Ngàn kế xoay vốn của bất động sản

Đối mặt với thực trạng khát vốn nghiêm trọng khi ngân hàng siết van tín dụng và trái phiếu bị kiểm soát gắt gao, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang xoay xở tìm các kênh huy động mới để duy trì dòng tiền, đảm bảo tiến độ các dự án đang triển khai.

Phát hành cổ phiếu cho quỹ đầu tư ngoại là hướng đi được một số doanh nghiệp có thương hiệu lựa chọn. Mới đây, Novaland công bố nhận khoản đầu tư 250 triệu USD từ nhóm quỹ đầu tư do Warburg Pincus dẫn đầu. Số tiền dự kiến được phân bổ cho việc gia tăng quỹ đất và phát triển các dự án của Novaland ở các vị trí chiến lược, tận dụng cơ sở hạ tầng đang dần hoàn thiện ở miền Nam.Hay Hưng Thịnh Land lần đầu tiên bước chân vào thị trường vốn quốc tế với thương vụ huy động 103 triệu USD từ Dragon Capital và VinaCapital để bổ sung cho các dự án từ vừa hợp túi tiền cho đến các khu phức hợp nghỉ dưỡng. 

Nam Long cũng huy động được 1.000 tỉ đồng từ phát hành trái phiếu cho Công ty Tài chính Quốc tế (IFC) với lãi suất cố định 9,35%/năm trong 7 năm. Mục đích huy động lần này là để đầu tư giai đoạn 2 của dự án Waterpoint (Long An).

Hội đồng Quản trị của Cenland cũng thông báo kế hoạch huy động hơn 2.000 tỉ đồng qua phát hành cổ phiếu để trả nợ. Theo đó, Cenland dùng 500 tỉ đồng thanh toán khoản nợ gốc các trái phiếu đã phát hành, 216 tỉ đồng dùng để thanh toán nợ vay ngân hàng, phần còn lại cho việc nhận mua lại các dự án hay sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai.

Các đợt phát hành cổ phiếu và trái phiếu liên tiếp vừa qua cho thấy giới đầu tư tiếp tục đánh giá lạc quan về triển vọng dài hạn của bất động sản Việt Nam, đặc biệt là dòng vốn ngoại bất chấp giá USD tăng mạnh. Theo Tổng cục Thống kê, trong năm 2021, mặc dù dịch COVID-19 diễn biến phức tạp, vốn FDI vào Việt Nam vẫn đạt 31,15 tỉ USD, tăng 9,2% so với năm 2020. Đặc biệt, ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 về thu hút FDI, với hơn 3,15 tỉ USD, chiếm 22,5% tổng vốn đầu tư đăng ký. Savills cho biết, không chỉ bất động sản công nghiệp mà cả các phân khúc nhà ở, nghỉ dưỡng, chăm sóc sức khỏe… cũng đang là thỏi nam châm thu hút nhà đầu tư ngoại. 

Mặc dù vậy, trong ngắn hạn khoảng 1-2 năm, thị trường bất động sản sẽ gặp nhiều khó khăn do ách tắc về pháp lý và xu thế kiểm soát tín dụng ngân hàng chảy vào bất động sản. Chẳng hạn, Ngân hàng Nhà nước đã lên kế hoạch giảm tỉ lệ nguồn vốn ngắn hạn dùng cho vay trung và dài hạn cuối năm nay xuống còn 37% và đến năm 2023 sẽ chỉ còn 30%. Vì thế, vào thời đểm này, doanh nghiệp bất động sản cần chủ động đa dạng hóa nguồn vốn, tìm đến các kênh thay thế như phát hành cổ phiếu, tiếp cận quỹ đầu tư, M&A để giảm phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng. 

“Các chủ đầu tư cần cập nhật sát sao hơn các quy định pháp luật, đồng thời phải đa dạng hóa cơ cấu nguồn vốn, chú ý nhiều hơn đến nhu cầu của số đông để điều chỉnh chiến lược bán hàng và đưa ra những sản phẩm phù hợp thực chất với nhu cầu của người dân”, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển TP.HCM, CBRE Việt Nam, nhận định.

Lãi suất tăng dần từ đây đến cuối năm sẽ gây áp lực lớn cho các doanh nghiệp đang sử dụng đòn bẩy tài chính cao, nhất là những đơn vị có tỉ lệ nợ phải trả/vốn chủ sở hữu lớn hơn 2 lần hay hệ số nợ ròng/EBITDA quá cao. Nhưng thị trường khó khăn hiện nay cũng mang đến cơ hội tăng cường hợp tác giữa các bên trong chuỗi giá trị ngành.

Mới đây, Công ty Phát triển Bất động sản Phát Đạt quyết định thoái vốn hoàn toàn khỏi dự án The Astra Bình Dương để thu về 3.340 tỉ đồng. Trong nửa cuối năm, Nam Long dự kiến sẽ thu được 1.300 tỉ đồng từ chuyển nhượng 50% cổ phần trong dự án Paragon (Đồng Nai).

Novaland công bố nhận khoản đầu tư 250 triệu USD từ nhóm quỹ đầu tư do Warburg Pincus dẫn đầu. Ảnh: Quý Hòa

Những chủ đầu tư có sẵn quỹ đất sẽ tăng cường hợp tác với đơn vị có lợi thế về phát triển dự án, hoàn thiện hồ sơ quy hoạch, nguồn lực tài chính hay các doanh nghiệp mạnh về kinh doanh, phân phối, tiếp thị. Sự hợp tác này có thể mang tới lợi thế win-win cho các bên, đồng thời giúp đa dạng rủi ro và mang đến sự phát triển bền vững.