Nên nới room mua nhà cho khối ngoại?

Một số doanh nghiệp và hiệp hội đã kiến nghị Chính phủ nới thêm room cho khối ngoại sở hữu nhà tại Việt Nam nhằm bổ sung thêm một lượng thanh khoản đáng kể cho thị trường địa ốc vốn chật vật từ đầu năm đến nay.

Theo đó, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam kiến nghị Chính phủ xem xét lại việc quy định người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam theo hướng mở rộng tỉ lệ người nước ngoài được mua nhà tại các dự án nhà ở thuộc phân khúc cao cấp. Hiệp hội cho rằng phân khúc này đang có lượng hàng tồn kho ở mức cao, lại ít phù hợp nhu cầu trong nước, trong khi rất hợp với người nước ngoài. Nếu được mở rộng tỉ lệ cho người nước ngoài mua nhà ở tại những dự án phân khúc cao cấp, sẽ góp phần tăng tính thanh khoản, giảm lượng hàng tồn kho trên thị trường bất động sản. Trong khi đó, Bộ Xây dựng cũng đề xuất và trình Thủ tướng Chính phủ cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu các bất động sản du lịch tại Việt Nam.

Hiện tại, mức trần cho phép người nước ngoài mua nhà trong dự án chung cư là 30% tổng số lượng căn hộ. Ở dự án nhà ở riêng lẻ và biệt thự, mức trần cho phép là 10%. Thời hạn sở hữu nhà là 50 năm và có thể được kéo dài thêm 50 năm sau khi hết hạn lần đầu. “Nhà nước cần xem xét và mở rộng hơn về chính sách và quy trình thủ tục mua bán bất động sản đối với khách hàng người nước ngoài như tăng tỉ lệ quota số lượng căn hộ bán cho người nước ngoài, đơn giản hóa quy trình thủ tục hành chính và đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, sổ đỏ, sổ hồng”, ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc bộ phận kinh doanh nhà ở của Savills Việt Nam, nhận định.

Cho đến nay, số lượng sản phẩm bán cho người nước ngoài còn khá thấp. Theo nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong 5 năm 2015-2020, có khoảng 17 tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản lớn tại Việt Nam đã bán 12.335 căn hộ cho các tổ chức, cá nhân người nước ngoài. Trong đó, khách mua nhà chủ yếu là người Trung Quốc, Hàn Quốc, Nhật, Đài Loan, Singapore. Nếu tính toàn bộ thị trường, ước lượng số căn nhà mà người nước ngoài đã mua trong 5 năm qua vào khoảng 14.800-16.000 căn. Trong khi đó, báo cáo thị trường bất động sản cả nước trong 10 năm (2009-2019) của Bộ Xây dựng cho thấy tổng nguồn cung bình quân 5 năm vào khoảng 787.000 căn. Nếu so với 16.000 căn mà người nước ngoài đã mua trong 5 năm qua do HoREA ước tính, con số này mới chiếm tỉ lệ 2% tổng số nguồn cung.

Như vậy, nhu cầu sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam không đáng kể đến mức phải chịu áp lực nới room. Mặt khác, với số ít dự án có tỉ lệ sở hữu đụng trần, người nước ngoài sẽ chọn 1 trong 2 phương án thuê ngắn hạn hoặc thuê mua nhà dài hạn 50 năm. “Rất nhiều người nước ngoài có nhu cầu ở Việt Nam nhưng đa phần sẽ chọn thuê nhà vì với quy định người nước ngoài ở quá 180 ngày/năm phải đóng thuế thu nhập cá nhân theo luật của Việt Nam, họ sẽ không mua sắm tài sản cố định để rồi bỏ phí cả nửa năm không sử dụng,” Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nhận định.

Tuy số lượng khách nước ngoài rót tiền mua nhà chưa đáng kể nhưng các chủ đầu tư vẫn xem các giao dịch này là một trong những yếu tố cấu thành nên mặt bằng giá cho toàn bộ dự án. Điều đó có nghĩa là mức giá chào bán cho khách nội có thể sẽ cao hơn nếu Chính phủ cho phép nới room bán cho khối ngoại.

Một yếu tố cần cân nhắc là thị trường điều chỉnh trong tương lai. Khi đó, bất động sản mất đi giá trị và kích thích một làn sóng nhu cầu nước ngoài thứ cấp, rót tiền mua nhà với tốc độ nhanh hơn. Hệ quả là trong các năm sau đó, khả năng chi trả về nhà ở của tầng lớp trung lưu trở xuống có thể bị xói mòn.

Đó là chưa kể nếu việc nới room được thông qua, cơ hội sửa chữa độ lệch pha của thị trường, nhất là phân khúc cao cấp, sẽ thách thức hơn. Một báo cáo của Bộ Xây dựng đầu năm nay cho thấy, nguồn cung nhà ở trung, cao cấp dư thừa trong khi rất thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp.

Ảnh: TL

Nhu cầu nhà ở của người dân thuộc phân khúc trung, cao cấp (giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên) chỉ chiếm từ 20-30% và tập trung chủ yếu ở các đô thị lớn; nhu cầu phân khúc nhà ở bình dân, giá thấp (dưới 25 triệu đồng/m2) chiếm đến 70-80% thị trường nhưng nguồn cung lại đang thiếu. “Cơ cấu hàng hóa bất động sản chưa phù hợp với nhu cầu thị trường theo hướng dư thừa nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao, nhưng lại thiếu sản phẩm nhà ở bình dân phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận dân cư đô thị”, Bộ Xây dựng đánh giá.

Về triển vọng thị trường, 2020 được xem là năm có diễn biến bất thường do ảnh hưởng của dịch bệnh, nằm ngoài chu kỳ phát triển thông thường. Trong dài hạn, tiềm năng thị trường vẫn được đánh giá cao nhờ nền kinh tế duy trì đà tăng ổn định.

Theo ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, 25 năm vừa qua đã chứng minh ngay trong giai đoạn khủng hoảng kinh tế, Việt Nam vẫn nằm trong nhóm số ít các nước duy trì được tốc độ tăng trưởng khá cao. “Có thể khẳng định rằng bên cạnh đầu tư vàng, bất động sản đã, đang và sẽ là một kênh đầu tư an toàn và hiệu quả nhất. Dịch COVID-19 sẽ còn kéo dài đến cuối năm 2020, nhưng thị trường bất động sản sẽ sớm phục hồi và phát triển mạnh trong giai đoạn tiếp theo 2021-2022, nhờ những quyết tâm rất lớn và kịp thời của Chính phủ trong thời gian gần đây".