Người mua nhà không còn nắm đằng lưỡi!

Chỉ còn chưa đầy một tháng trước khi quy định chủ đầu tư phải có ngân hàng bảo lãnh nếu muốn bán nhà hình thành trong tương lai có hiệu lực, một số chủ dự án tại TP.HCM đã bắt đầu đưa vào áp dụng. “Mở hàng” cho quy định này là Novaland. Cuối tháng 5 vừa qua, Novaland đã cùng với Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) ký cam kết bảo lãnh cho người mua nhà đối với một số dự án mà Công ty đang triển khai. Theo đó, trong trường hợp Novaland chậm bàn giao nhà hoặc không triển khai dự án, khách hàng sẽ được ngân hàng bảo lãnh đứng ra trả lại tiền.

Theo điều 56 của Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi có hiệu lực từ ngày 1.7.2015, chủ đầu tư dự án trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết, bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu ngân hàng hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng đã ký kết.

Với quy định này, các doanh nghiệp bất động sản sẽ phát sinh thêm một số thủ tục khi kinh doanh. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia và doanh nghiệp cho rằng luật mới sẽ giúp thị trường tốt hơn và mọi người đều được hưởng lợi. “Không chỉ có chủ đầu tư, người tiêu dùng mà ngân hàng cũng hưởng lợi lớn từ quy định này. Và quan trọng là nó sẽ giúp thanh lọc được một số nhà phát triển bất động sản “tay không bắt giặc”, hoặc không thực sự uy tín”, ông Ngô Quang Phúc, Phó Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Him Lam, nhận định.

Ông Ngô Quang Phúc, Phó Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Him Lam

Theo ông Phúc, ngày trước chưa có quy định nào bó buộc chủ đầu tư nên ở một số dự án, đã xảy ra tình trạng chủ đầu tư “biến mất”, dự án không xây trong khi người mua đã đóng tiền. Điều này khiến lòng tin của người mua nhà sụt giảm - một nguyên nhân dẫn đến thị trường đóng băng trong những năm qua. Do đó, một khi quy định bảo lãnh có hiệu lực, người mua nhà sẽ bớt rủi ro, tạo điều kiện để họ quay trở lại thị trường, giúp cho chủ đầu tư có tiền triển khai dự án.

Đứng ở góc độ ngân hàng, ông Phúc cho rằng việc bảo lãnh nghĩa vụ tài chính giúp họ có được một khoản phí bảo lãnh không nhỏ từ các chủ đầu tư. Và quan trọng hơn, ngân hàng sẽ tiếp cận được một lượng lớn khách hàng của các dự án bất động sản, vốn là phân khúc bán lẻ mà nhiều ngân hàng đang nhắm tới.

Mặc dù quy định mới có nhiều điểm tích cực, nhưng vẫn còn một số vấn đề khiến người ta phải băn khoăn. Chẳng hạn, cho đến thời điểm này, vẫn chưa có quy định cụ thể về mức phí bảo lãnh bất động sản của các chủ đầu tư trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

“Bảo lãnh thì phải có phí. Vấn đề là ai chịu phí này. Về lý thuyết, phí bảo lãnh sẽ do chủ đầu tư dự án trả cho ngân hàng; mức độ cao hay thấp phụ thuộc vào năng lực, uy tín của chủ đầu tư dự án. Và tất nhiên phần phí này sẽ được chủ đầu tư tính vào giá bán, giá cho thuê mua nhà ở”, ông Phúc, Công ty Him Lam, phân tích.

Do vẫn chưa có quy định về mức phí là bao nhiêu nên theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, quy định này sẽ dễ dẫn đến tình trạng phân biệt giữa các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Ví dụ, doanh nghiệp sân sau của ngân hàng có thể sẽ được áp mức phí thấp (đây còn được xem là cơ hội để ngân hàng giải quyết được nợ xấu trong đầu tư xây dựng). Ngược lại, đối với doanh nghiệp bất động sản yếu thế, ngân hàng có thể áp mức phí cao hoặc không nhận bảo lãnh. Vô hình trung, quy định này có thể gây bất công cho cộng đồng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Liên quan đến vấn đề này, ông Phan Ngọc Hòa, Phó Tổng Giám đốc VPBank, trong buổi lễ ký kết với Novaland, cho biết: “Tiêu chí để ngân hàng xem xét bảo lãnh cho dự án khi chủ đầu tư bán nhà hình thành trong tương lai rất khắt khe. Để an toàn, chúng tôi chỉ ưu tiên bảo lãnh đối tác truyền thống hoặc đối tác chiến lược. Ngân hàng phải có sự thấu hiểu cặn kẽ tình hình tài chính của doanh nghiệp, nắm chắc hồ sơ pháp lý, năng lực triển khai dự án và khả năng bán được của tài sản”.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng bên cạnh việc có thể làm phát sinh thêm chi phí cho doanh nghiệp, quy định bảo lãnh mới còn có một hạn chế khác. Đó là không phân biệt rõ cách áp dụng giữa doanh nghiệp uy tín, có năng lực thật sự với một số doanh nghiệp kém năng lực, không có uy tín, thậm chí lừa đảo.

“Tôi mong rằng khi hướng dẫn thực hiện, các nhà hoạch định chính sách có thể lưu ý những điểm này, để quy định hợp tình hợp lý. Làm sao để biết được đơn vị nào uy tín thì có thể để thị trường quyết định. Nếu khách hàng nhận thấy doanh nghiệp không đủ uy tín hoặc không có bảo lãnh, họ sẽ tự quyết định không mua sản phẩm của doanh nghiệp ấy”, ông nói.

Nguyễn Hùng