Nhà nhỏ, thanh khoản cao

Hội chợ Bất động sản và vật liệu xây dựng 2016 (VietHome Expo 2016) tại TP.HCM tràn ngập nhà giá trên dưới 1 tỉ đồng. Thậm chí, tại hội chợ, Công ty Cổ phần Kinh doanh Địa ốc Him Lam (Him Lam Land) công bố khoảng 2.000 căn hộ cao cấp phục vụ nhu cầu giới trẻ với giá khoảng 1,2 tỉ đồng/căn. Nam Long, Hoàng Anh Sài Gòn, Vietcomreal... cũng mang đến hàng loạt dự án với giá khoảng 1 tỉ đồng.

Hội chợ này phản ánh thực tế bất động sản phục vụ nhu cầu của người mua trẻ và thu nhập thấp có thanh khoản rất tốt vì nguồn cung luôn thấp hơn cầu. Đồng thời, chọn phân khúc nhà giá thấp và trung bình còn nằm trong kế hoạch đảm bảo mục tiêu kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới. Trên thị trường, hàng loạt dự án được chào mời gần đây như của Công ty Phát triển nhà Thủ Đức (TDH) với dự án TDH-Phước Long, TDH-Phúc Thịnh Đức và các dự án nằm khu dân cư Bình Chiểu; Tập đoàn C.T Group với dòng sản phẩm I-Home Phạm Văn Chiêu (Gò Vấp), I-Home Xa lộ Hà Nội tại quận 9.

Nam Long, đơn vị khá nổi tiếng trong phân khúc nhà giá thấp, cũng giới thiệu 3 dự án ở khu vực quận 9 và Bình Tân là Flora Anh Đào, Flora Fuji và Ehome 3. Diện tích trung bình các căn này là 54-67 m², với mức giá từ 1,1 tỉ đồng. Đại diện Nam Long cho biết các dự án hiện có tỉ lệ tiêu thụ căn hộ đạt 80-90%.

Theo ông Đặng Trần Hải Đăng, Phó Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu, Công ty Chứng khoán Ngân hàng Công Thương Việt Nam (VietinBankSc), quý I và II/2016 đều cho thấy nhu cầu lớn đến từ phân khúc trung cấp và bình dân.

Cụ thể, lượng bàn giao căn hộ trung cấp trong quý I chiếm tới 54% tổng số căn hộ được bàn giao tại TP.HCM. Bên cạnh đó, xét về nguồn cung mới của căn hộ để bán, các dự án tập trung chủ yếu ở khu vực phía Đông (bao gồm quận 9, quận Thủ Đức) chiếm tới 47% lượng chào bán mới trong quý II. Kế đến là khu vực phía Nam (bao gồm Bình Chánh, Nhà Bè, quận 7) chiếm 26% tổng số căn hộ chào bán mới.

Một điều khá thú vị, theo thống kê của CBRE Việt Nam, trong nửa đầu năm 2016, có tới 30% nhu cầu đến từ các nhà đầu tư mua căn hộ để cho thuê lại. Hiện lợi tức cho thuê trung bình trên thị trường của các căn hộ phân khúc trung cấp ở mức 6-7%, tương đương với phân khúc cao cấp. Trong khi đó, các căn hộ ở phân khúc bình dân thường cho thuê được với tỉ suất 4-5%.

Căn hộ EHome3 của Nam Long. Ảnh: Sơn Phạm

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hiện Thành phố có khoảng 13 triệu người trong đó dân nhập cư chiếm khoảng 3 triệu. Số người trong độ tuổi lao động và kết hôn chiếm khoảng 25%, số muốn ra ở riêng khoảng 10%, tương đương nhu cầu hơn 300.000 căn hộ. Nếu tính luôn tất cả các doanh nghiệp làm nhà giá rẻ ở Thành phố, nguồn cung ra thị trường chỉ đáp ứng khoảng 10.000 căn hộ mỗi năm. Chính vì thế, tính thanh khoản của bất động sản giá thấp rất cao và nhu cầu luôn ổn định trong nhiều năm tới.

Tuy nhiên, theo ông Ngô Quang Phúc, Phó Tổng Giám đốc Công ty Kinh doanh Địa ốc Him Lam, thị trường nhà giá thấp khá kén doanh nghiệp vì chi phí đầu tư, thời gian, công sức không kém gì các sản phẩm cao cấp nhưng tỉ suất lợi nhuận thấp hơn rất nhiều. Muốn có lợi nhuận tương xứng, doanh nghiệp phải làm nhiều dự án và điều này phụ thuộc rất lớn vào khả năng quản trị cũng như tính gắn bó lâu dài với ngành bất động sản của doanh nghiệp đó.

Khi được hỏi vì sao Him Lam chuyển hướng kinh doanh sang các dự án nhà ở giá rẻ, ông Phúc cho biết chiến lược Công ty trong năm nay là tập trung vào nhu cầu thực của thị trường. Đồng quan điểm, ông Nguyễn Vũ Bảo Hoàng, Tổng Giám đốc Công ty Phát triển nhà Thủ Đức, sau bong bóng bất động sản, nhiều nhà đầu tư đã nhìn lại thị trường. Các dòng sản phẩm có giá trung bình, trung bình khá đang phản ánh đúng nhu cầu.

Theo báo cáo tình hình bất động sản TP.HCM quý II/2016 của Savills Việt Nam, nguồn cung căn hộ tăng mạnh, tổng nguồn cung sơ cấp là hơn 40.000 căn hộ. Nhưng lượng căn hộ được hấp thụ, khoảng 7.000 căn, tăng 10% chưa phải là con số hấp dẫn. Đã vậy nhóm căn hộ thuộc hạng A vẫn được xem là có sức hấp thụ thấp vì nguồn cung đang khá dồi dào.

Cả 2 yếu tố trên tạo thêm gánh nặng cho quý III, vốn được đánh giá là quý có sức mua thấp nhất trong ngành kinh doanh bất động sản hằng năm.

Việc chọn sản phẩm nhà giá rẻ là giải pháp khá hữu hiệu. Xa hơn, theo ông Lê Hoàng Châu, về cơ bản tình hình sức mua cuối năm sẽ cải thiện hơn 6 tháng đầu năm vì Thông tư 06 vừa được Ngân hàng Nhà nước ban hành (theo hướng kiểm soát tín dụng bất động sản với một lộ trình dài hạn và nhẹ nhàng hơn), gói 30.000 tỉ đồng cũng đã có hướng giải quyết, nhưng nhìn tổng thể 2016 vẫn là một năm chững lại của các doanh nghiệp bất động sản.

Sức mua của năm 2017 vẫn còn là ẩn số khi hầu hết các doanh nghiệp, chủ đầu tư vẫn phải vay với lãi suất ở mức trên 10%/năm và thị trường bất động sản dường như vẫn chưa nhận được sự hỗ trợ nào ngoài gói tín dụng 30.000 tỉ đồng.

Mặc dù vậy, việc tham gia vào phân khúc thường xuyên nóng như nhà giá rẻ không có nghĩa là dễ dàng thành công hơn. Theo đánh giá của ông Phúc, người mua nhà đã cẩn trọng hơn rất nhiều. Bên cạnh yếu tố vị trí, khách hàng còn quan tâm đến uy tín và cam kết triển khai dự án của chủ đầu tư và các giấy tờ hợp pháp có liên quan. Bởi nhìn chung, thị trường vẫn còn trong giai đoạn sàng lọc để minh bạch hơn.

Đông Sang