Nghịch lý của thị trường bất động sản

Lạm phát đang phủ bóng lên nền kinh tế, dòng tiền có dấu hiệu chậm lại khiến thanh khoản trên thị trường bất động sản giảm rõ rệt. Tuy nhiên, giá bất động sản vẫn tiếp tục tăng…

Thị trường đã chững lại

"Các số liệu thống kê của chúng tôi cho thấy thanh khoản trên thị trường bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt, đặc biệt so với giai đoạn sốt đất nửa cuối năm trước và đầu năm nay", Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản (VARS) Nguyễn Chí Thanh đánh giá.

Về nguồn cung, theo CBRE, nguồn cung căn hộ mới quý II/2022 đã tăng vọt lên hơn 15.500 căn, cao hơn nhiều so với quý I (900 căn). Trong đó, 88% nguồn cung mới đến từ thành phố Thủ Đức, phân khúc cao cấp chiếm đến 93% nguồn cung mới. Tuy nhiên, phân khúc bình dân gần như “biến mất” kể từ quý I/2019. Phân khúc trung bình cũng chỉ có 1 đợt mở bán trong quý II/2022.

CBRE đánh giá, sự nâng cấp giá bán của các dự án tại vùng ven không chỉ làm góp phần thay đổi cơ cấu phân khúc sản phẩm trong nguồn cung mới mà còn thúc đẩy tăng trưởng giá sơ cấp. Giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 57,2 triệu đồng/m2, tăng 2,7% theo quý và 8,6% theo năm. Phân khúc trung cấp được hưởng lợi nhiều nhất từ việc tăng giá ở khu vực ngoài trung tâm với mức tăng giá 1,9% theo quý và 7% theo năm. Căn hộ hạng sang và cao cấp thì giảm 0,6-3,8% so với quý II/2021. Tỉ lệ hấp thụ căn hộ mới trung bình chỉ khoảng 72%.

Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, cho biết mặc dù thị trường nửa đầu năm gặp khó khăn về nguồn vốn đầu tư, quỹ đất hạn chế song vẫn có những tín hiệu khả quan. TP.HCM vẫn ghi nhận nguồn cung mới nhất định đưa vào thị trường, đặc biệt từ các dự án có quy mô lớn.

“Trong 6 tháng tới, nguồn cung vẫn duy trì tốc độ như giai đoạn nửa đầu 2022 với khoảng 10.000 căn hộ mở bán và hơn 200 sản phẩm nhà liền thổ. Trong đó, phân khúc căn hộ vẫn tập trung ở các khu vực như Thủ Đức và quận 7. Đây là những khu vực kề trung tâm với quỹ đất hiện hữu. Tuy nhiên, dòng sản phẩm nhà liền thổ chỉ có 2 dự án mới ở huyện Nhà Bè và quận 9 cũ”, bà Trang cho hay. 

Chuyên gia của Savills cũng nhận định các khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An sẽ tiếp tục được hưởng lợi trong thời gian tới do nguồn cung tại TP.HCM hạn chế. Theo bà Trang, giá căn hộ tại TP.HCM cũng đang ở mức cao so với thu nhập của đại bộ phận người dân. Do đó, nhà ở tại các tỉnh lân cận sẽ là điểm đến cho người dân thành phố hay dân nhập cư có nhu cầu mua nhà ở.

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển cho rằng giá đất tăng mạnh trong giai đoạn kinh tế suy giảm do nhiều nguyên nhân. Trong đó, nhà đầu tư vẫn tin tưởng giá đất tiếp tục tăng như các năm trước hay nhà đầu tư có tâm lý e ngại đồng tiền sẽ mất giá do lạm phát tăng và đầu tư vào bất động sản cũng khiến giá nhà đất tăng lên. Riêng TP.HCM, một số khu vực tăng giá mạnh đến từ sự khan hiếm nguồn cung mới do hoạt động thanh tra, kiểm tra hàng loạt các dự án. Quy trình, thủ tục pháp lý, cấp phép dự án bị kéo dài cũng khiến giá tăng.

Thanh lọc mạnh

Đại diện Savills Việt Nam cũng chỉ ra các vấn đề lớn của thị trường bất động sản TP.HCM là quỹ đất hạn chế, nguồn cung thấp, giá bán cao và quy trình cấp phép dự án còn đang bị siết chặt. 

Liên quan đến vấn đề siết tín dụng vào bất động sản, bà Trang cho rằng đây là tín hiệu tích cực vì cho thấy thị trường đang có sự thanh lọc mạnh theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn. Theo đó, những chủ đầu tư có nguồn lực tài chính và phát triển bền vững sẽ tiếp tục tồn tại, còn các chủ đầu tư phụ thuộc vào vốn vay và không có quy trình phát triển bền vững sẽ gặp nhiều khó khăn.

Tiến sĩ Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Đất Xanh Services, nhận định, Chính phủ đã có những động thái siết tín dụng bất động sản và đối tượng bị ảnh hưởng lớn nhất là giới đầu cơ. Những thị trường sốt đất hay bị đầu cơ nhiều đã bị dập tắt. “Nhà đầu tư dự tính mua bất động sản để lướt sóng trong 3-6 tháng tới là việc không nên làm”, ông nói. 

Những khu vực còn quỹ đất lớn vẫn có nhiều tiềm năng để đầu tư. Ảnh: Quý Hòa

Nói về khu vực có nhiều tiềm năng để đầu tư bất động sản tại TP.HCM, ông Khôi cho rằng những khu vực còn quỹ đất lớn như thành phố Thủ Đức (địa phận quận 2 và quận 9 cũ) hay khu Nam Sài Gòn như huyện Nhà Bè, huyện Bình Chánh là những khu vực vẫn có nhiều tiềm năng để đầu tư. 

Cũng theo ông Khôi, TP.HCM vẫn là khu vực có tốc độ tăng giá tốt do nhu cầu lớn, dự đoán mức tăng vẫn duy trì từ 10-15%/năm. Ở những tỉnh lẻ từng xảy ra sốt đất và bị đẩy giá mạnh thì tốc độ tăng giá sẽ rất chậm, thậm chí đứng yên, chỉ từ 0 -5%/năm. Còn ở những nơi có cơ sở hạ tầng phát triển, đường cao tốc đi qua như Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương hay Bình Phước sẽ tiếp tục đón nhận những nhà đầu tư thực thụ và giá sẽ tăng một cách bền vững.