Nhà ở cho sinh viên: Phân khúc để ngỏ

Khủng hoảng trên thị trường bất động sản kéo dài dẫn đến 90% doanh nghiệp bất động sản sụt giảm doanh thu, hầu hết phải cắt giảm nhân sự, thậm chí đóng cửa (số doanh nghiệp giải thể tăng 30,4% trong 5 tháng đầu năm 2023, theo Tổng cục Thống kê). Trong bối cảnh này, ông Marc Townsend, Cố vấn cấp cao của Arcadia Consulting Việt Nam, đề xuất: “Chuyển hướng vào những phân khúc mà thị trường chưa chú ý nhưng có tiềm năng là cách thức đáng xem xét”. Trong đó, mô hình PBSA là một lựa chọn.
 
Tìm cơ hội từ mô hình PBSA
Theo đánh giá của Arcadia, thị trường lưu trú cho sinh viên, bao gồm ký túc xá nội khu, nhà biệt lập, căn hộ chia sẻ, nhà trọ tập thể và nhà ở dành riêng cho sinh viên (Purpose - Built Student Accommodation - PBSA) là một thị trường còn mới mẻ nhưng nhiều hứa hẹn. Bởi Việt Nam có gần 2 triệu sinh viên đang theo học ở các trường đại học, cao đẳng. Con số này dự báo còn gia tăng khi học tập là ưu tiên đầu tư của nhiều gia đình. Theo Bộ Giáo dục và Đào tạo, Việt Nam ước nâng tỉ lệ nhập học chung từ mức 28,3% hiện tại lên 40% đến năm 2030.

Nhiều gia đình sẵn sàng chi trả thêm tiền để con mình được ở nơi tiện nghi, an toàn. Ảnh: T.L

Với thu nhập người dân cải thiện và tầng lớp trung lưu ngày càng tăng, nhiều gia đình sẵn sàng chi trả thêm tiền để con mình được ở nơi tiện nghi, an toàn. Chẳng hạn, sinh viên muốn ở ký túc xá của Đại học RMIT phải trả phí trên dưới 10 triệu đồng/tháng cho phòng đơn, tức gấp 5-6 lần so với giá thuê phòng tập thể (1,5-2 triệu đồng/tháng).

Tuy nhiên, số lượng ký túc xá đạt chất lượng như ở RMIT không nhiều và các ký túc xá vẫn trong tình trạng cầu vượt cung. Năm học 2022-2023, Đại học Công nghiệp TP.HCM chỉ có 2.800 chỉ tiêu ở ký túc xá trong khi số lượng sinh viên toàn trường là hơn 80.000 sinh viên. Tương tự, ký túc xá Đại học Quốc gia TP.HCM chỉ có thể đón khoảng 38.000 sinh viên nội trú trong tổng số gần 90.700 sinh viên toàn trường. Vì thế, như ông Hồ Thành Công, Giám đốc Ban Quản lý Ký túc xá Trường Đại học Sư phạm Kỹ thuật TP.HCM, chia sẻ Trường sẽ ưu tiên đăng ký cho những bạn ở khu vực nông thôn, vùng sâu vùng xa, điều kiện gia đình khó khăn, mồ côi...

Các sinh viên không đủ điều kiện ở ký túc xá hoặc muốn thuê ngoài thì những khu nhà trọ gần trường là địa chỉ tìm đến. Nhưng vấn đề an ninh an toàn và chất lượng phòng, dịch vụ của các khu trọ lại không đảm bảo. Ngay trong ký túc xá vẫn thiếu dịch vụ quản lý, giám sát chuyên nghiệp để giúp phụ huynh an tâm.

Ông Marc Townsend cho rằng Việt Nam có thể triển khai mô hình PBSA, bởi đây là mô hình được thiết kế chuyên dụng, có tính thẩm mỹ, gồm nhiều phòng/căn hộ, có bếp riêng, phòng tắm riêng, cùng những tiện nghi chia sẻ (bãi xe, khu giặt ủi, thư viện, sân thể thao, khu giải trí...), tọa lạc gần trường đại học, liền kề cộng đồng đô thị, có trung tâm thương mại bán lẻ, có giao thông kết nối. Ngoài ra, điểm thu hút của PBSA là quyền riêng tư và bảo mật được chú trọng, dịch vụ quản lý chuyên nghiệp.

Vì thế, trên thế giới mô hình PBSA rất được ưa chuộng. Theo Bonard, tỉ lệ lấp đầy PBSA năm 2022 ở châu Âu trung bình là 98%. Ở Mỹ là hơn 96%. Thị trường PBSA toàn cầu đã đạt doanh thu 9,1 tỉ USD vào năm 2022 và theo Zion Market Research, thị trường này có thể tăng trưởng lên 14,1 tỉ USD vào năm 2030 với CAGR xấp xỉ 10,9% trong giai đoạn 2023-2030. Landmark Properties và Cơ quan đầu tư Abu Dhabi đã công bố các quỹ đầu tư hàng tỉ USD vào PBSA.

Tại Việt Nam, ông Marc Townsend nhận định, PBSA vẫn còn sơ khai và chưa có nhà đầu tư tổ chức cũng như đơn vị vận hành quốc tế nào thâm nhập. Dù vậy, ông cho rằng nếu bây giờ nhà phát triển bất động sản địa phương nào tiên phong tham gia lĩnh vực này, họ sẽ có lợi thế.

Khó khả thi ở nội thành
Lợi ích cho nhà đầu tư, nhà phát triển bất động sản khi nhảy vào phân khúc PBSA là chi phí đầu tư thấp hơn so với đầu tư căn hộ hoặc khách sạn. Ở TP.HCM, theo nghiên cứu của Arcadia, nếu đầu tư căn hộ tốn kém trung bình từ 662-821 USD/m2 (16-20 triệu đồng/m2) và khoảng 1.436-1.757 USD/m2 (35-43 triệu đồng/m2) cho đầu tư khách sạn 3 sao thì đầu tư PBSA chỉ từ 555-713 USD/m2 (13,5-17,4 triệu đồng/m2).
Biên lợi nhuận từ PBSA cũng hấp dẫn khi đạt 68-70% trong 3 năm qua (theo Centurion). Tuy nhiên, tỉ suất lợi nhuận từ việc cho sinh viên thuê chỗ ở lại không cao, chỉ khoảng 5-6%. Tháng 9/2022 Apache Capital đã bán Cumberland Place PBSA 206 giường tại Anh cho City Developments (Singapore) với giá hơn 30 triệu bảng Anh. Tính ra tỉ suất lợi nhuận là 4,81%.

Ở Việt Nam, câu chuyện tìm kiếm lợi nhuận từ PBSA còn khó khăn hơn. Bởi lâu nay xây dựng khu lưu trú dành cho sinh viên là mảng hoạt động có tính hỗ trợ hơn là tìm kiếm lợi nhuận. “Chỉ các trường công lập với quỹ đất cấp sẵn hoặc các trường được tự chủ tài chính mới có thể triển khai xây nhà lưu trú cho sinh viên”, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương nhận định.

Ngay cả như thế, ông Khương cho rằng, khu lưu trú sinh viên thường đặt ở những vùng ngoại ô hoặc ở các tỉnh, thành khác. Còn trong nội thành TP.HCM hoặc Hà Nội, ngoại trừ các ký túc xá cũ thuộc Đại học Bách Khoa, Đại học Sư phạm TP.HCM, Đại học Kinh tế TP.HCM..., các trường không còn đất để xây cơ sở dạy học, nói gì đến ký túc xá. Đất đai nội thành quá đắt đỏ. Vì thế, theo ông Khương, triển khai PBSA trong nội thành TP.HCM, Hà Nội là khó khả thi.

Liệu nhà đầu tư, nhà phát triển bất động sản có thể chuyển đổi mục đích sử dụng ở các dự án kém hiệu quả sang thành dự án nhà ở cho sinh viên hay không? Ông Khương cho rằng, đây là kịch bản khó xảy ra. Bởi như việc chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội còn trầy trật thì chuyển đổi nào cũng rất gian nan. Các doanh nghiệp cũng ít mặn mà làm sản phẩm phục vụ sinh viên vì sinh viên Việt đa số xuất thân là con nhà bình dân, vẫn còn dựa vào gia đình, có khả năng chi trả khiêm tốn. Số người có khả năng chi trả 8-10 triệu đồng/tháng để ở trong ký túc xá chất lượng cao như sinh viên Đại học RMIT không nhiều và chưa có tính đại diện.

Còn nhớ khi Đại học Quốc gia TP.HCM lên kế hoạch xây dựng ký túc xá, trường đã mời thêm một số doanh nghiệp tham gia. Nhưng sau khi xem xét, các doanh nghiệp đều “chê”. Khi đó, lãnh đạo Công ty Hưng Á tính toán thấy, với mức giá thuê chủ yếu từ 150.000-170.000 đồng/tháng/người (phòng 6-8 người) thì từ lỗ đến lỗ. Nếu sử dụng hết công suất các phòng, cũng phải mất 11 năm mới hoàn vốn, trong khi hợp đồng quy định sau 13 năm doanh nghiệp phải trả đất cho Đại học Quốc gia TP.HCM. Đó là chưa kể mỗi năm Công ty phải trích 5% tổng thu hỗ trợ lại các hoạt động phục vụ đời sống tinh thần cho sinh viên.

Để hỗ trợ mô hình PBSA, một dạng ký túc xá chất lượng cao, rất cần những hỗ trợ, ưu đãi của Nhà nước về thuế, phí, chính sách đầu tư, các quy định an ninh, an toàn... để tạo sức hấp dẫn và động lực cho nhà đầu tư. Quan trọng hơn, PBSA cần sự tham gia của các trường đại học - những đơn vị thường có quỹ đất và có mối quan hệ chặt chẽ với sinh viên. Nhưng các trường hiện vẫn dè dặt, chủ yếu chọn cách tự đầu tư. Đại học RMIT, chẳng hạn, tự đầu tư hơn 6,5 triệu USD vào ký túc xá của mình. Trường hợp cần hợp tác, như Đại học Kinh tế TP.HCM mới bắt tay với Ngân hàng OCB để cải tạo ký túc xá cũ ở 135 Trần Hưng Đạo (quận 1, TP.HCM). 

Với hàng loạt khó khăn của mô hình trong bối cảnh còn sơ khai, không dễ để lôi kéo nhà đầu tư dấn bước vào PBSA. Nhưng từ quan sát mô hình PBSA ở các nước, ông Marc Townsend quả quyết: “Không có phân khúc nào mà tỉ lệ trống thấp và đem lại nguồn thu ổn định, bền vững như PBSA”. Đây cũng là phân khúc mà việc tìm hiểu, dự đoán nhu cầu thị trường, nắm bắt tâm ý khách hàng rất dễ dàng. Từ phân tích thị trường, sự gia tăng của tầng lớp khá giả, mua sắm ô tô nhiều hơn và hạ tầng đi lại đã thuận tiện hơn, tâm lý sinh viên cũng thích ra riêng, sống độc lập, ông Marc Townsend tin tưởng: “PBSA có khả năng thành công ở Việt Nam”.