Người mua nhà lao đao vì lãi suất vay liên tục tăng

Phần lớn doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn về tài chính, thậm chí có lúc thua lỗ. Nhiều doanh nghiệp buộc phải sử dụng các chiến thuật cắt lỗ để duy trì hoạt động, chẳng hạn như hạ giá bán để kích cầu khách hàng và huy động vốn. Tuy nhiên, do lãi suất cho vay mua nhà vẫn bị khoá ở mức cao nên tình hình vẫn chưa có nhiều cải thiện.

Ngân hàng MSB có mức lãi suất cho vay mua nhà thấp nhất là 4,99%/năm nhưng chỉ áp dụng trong 3 tháng đầu tiên của khoản vay, sau đó sẽ chịu lãi suất thả nổi theo cơ chế thị trường. Đồng thời PVcomBank và TPBank cũng duy trì lãi suất cho vay mua nhà ở mức thấp, lần lượt là 5%/năm và 5,9%/năm, hạn mức cho vay tương đối cao, từ 85% đến 90% giá trị khoản vay.

Với mức lãi suất 10,59%/năm, Techcombank tiếp tục có lãi suất cho vay mua nhà cao nhất trong các ngân hàng được khảo sát. Tuy nhiên, Ngân hàng cũng có chính sách giảm lãi suất cho vay đối với từng đối tượng khách hàng lên tới 1,2%/năm trong thời gian thả nổi.

Trên thực tế, các ngân hàng chỉ cung cấp lãi suất trong 3 đến 12 đầu tiên. Theo đó, lãi suất cho vay hoặc sẽ theo thị trường hoặc sẽ bị áp ở mức cao để bù đắp. Lãi suất thả nổi sẽ tương đương lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12, 13 tháng cộng 3-5%. Nhiều ngân hàng sẽ thêm biên độ 3-5% hàng năm vào lãi suất cơ bản đã được thiết lập.

Mới đây Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã quyết định tăng hạn mức (room) tín dụng toàn hệ thống ngân hàng thêm 1,5-2%. Do đó, mức tăng trưởng tín dụng năm 2022 sẽ tăng lên 15,5–16%.

Thực hiện chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam khuyến cáo các tổ chức cho vay cân đối nguồn lực để cấp tín dụng đồng thời tập trung vốn cho các lĩnh vực ưu tiên như nông nghiệp, nông thôn, xuất khẩu, doanh nghiệp nhỏ và vừa, công nghiệp phụ trợ và động lực tăng trưởng.

Theo ước tính, quy mô tín dụng đối với nền kinh tế có thể tăng thêm 156.000-200.000 tỷ đồng nếu tăng trưởng tín dụng năm nay thêm 1,5-2%, đồng nghĩa thị trường BĐS sẽ được hưởng lợi từ việc nới trần tăng trưởng cho vay năm nay thêm 1,5-2%, đồng thời giảm bớt khả năng  “đóng băng” và cắt lỗ mạnh.

Thông tin này được xem là tín hiệu hy vọng cho lĩnh vực bất động sản nói riêng và đà hồi phục chung của nền kinh tế. Điều này sẽ có những tác động gì đến thị trường và các nhà đầu tư bất động sản?

Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia nhận xét. Do hồ sơ tín dụng đa dạng của các công trình, dự án dở dang, người mua bất động sản và các hợp đồng thanh toán xuất nhập khẩu, nhu cầu thanh toán đúng hạn rất lớn.

Với lượng vốn được đẩy ra khoảng 200.000 tỷ đồng trong tháng cuối năm, khả năng hấp thụ sẽ tương đối đáng kể. Tuy nhiên, vị chuyên gia này cũng chỉ ra 3 nguyên nhân khiến vấn đề thanh khoản trong lĩnh vực bất động sản sẽ kéo dài.

Thứ nhất, ngoài việc mua những ngôi nhà cần được chú ý ngay lập tức, ông tuyên bố rằng phần lớn mọi người vẫn chờ đợi với hy vọng rằng giá sẽ tiếp tục giảm. Thứ hai, khi thanh khoản của thị trường thấp, người mua nhóm đầu tư băn khoăn mua bây giờ, bán sau hay sang nhượng có khó không.

Cuối cùng là câu hỏi về dòng tiền. Để mua được nhà, cả doanh nghiệp và người mua nhà đều phải tiếp cận được nguồn vốn, kể cả vốn tự có và vốn vay, nhưng về cơ bản các nguồn vốn hiện nay là tương đối eo hẹp giống nhau. Việc nới room tín dụng chỉ giải quyết được một phần trong hoàn cảnh ngặt nghèo.

Nhưng theo TS Lực, một khi những vướng mắc về pháp lý, tài chính được tháo gỡ, thị trường BĐS sẽ dần cải thiện tùy theo phân khúc thị trường.

Theo TS Huỳnh Thế Du, Giảng viên Chính sách công, Đại học Fulbright Việt Nam, nhấn mạnh cấu phần chính sách cho thị trường bất động sản trong phát biểu trước báo giới.

TS Huỳnh Thế Du khẳng định, khi cung lớn hơn cầu - không có người mua, dư thừa BĐS, thị trường đương nhiên sẽ đẩy giá xuống. Các yêu cầu của khách hàng được đặt lên hàng đầu, trong khi mục tiêu chính của doanh nghiệp là tạo ra lợi nhuận.

Các sản phẩm bất động sản được chia thành hai loại: sản phẩm đã hoàn thiện để sử dụng và sản phẩm để tích trữ và đôi khi là đầu cơ.

Những vấn đề của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay là do tính bất hợp lý, tâm lý số đông và thiếu thông tin.

Bất động sản là một loại hình đầu tư mà các gia đình Việt Nam sử dụng để tích lũy của cải. Hầu hết những người mua bất động sản để đầu tư hoặc tích trữ đều hiểu rất ít về bất động sản mà họ muốn mua. Yếu tố quan trọng nhất là khả năng tăng giá (khả năng sinh lời).

Trên thực tế, xét về dài hạn thì xu hướng là tất cả bất động sản đều tăng giá, hơi khác một chút nhưng thường cao hơn lãi suất tiền gửi ngân hàng.

Để giảm thiểu chi phí nhà ở, thay vào đó, chính phủ nên phát triển một hệ thống cho phép thị trường vận hành đúng và phù hợp với ba nhóm giải pháp khác nhau thay vì yêu cầu doanh nghiệp giảm giá.

Minh bạch thông tin và chính sách nhất quán phải được đặt lên hàng đầu. Thứ hai, cung cấp các kênh kiến thức và thông tin để người tiêu dùng có được kiến thức mà họ yêu cầu và các công cụ để phân tích và đánh giá. Thứ ba, Tiến sĩ Du nói rằng có các hệ thống sàng lọc và phân bổ vốn để các nguồn lực có thể tập trung vào thành phẩm.

Cụ thể, với hàng hóa đã hoàn thiện, nguồn cung bất động sản đã giảm ở một số thành phố lớn của Việt Nam do các vấn đề pháp lý làm tăng giá bất động sản. Do đó, chức năng của nhà nước là thiết lập một chính sách nhằm tăng nguồn cung và giải quyết các khó khăn pháp lý.

Ở phân khúc nhà ở nhà ở cho người thu nhập thấp, chi phí xây dựng trong lĩnh vực nhà ở cho họ là một thách, nhưng hạ giá đất là rất quan trọng để thúc đẩy loại hình này.

Theo các chuyên gia, cơ quan quản lý nhà nước phải hạn chế thường xuyên thay đổi, điều chỉnh quy hoạch khi đầu tư, găm dự án để tránh tâm lý kỳ vọng giá đất tăng theo quy hoạch sẽ kích thích đầu cơ.