đây, nhiều môi giới cung cấp thông tin, sản phẩm nhà phố 1 trệt, 2 lầu có giá bán cách đây 2 năm của chủ đầu tư khoảng 3,6-3,8 tỉ đồng/căn, đã được bàn giao nhà, hiện chủ nhân đang rao bán lại với giá 3,5-3,7 tỉ đồng. Nếu trừ 2% thuế thu nhập cá nhân và 1% phí môi giới, thêm 5-7 triệu đồng phí công chứng thì người mua trước lỗ khoảng 150 triệu đồng/căn.

Một số căn shophouse được mua trước ký gửi bán lại với giá 6-6,3 tỉ đồng/căn (mặt đường lớn 22 m). Theo chị Hà, chủ nhân một căn shophouse 90 m2 đã xây 1 trệt 3 lầu thì giá gốc chị mua năm 2020 là 5,5 tỉ đồng, tính cả lãi suất vay ngân hàng trong 4 năm qua và thuế phí chuyển nhượng, chị chấp nhận lỗ khoảng 200 triệu đồng/căn. “Phần thắng vẫn thuộc về chủ đầu tư, khi mỗi đợt giới thiệu của dự án này năm 2020-2021 đều giao dịch thành công”, chị Hà nói.

Sự thất bại của các nhà đầu tư cá nhân không khó lý giải. Dù Waterpoint được đầu tư không gian sống khá chỉn chu với hệ thống 8 km kênh đào, 6 hệ thống công viên đan xen từng phân khu, từng dãy phố nhưng tiện ích, trung tâm thương mại chưa có, bệnh viện, trường học còn đang chờ chủ đầu tư thương thảo xây dựng, trong khi ở đây gần như khu ốc đảo biệt lập với bên ngoài. Trừ vài dãy chung cư đã có cư dân dọn về ở thì toàn bộ các dãy biệt thự và nhà phố vắng bóng cư dân hoàn thiện nhà và ở, chưa kể phần lớn người mua là đầu tư, chờ lướt sóng kiếm lời.

“Đầu tư nhà phố Long An mà cụ thể là dự án tại Bến Lức không dễ ăn. Khoảng cách 1 giờ đi từ trung tâm TP.HCM cũng là một trở ngại. Điều kiện cốt lõi là dự án phải có nhiều tiện ích đẳng cấp, hấp dẫn, mới lạ, độc đáo thì mới hút cư dân về sinh sống, qua đó tăng giá trị sản phẩm. Điều này không riêng gì khu Waterpoint mà nhiều dự án tại Long An chưa làm được”, ông Hùng Minh, một nhà đầu tư cá nhân sở hữu biệt thự tại đây, nhận xét.

Nhà phố Tân An: Lưỡng lự xuống tiền

“Dù biết đây là thời điểm sốt của thị trường chung cư Hà Nội, có thể nhà đất tại trung tâm TP.HCM hoặc Long An sẽ ăn theo, nhưng tôi vẫn phân vân, chưa dám tham gia sâu vào thị trường bất động sản vì nỗi lo kinh tế còn khó khăn, công việc làm ăn vẫn bấp bênh và câu chuyện lãi suất thả nổi”, chị Hiền Vân, một nhà đầu tư cá nhân tại quận 1 (TP.HCM), chia sẻ.

Anh Vũ Minh Hòa, nhà đầu tư cá nhân tại Tân An, cũng cho biết so với cách đây 1 năm, lãi suất ngân hàng cho vay mua nhà đất đã giảm từ 2-4 điểm phần trăm/năm. Dù vậy, nhiều người như anh vẫn không thể vay nổi vì rất nhiều sản phẩm tại Tân An chưa được cấp sổ đỏ để dễ dàng vay ngân hàng. Một số sản phẩm như nhà phố dự án Lavila ngay khu hành chính trung tâm của thành phố Tân An do chủ đầu tư Công ty Đồng Tâm và Tập đoàn Trần Anh hợp tác dù được phép trả chậm nhưng lại chưa có hợp đồng mua bán chính thức vì pháp lý chưa hoàn chỉnh. “Với dạng hợp đồng hứa mua hứa bán, ngân hàng định giá cho vay rất thấp và không dễ tìm ngân hàng cho vay. Tại Tân An, nhiều dự án bị ách tắc pháp lý dạng này nên cũng là nguyên nhân khiến thị trường chưa sôi động và đầu tư khá rủi ro”, anh nói.

Chị Kiều My, một môi giới lâu năm tại khu vực Bến Lức và Tân An, chia sẻ, đầu tư địa ốc cụ thể là nhà phố hoặc biệt thự tại khu vực này phải hiểu đúng thì mới mua đúng được. “Đầu tiên, người mua phải nhìn vào mục tiêu và cách phát triển dự án của từng chủ đầu tư để lựa chọn. Dự án của Nam Long là một ví dụ”.

Theo chị My, sản phẩm của Nam Long do nắm bắt người ở thực nên họ làm chuẩn pháp lý, có hợp đồng mua bán đầy đủ, bàn giao đúng cam kết về tiến độ và chất lượng, bởi vậy giá thành cũng khó mà rẻ được. “Nếu bạn muốn đầu tư lướt sóng thì không phù hợp. Vì dự án của Nam Long không dành cho nhà đầu tư cá nhân thích ăn lời lãi ngắn hạn. Về dài hạn, sản phẩm có thể tăng giá theo thời gian khi các tiện ích hoàn thiện và cư dân về sinh sống sầm uất hơn”, chị My nói.

Một số khách hàng đang tìm hiểu sản phẩm nhà phố thương mại tại dự án Lavila thì cho rằng, với mức đầu tư khoảng 5 tỉ đồng tính cả tiền hoàn thiện để cho thuê thì người mua vẫn rất cân nhắc khi xuống tiền, bởi biên độ tăng giá trong tương lai chưa hy vọng tăng cao vì lượng sản phẩm sắp tới chào bán tương đối nhiều. 

Bà Yến Nga, một khách hàng ở quận 3 (TP.HCM) cho biết nhiều nhà đầu tư lại đi tìm hiểu khu vực Cần Giuộc (Long An) do có vị thế gần TP.HCM hơn. Đánh giá về tiềm năng sinh lời của sản phẩm nhà phố Long An thời điểm này, bà Nga nhận xét, từ đầu năm 2023 tới nay, các chủ đầu tư tại Long An  cũng chịu chung tác động của giai đoạn thấp điểm giao dịch, gặp khó khăn trong bán hàng, khá dè dặt trong hoạt động mở bán. Giao dịch thành công giảm do người mua có xu hướng quan sát thị trường thay vì xuống tiền mạnh mẽ.

“Nhà đầu tư cá nhân chỉ có thể hoàn thiện và cho thuê, hằng tháng có dòng tiền mặt, còn chờ tăng giá sinh lời thì vẫn chưa có câu trả lời rõ ràng khi giá nhà phố tại trung tâm thành phố Tân An đã neo ở ngưỡng cao khoảng 4-5 tỉ đồng như hiện tại”, bà Nga nhận xét.

Theo lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM, đầu tư nhà đất Long An thuộc dạng “ăn chắc, mặc bền”, còn hy vọng “1 vốn 4 lời” thì rất khó. Với người có lượng tiền nhàn rỗi, có thể đầu tư lâu dài, giữ tiền thì hợp lý hơn bởi ngay cả ở giai đoạn thị trường nguội lạnh, giao dịch ảm đạm, giá nhà phố tại Long An cũng rất ít giảm sâu, cắt lỗ mà phần lớn là điều chỉnh để phù hợp với thanh khoản chung của thị trường.