Năm 2025: Sự trở lại của những chiếc cần cẩu

Những ngày cuối tháng 11/2024, đảo quanh 2 vòng trên tầng 69 của khách sạn Vinpearl Landmark 81 Autograph Collection với bốn bề là kính, không khó để ông Marc Townsend, Cố vấn Cấp cao tại Arcadia Consulting Vietnam, cùng cộng sự nhìn quanh TP.HCM và đếm được khoảng 3 chiếc cần cẩu đang hoạt động ở khu Đông, cùng 2 chiếc ở quận trung tâm. Cách đây 5 năm, ông đếm được khoảng 50 chiếc tổng cộng cũng từ vị trí này.

“Trực quan mà nói, không nhiều công trình đang diễn ra và có thể hiểu rằng các công ty bất động sản vẫn phải chật vật với hàng tồn kho và vấn đề pháp lý khiến nhiều dự án bị trì hoãn. Điều đó đẩy chi phí tăng cao, còn doanh thu giảm sút”, ông Townsend nói.

Hơn 3 thập kỷ làm việc trong lĩnh vực bất động sản tại các thị trường trọng điểm ở châu Á, người đàn ông Anh Quốc vẫn hay dùng từ “Người quan sát” để gọi bản thân. Lần này, những gì ông nhìn thấy cũng được phản ánh trong dữ liệu thị trường bất động sản do CBRE thực hiện. Tính đến quý III/2024, tại TP.HCM chỉ có thêm chưa đến 130 căn chung cư mở bán mới, đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án đã mở bán, có vị trí tại các quận xa trung tâm. 2 tòa nhà văn phòng mới được hoàn thành trong quý và có 4 trung tâm thương mại mới được mở trong năm 2024.

Góc nhìn của “Người quan sát”

Trong chuyến đi gần đây nhất đến Trung Quốc, ông Townsend không khỏi ngạc nhiên bởi sự chuyển mình của quốc gia này so với lần cuối ghé thăm vào năm 1999, từ cơ sở hạ tầng, ngành dịch vụ khách sạn, những chiếc xe điện đang lăn bánh trên đường cho đến thị trường bất động sản. Mà trong đó, có hàng loạt bài học được rút ra, chẳng hạn như từ 60 triệu căn hộ chưa bán được và cách chính phủ nước này đang kích cầu hấp thụ. “Vấn đề của Trung Quốc là xây dựng dư thừa, trong khi ở Việt Nam, tình trạng công suất yếu (undercapacity) đang diễn ra”, ông nói.

Yếu ở thị trường nhà ở khi các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thật của phần lớn người mua, từ mức giá cho đến loại hình, đang không đủ. Ví dụ, khi thu nhập bình quân của người dân tại TP.HCM là 6,52 triệu đồng/tháng vào năm 2023, thì giá bán sơ cấp căn hộ tại đây vào quý III cùng năm đã đạt hơn 60 triệu đồng/m2. Điều này dẫn đến việc sở hữu nhà ở của thế hệ trẻ trong bối cảnh quỹ đất tại các đại đô thị Việt Nam ngày càng thu hẹp là điều không tưởng, còn bất động sản phân khúc trung và cao cấp lại chậm hấp thụ.

Trong khi đó, các nhà phát triển chật vật với doanh thu lại quá tập trung vào việc bán bất động sản nhà ở vì biên lợi nhuận cao mà bỏ qua tính ổn định của thị trường văn phòng. Việc sở hữu tòa nhà văn phòng ít nhất vẫn mang lại một khoản thu nhập ổn định đến từ cho thuê. Song việc sở hữu hoặc đầu tư vào bất động sản văn phòng tại Việt Nam vẫn còn thiếu cạnh tranh vì vướng mắc về pháp lý, tính minh bạch và thuế. Do đó, thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tới vẫn chủ yếu mang tính nội địa, với sự tham gia hạn chế của các nhà đầu tư ngoại, kéo theo đó là xu hướng đầu tư ngược lại ra nước ngoài.

Dự báo nào cho năm 2025?

Nếu lựa chọn 2 điểm sáng nhất về Việt Nam, ông Townsend nhắc đến ẩm thực đầu tiên và kế đến là sản xuất. 
Ông đặc biệt quan tâm đến khía cạnh sản xuất. Với chính quyền mới của Tổng thống đắc cử Donald Trump, ông cho rằng về lợi thế, mối quan hệ thương mại Mỹ - Trung sẽ tiếp tục đẩy dây chuyền sản xuất chuyển dịch về Việt Nam, nhưng Việt Nam cũng dễ trở thành mục tiêu đánh thuế quan, như cách Mexico đứng trước lời đe dọa bị áp thuế 25% bởi Mỹ. Vì vậy, cần hạn chế phụ thuộc vào Mỹ mà đẩy mạnh mối quan hệ thương mại với các đối tác trong khu vực.

Cũng trong lĩnh vực sản xuất, ông tin rằng Việt Nam có thể cải thiện vị thế bằng cách xây dựng công suất. Ông ví von: “Khi mua một sợi dây nịt, tôi sẽ cân nhắc nút nới rộng nhất để có thể điều chỉnh sau này, chứ không chỉ tập trung vào nút vừa ở hiện tại. Ý nghĩa của việc xây dựng đủ công suất cũng tương tự”.

Việc xây dựng công suất không chỉ đến từ nhà ga hay sân bay xây dựng ở thời điểm hiện tại có thể đủ sức chứa vào 40 năm nữa, mà ông Townsend còn nói về con người. Ông lo ngại ngành sản xuất Việt Nam chủ yếu dựa vào lao động giá rẻ, dễ bị thay thế bởi robot hoặc lao động từ các quốc gia khác có chi phí thấp hơn. Do đó, cần chú trọng đầu tư vào giáo dục và đào tạo để nâng cao năng lực cạnh tranh. Đồng thời, phát triển ngành công nghiệp phụ trợ để giảm sự phụ thuộc vào nhập khẩu nguyên liệu và linh kiện, tạo thêm việc làm cho lao động trong nước. Quan trọng hơn, Việt Nam cần chuyển dịch từ sản xuất gia công, lắp ráp sang sản xuất sản phẩm có giá trị gia tăng cao, đòi hỏi trình độ kỹ thuật và tay nghề cao hơn, giúp cải thiện thu nhập cho người lao động.

Ông Townsend dự báo năm 2025 có thể chứng kiến “sự trở lại của những chiếc cần cẩu” với nhiều tiềm năng từ làn sóng FDI, đô thị hóa và đầu tư hạ tầng. Tuy nhiên, cũng tồn tại những thách thức cần được giải quyết, đặc biệt là bài toán nhà ở “giá cả phải chăng” và rủi ro bong bóng. Nhưng cuối cùng thì Việt Nam cần nỗ lực nhiều hơn trong việc “marketing” quốc gia, để cởi bỏ hình ảnh gia công giá rẻ mà thay vào đó là các sản phẩm đòi hỏi tay nghề, tri thức cao hơn. Còn các nhà đầu tư thì cần linh hoạt thích ứng, đổi mới sáng tạo và tìm kiếm hướng đi mới.

“Những chiến lược từng mang lại thành công trong quá khứ sẽ không còn đủ. Liên Hiệp Quốc dự báo rằng 25% dân số Việt Nam sẽ trên 60 tuổi khi những đứa trẻ sinh ra hôm nay tốt nghiệp đại học. Các phân khúc tiềm năng hơn như nhà ở cho sinh viên, người cao tuổi, hoặc mô hình cho thuê dài hạn cần được cân nhắc. Khả năng thích nghi chủ động sẽ là yếu tố cốt lõi để Việt Nam duy trì tính cạnh tranh trong bối cảnh toàn cầu”, ông Townsend nhận định.