Nguồn cung tăng mạnh, giá thuê văn phòng tại Việt Nam chịu sức ép

Báo cáo mới nhất của Cushman & Wakefield cho biết, trong năm 2024, Hà Nội dự kiến đón tổng cộng khoảng 80.700 m nguồn cung mới, chủ yếu nằm ở các quận xung quanh khu vực trung tâm thành phố. Ngoài ra, khoảng 100.000 m văn phòng hạng A mới dự kiến đi vào hoạt động trong giai đoạn 2024–2027.

Trong khi đó tại TP.HCM, nguồn cung hạng A mới dự kiến tại khu vực quận 1 vào năm 2024-2025 nằm ở 3 dự án, đóng góp tổng cộng 118.700 m² diện tích văn phòng cao cấp cho thị trường. Khoảng 81.000 m² nguồn cung hạng A bổ sung cũng được dự kiến hoàn thành từ khu vực ngoài trung tâm trong giai đoạn 2024-2026.

Theo Cushman & Wakefield, bất ổn kinh tế thế giới đã ảnh hưởng đến nhu cầu văn phòng nói chung ở TP.HCM khi khách thuê ngày càng quan tâm hơn đến chi phí. Tỉ lệ hấp thụ sẽ tăng dần từ năm 2024, nhờ nguồn cung mới chất lượng cao hơn và điều kiện kinh tế được cải thiện. Tỉ lệ trống văn phòng dự kiến trên 20% trong suốt giai đoạn 2023-2026, do đón nguồn cung mới liên tục.

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cho thuê Thương mại của Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, nguồn cung mới từ Khu đô thị mới Thủ Thiêm (liền kề trung tâm thành phố) đánh dấu một bước tiến quan trọng để khu vực này thực sự trở thành "cánh tay nối dài" với khu vực trung tâm thành phố hiện tại. Khu vực quận 7 và khu đô thị mới Thủ Thiêm sẽ vươn lên trở thành trung tâm thương mại và kinh doanh mới của thành phố nhờ nằm ngay gần khu vực trung tâm thành phố hiện tại với giá thuê cạnh tranh, các dự án mới với công nghệ tiên tiến, quỹ đất dồi dào cho các dự án phát triển mới và cơ sở hạ tầng được cải thiện liên tục.

Tại Hà Nội, nhu cầu thị trường mạnh mẽ trong nửa đầu năm 2023, tuy nhiên, nhu cầu đã chậm lại vào nửa cuối năm 2023 và dự kiến duy trì ở mức thấp trong suốt năm 2024. Tỉ lệ trống dự kiến sẽ ở mức 25-30% vào năm 2023-2024 và sau đó giảm dần xuống khoảng 20,5% vào năm 2027. Với nguồn cung mới dồi dào trên khắp Hà Nội, thị trường dự kiến thuận lợi cho khách thuê trong thời gian tới. Trung bình, tổng nguồn cung của Hà Nội được dự báo sẽ tăng trưởng 3,5% mỗi năm trong giai đoạn 2023-2027.

Quận 7 và Thủ Thiêm sẽ vươn lên trở thành trung tâm thương mại và kinh doanh mới của thành phố. Ảnh: The Hallmark

Đối với nhiều dự án phát triển văn phòng mới gần đây, xu hướng chủ nhà tập trung đầu tư vào tính bền vững và các yếu tố xanh trong tòa nhà đang trở nên rõ ràng hơn, phản ánh xu hướng đang diễn ra ở các thị trường khác trên toàn cầu, đặc biệt là châu Âu và Mỹ.

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc cho biết, theo ghi nhận của Cushman & Wakefield, có 21 tòa nhà được cấp chứng chỉ LEED/BCA Green Mark tại TP.HCM và Hà Nội, 2 tiêu chuẩn chất lượng công trình hàng đầu được công nhận trên toàn cầu. Hầu hết các dự án trên thị trường Việt Nam, mới và đang hoạt động, đều đang theo đuổi hoặc đã đạt được chứng chỉ ESG (môi trường, xã hội, quản trị), nhấn mạnh sự thay đổi trong mức độ quan tâm đến sự phát triển bền vững trong thời gian gần đây. Điều này có nghĩa là có hàng trăm tòa nhà hiện hữu sẽ chịu áp lực phải cải tạo để duy trì tính cạnh tranh trên thị trường, đặc biệt nếu họ muốn thu hút khách thuê là các doanh nghiệp đa quốc gia lớn.

Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, doanh nghiệp toàn cầu đang thực hiện các cam kết Net Zero, vì vậy, bất động sản có tích hợp yếu tố ESG sẽ là điểm quan trọng giúp đáp ứng mục tiêu của họ. Lấy ví dụ một công ty dịch vụ công nghệ, ngân hàng hay công ty bảo hiểm – thì có tới 80% hoặc 90% lượng khí thải carbon của họ có thể đến từ bất động sản. Đây là một phần lý do tại sao khách thuê đang dần chuyển ưu tiên từ tập trung vào vị trí, giá thuê và tiện nghi sang những gì tòa nhà có thể cung cấp nhằm giúp họ đạt được mục tiêu bền vững.

Nguồn cung dồi dào khiến cạnh tranh gia tăng và thúc đẩy xu hướng dịch chuyển của khách thuê. Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, trưởng Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam tại TP.HCM, cho biết các giao dịch chuyển địa điểm trong năm 2023 chiếm tỉ trọng lớn với gần 48% tổng giao dịch. Phần lớn các giao dịch này đều nhằm mục đích dịch chuyển tới các văn phòng mới hơn, có chất lượng tốt hơn, với mức giá thuê cạnh tranh hơn. Theo số liệu của CBRE cho thấy, tỉ lệ văn phòng bỏ trống tại TP.HCM trong năm 2023 đã đạt gần mức 20%, tăng 12,5% theo năm. Đặc biệt là tại phân khúc văn phòng hạng B cũng trong xu hướng gia tăng tỉ lệ trống ở cả 2 thành phố. 

Các chuyên gia đưa ra nhận định, năm 2024, khi nền kinh tế chưa có dấu hiệu phục hồi rõ rệt, nguồn cung lại tăng, giá thuê mặt bằng văn phòng sẽ có xu hướng điều chỉnh linh hoạt.

Có thể bạn quan tâm:

Giá nhà toàn cầu có dấu hiệu khởi sắc