Nguồn cung căn hộ dự báo sẽ tiếp tục giảm

Trái với các kỳ vọng thị trường sẽ quay đầu tăng trưởng mạnh sau khi đại dịch đi qua, hiện nay thị trường bất động sản lại đối mặt nhiều thách thức mới. Trong đó, tín dụng ngân hàng bị thắt chặt, khi nguồn tiền tín dụng được ưu tiên cho nhóm sản xuất kinh doanh. Ngân hàng cũng yêu cầu chặt chẽ hơn trong việc giải ngân, như hạn chế cho vay để đặt cọc mua nhà hay cần phương án chi tiết khi xây nhà. Những khó khăn trên góp phần không nhỏ khiến cho nhu cầu của thị trường không thể phục hồi mạnh trong 2022. 

Trong khi đó, kênh huy động vốn qua trái phiếu bị kiểm soát với Nghị định 65, Chính phủ ban hành nhiều quy định mới siết chặt hơn dòng vốn từ kênh này như nâng cao yêu cầu nhà đầu tư chuyên nghiệp, bắt buộc xếp hạng tín nhiệm, hay phải có phương án sử dụng vốn cụ thể. Với các quy định mới này, nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó trong việc phát hành trái phiếu, dẫn đến không thể tiếp cận được kênh huy động vốn dồi dào này, khiến một số dự án phải trì hoãn chờ nguồn tiền. 

Ngoài ra, sức ép lớn từ việc lãi suất tăng cao không những khiến lực cầu bị hạn chế do người mua nhà ngại lãi vay, mà còn khiến giá nhà bị giảm sút do nhiều người không thể trả lãi phải bán nhà. Từ đó dẫn đến giá mặt bằng chung giảm và gây khó khăn cho doanh nghiệp khi khó chào bán các sản phẩm mới hoặc phải giảm giá bán.

Đặt trong bối cảnh thị trường chung có nhiều thách thức, thị trường căn hộ chung cư cũng có bức tranh không mấy xán lạn. Tại TP. HCM, dù trong đà phục hồi sau đại dịch, nguồn cung căn hộ cả năm 2022 đạt 21.000 căn hộ (tăng 84% so với cùng kỳ), tuy nhiên vẫn thấp hơn 46% so với giai đoạn trước COVID (2018-2019) do chịu tác động tiêu cực từ lãi suất tăng cao, nguồn cung tín dụng bị thu hẹp, dẫn đến nhiều dự án bị đình trệ. Tương tự lực cầu cũng giảm mạnh nên dù cả năm có hơn 14.600 giao dịch nhưng tỉ lệ hấp thụ chỉ đạt 69%, thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. 

Tại TP. HCM, nguồn cung căn hộ cả năm 2022 đạt 21.000 căn hộ, thấp hơn 46% so với giai đoạn trước COVID

Trong năm 2023, Công ty Chứng khóa Mirae Asset cho rằng tình hình nguồn cung căn hộ tại TP. HCM sẽ tiếp tục ảm đạm do những tác động tiêu cực kể trên vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Bên cạnh đó, lực cầu vẫn sẽ tăng từ nhu cầu nhà ở thực, do đó công ty chứng khoán này kỳ vọng giá nhà sẽ không biến động nhiều trong thời gian ngắn. 

Trái ngược với tình hình tại TP. HCM, thị trường căn hộ tại Hà Nội tiếp tục ảm đạm với chỉ hơn 12.600 giao dịch trong năm 2022, mức thấp nhất trong 8 năm trở lại đây. Nguồn cung tập trung chủ yếu vẫn ở khu vực vùng ven với các dự án lớn như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City. Tình trạng khan hiếm tại phân khúc bình dân tiếp tục diễn ra với hơn 90% căn hộ thuộc hạng trung và hạng cao cấp.

Tỉ lệ hấp thụ tiếp tục xu hướng giảm trong những năm gần đây và chỉ đạt khoảng 40 - 45%

Cũng từ số liệu của Mirae Asset, giá bán trung bình trong năm 2022 tại Hà Nội tuy có tăng nhưng không nhiều như tại TP.HCM với giá bán trung bình chỉ đạt 47 triệu đồng/m2, tăng 15% so với cùng kỳ. Ngoài ra, tỉ lệ hấp thụ tiếp tục xu hướng giảm trong những năm gần đây và chỉ đạt khoảng 40 - 45%. Mirae Asset đánh giá tình trạng này có thể sẽ còn tiếp diễn trong năm 2023 nếu tình hình tín dụng không có gì thay đổi. 

“Chúng tôi dự phóng tỉ lệ hấp thụ trong năm 2023 sẽ tiếp tục thấp do lượng cung lên đến gần 16.000 căn hộ, tăng 27% so với cùng kỳ đến từ 19 dự án sắp mở bán, trong đó gần 80% sẽ là phân khúc hạng trung. Bên cạnh đó, giá trung bình sẽ khó giảm bất chấp ảnh hưởng thị trường tiêu cực khi các dự án mới định hình ở phân khúc cao”, Mirae Asset nhận định. 

Có thể bạn quan tâm 

Nhà ở xã hội đang thiếu hụt nguồn cung trầm trọng