Lam Hồng Thứ Ba | 20/12/2022 07:30

Mùa đông phía trước

Thị trường bất động sản được dự báo sẽ có “mùa đông khắc nghiệt” trong năm 2023 nếu không kịp thời điều chỉnh các chính sách liên quan.

Theo dữ liệu của CBRE, doanh số ký bán sụt giảm từ quý III/2022 khi lượng căn hộ tiêu thụ giảm mạnh 40% so với quý trước, tăng 128% so với cùng kỳ ở cả TP.HCM và Hà Nội. Bên cạnh đó, lượng tiêu thụ bất động sản nghỉ dưỡng thấp tầng sụt giảm 70,4% so với quý trước, tăng 85% so với cùng kỳ.

Những con số trên cho thấy bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức lớn trong năm 2023. Sự trầm lắng kéo dài từ giữa năm 2022 đối với thị trường bất động sản đến từ các nguyên nhân: 1) chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tái cơ cấu nợ do thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào bất động sản và giám sát chặt chẽ trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp; 2) lãi suất tăng làm suy yếu nhu cầu mua nhà; 3) nguồn cung mới có thể sụt giảm khi quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật Đất đai sửa đổi.

Con số làm cho thị trường “hoang mang” lan rộng nhất liên quan trái phiếu doanh nghiệp. Dữ liệu cho thấy, có khoảng 46.145 tỉ đồng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản sẽ đáo hạn trong nửa đầu năm 2023 và 64.185 tỉ đồng đáo hạn trong nửa cuối năm 2023, gây ra áp lực thanh khoản trả nợ vay cho các chủ đầu tư.

“Cơ cấu nguồn vốn bất động sản trong 10 tháng đầu năm 2022: tín dụng chiếm khoảng 70%, cổ phiếu xấp xỉ 2%, vốn tự có khoảng 10%, trái phiếu doanh nghiệp xấp xỉ 10%, vốn FDI khoảng 7%. Cấu trúc vốn như trên chưa phản ánh sự phát triển bền vững của bất động sản. Theo tôi, cấu trúc vốn phải thay đổi. Cụ thể, hệ thống ngân hàng chỉ nên chiếm 50%. Như vậy, doanh nghiệp bất động sản mới không nghĩ nhiều đến vốn ngân hàng, không phụ thuộc vào vốn ngân hàng quá nhiều”, Tiến sĩ Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính, Tiền tệ Quốc gia, đúc kết.

Đáng chú ý, lãi suất có xu hướng gia tăng làm suy yếu nhu cầu mua nhà. Tính đến đầu tháng 12/2022, lãi vay mua nhà của các ngân hàng vốn nhà nước và ngân hàng tư nhân tăng mạnh, lần lượt 190 điểm cơ bản lên 11,1% và 250 điểm cơ bản lên 12%, so với mức cuối năm 2021. “Chúng tôi cho rằng lãi suất huy động có thể tăng hơn 50 điểm cơ bản trong năm 2023, từ đó dẫn đến lãi suất cho vay thế chấp của các ngân hàng tư nhân có thể tăng lên 12,5-13%/năm trong năm 2023”, báo cáo của Công ty Chứng khoán VNDirect nhận định.

Rủi ro vượt khả năng trả nợ vay ngày càng tăng do giá nhà leo thang và lãi suất vay mua nhà tăng nhanh trong năm 2022-2023. Người mua nhà sẽ càng khó tiếp cận với cả căn hộ trung cấp (dưới 2.000 USD/m2) tại TP.HCM và Hà Nội, ngay cả với những người có thu nhập trung bình hằng năm gấp đôi (5.500-7.500 USD), với tỉ lệ chi trả trên thu nhập hằng tháng ước tính đã đạt 80-100% vào năm 2022. Hơn nữa, tình hình có thể càng khó khăn hơn vào năm 2023 khi nhiều người mua nhà hết thời gian hưởng ưu đãi lãi vay và phải đối mặt với mức lãi suất đang tăng cao hiện tại. “Thị trường bất động sản tại các vùng lân cận TP.HCM sẽ vẫn ảm đạm trong năm 2023 do tâm lý người mua nhà ở những khu vực này suy giảm làm ảnh hưởng quyết định mua nhà ở”, báo cáo của VNDirect nhấn mạnh.

Trong khi đó, nguồn cung mới có thể sụt giảm trong bối cảnh quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật Đất đai sửa đổi. Dự báo nguồn cung mới căn hộ tại TP.HCM năm 2023 vẫn ở mức thấp từ 19.000-20.000 căn (giảm 10% so với cùng kỳ) và khoảng 15.000 căn hộ tiêu thụ (giảm 20% so với cùng kỳ). Trong khi nguồn cung mới nhà ở xây sẵn tiếp tục ảm đạm ở cả TP.HCM và Hà Nội, ở mức 1.000-2.000 căn mở bán vào năm 2023.

“Trong bối cảnh kinh tế thế giới còn nhiều khó khăn, khả năng thị trường diễn biến theo hướng xấu nhiều hơn tốt. Nếu có những chính sách đặc thù hỗ trợ, thị trường bất động sản mới có diễn biến tích cực hơn”, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ dự báo về thị trường bất động sản năm 2023.

Ông Simon Chen, Tổng Giám đốc Công ty Xếp hạng tín nhiệm đầu tư Việt Nam (Visrating), cũng chờ đợi các chính sách mới về đất đai, minh bạch thị trường, thuế, trái phiếu... mới có thể giúp thị trường bất động sản năm 2023 có nhiều điểm sáng từ việc cải thiện tâm lý người mua, nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, VNDirect đã phân tích dựa trên báo cáo tài chính của 210 doanh nghiệp bất động sản cho thấy, sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện tốt hơn so với giai đoạn 2011-2013 với tỉ lệ đòn bẩy thấp hơn và khả năng thanh toán nhanh khỏe hơn. Tỉ số thanh toán lãi vay hiện tại đã giảm mạnh xuống mức thấp nhất tại giai đoạn 2011-2013.Điều này cho thấy rủi ro xảy ra vỡ nợ cao như năm 2011.

Mặc dù hàng tồn kho đang tăng nhưng tỉ lệ hàng tồn kho/tổng tài sản thấp hơn cho thấy áp lực giải phóng hàng tồn kho thấp hơn so với giai đoạn 2011-2013. Do đó, tình trạng “đóng băng” nếu xảy ra có thể ngắn hơn so với trước đây. Đáng chú ý, theo Tiến sĩ Cấn Văn Lực, dòng tiền từ nới room tín dụng ước tính sẽ có 40.000 tỉ đồng trong khoảng 200.000 tỉ đồng được cấp ra cho nền kinh tế vào lúc này có thể giải ngân cho thị trường bất động sản. “Rõ ràng, đây là một lượng tiền lớn giúp tác động tích cực lên thị trường bất động sản”, ông Lực cho hay.

Mùa đông phía trước

Sự kiện