Nhà đầu tư Trung Quốc có thể vỡ mộng với bất động sản cao cấp ở TP.HCM?

Chuyên gia Shuli Ren của Bloomberg vừa nhận định rằng những nhà đầu tư Trung Quốc mua căn hộ cao cấp ở TP.HCM để đón đầu làn sóng bất động sản cao cấp như tại Trung Quốc 10 năm trước có thể phải nghĩ lại.

Kể từ khi Việt Nam cho phép người nước ngoài sở hữu căn hộ vào tháng 7.2015, lĩnh vực căn hộ cao cấp của đất nước đã trải qua giai đoạn rất thành công. Ba năm trước, khi Đại Quang Minh ra mắt khu phức hợp đầu tiên ở khu vực Thủ Thiêm, mức giá đã là 2.000-2.800 USD/m2. Metropole, một dự án gần đó dự kiến ra mắt vào tháng 6 tới có thể sẽ có giá cao hơn gấp đôi, từ 4.500-6.500 USD/m2.

Năm ngoái, giá căn hộ cao cấp đã tăng 17%, trong khi phần còn lại của thị trường căn hộ vẫn không thay đổi, bà Dương Thùy Dung, nhà phân tích tại CBRE cho hay.

Tỷ lệ người dân các nước mua căn hộ cao cấp tại TP.HCM.

Sau đó, không có gì ngạc nhiên khi phần lớn người Việt Nam đều không thể kham nổi các mức giá cho các căn hộ cao cấp như đã nói ở trên. Năm 2018, chỉ có 23% căn hộ cáo cấp được bán cho người Việt Nam, thua xa phần nắm giữ của người Trung Quốc, theo ước tính của CBRE. Người Hàn Quốc và Hồng Kông theo sát phía sau.

Đối với người Trung Quốc, TP.HCM có sức hút không thể cưỡng lại. Đầu năm 2016, các tài liệu quảng cáo đã ví von TP.HCM là Thượng Hải của Việt Nam và Thủ Thiêm giống như một Phố Đông mới, khu thương mại trung tâm hào nhoáng mọc lên từ vùng đất nông nghiệp bị bỏ hoang. Nhiều người trong số họ nhận định Việt Nam bây giờ là Trung Quốc một thập kỷ trước - một quốc gia ổn định về chính trị, có thể làm giàu thông qua xuất khẩu và có mối quan hệ tốt với các cường quốc.

Và đối với các nhà đầu tư Trung Quốc đã chứng kiến giá nhà cao ngất ở quê hương, căn hộ cao cấp của Việt Nam có vẻ như là một thương vụ tốt. Đầu năm nay, China Vanke, nhà phát triển lớn thứ ba Trung Quốc, đã khởi động một dự án ven sông ở Phố Đông, Thượng Hải, với các căn hộ có giá hơn 15.000 USD/m2, gấp đôi giá bán của dự án Metropole.

Tuy nhiên, logic đó có thể là một sai lầm, bà Suli Ren nhận định. Việt Nam ngày nay trông không giống như Trung Quốc 10 năm trước.

Giá căn hộ cao cấp (tính theo Nhân dân tệ) tại Thượng Hải đã tăng 270% kể từ năm 2009.

Cơ sở hạ tầng xung quanh các căn hộ cao cấp ở TP.HCM là chưa hoàn thiện. Est Heights của Keppel Land là một trường hợp điển hình. Được quảng cáo là có vị trí thân thiện với các gia đình, bên kia đường cao tốc sầm uất là khu dân cư có đầy đủ các trường học quốc tế và quán cà phê nhỏ, khu căn hộ có bể bơi trên sân thượng tuyệt đẹp và khu vui chơi trẻ em. Tuy nhiên, hiện vẫn chưa có một cây cầu bắc qua để đi đến khu trường học. Thậm chí tuyến Metro cũng đã bị trì hoãn ngày hoàn thành.

Ngược lại, Thượng Hải đã hoàn thành tuyến tàu điện ngầm đầu tiên theo lịch trình vào năm 1995. Kể từ đó, thành phố đã xây dựng thêm nhiều tuyến khác.

Ở mức 61% GDP, nợ công của Việt Nam đang tiến gần tới mức trần là 65%, khiến Việt Nam hạn chế chi tiêu cho cơ sở hạ tầng, bà Suli Ren nhận định. Mười năm trước, Trung Quốc đã ở trong một tình thế thoải mái hơn nhiều. Để bảo vệ nền kinh tế khỏi sự sụp đổ vì cuộc khủng hoảng tài chính, Bắc Kinh đã đưa ra một biện pháp kích thích tài khóa trị giá 4 nghìn tỷ Nhân dân tệ (586 tỷ USD), xây dựng đường bộ, Metro và đường sắt biến các thành phố Trung Quốc thành trung tâm giao thông hiệu quả.

Ngay cả khi Việt Nam quyết định nâng trần nợ công, thì có rất ít room để tăng chi tiêu cho cơ sở hạ tầng, vị chuyên gia của Bloomberg nhận định. Thương mại toàn cầu đang suy giảm khiến thặng dư tài khoản vãng lai của quốc gia chỉ ở mức 2,7% GDP. Mặt khác, Trung Quốc đã có thặng dư hơn 10% một thập kỷ trước. Vào thời điểm đó, Thượng Hải trông giống như một công trường lớn.

Trở lại năm 2006, các căn hộ tại các địa điểm ven sông ở quận Phú Đông đã có giá khoảng 1.800 USD/m2. Tại thành phố Hồ Chí Minh, bạn phải trả nhiều tiền hơn cho cơ sở hạ tầng 20 năm tuổi, vị chuyên gia của Bloomberg ví von. Dẫn thông tin 80% trong số tất cả người mua năm ngoái cho biết họ đã mua cho mục đích đầu tư, bà Suli Ren cho biết thị trường căn hộ cao cấp ở TP.HCM đang trở nên quá nóng.

.