Mặt tiền khó ăn tiền

Cuối năm ngoái, sau khi dừng hoạt động cửa hàng tại Hàn Thuyên, Starbucks Việt Nam xác nhận kế hoạch mở lại cửa hàng tại Tháp Bitexco trên đường Hải Triều, quận 1, TP.HCM. Câu chuyện rời mặt bằng nhà phố, dịch chuyển vào trung tâm thương mại của Starbucks phản ánh thực tế diễn biến của thị trường bán lẻ TP.HCM. Trong khi các trung tâm thương mại, khối đế duy trì trạng thái lấp đầy diện tích thuê, loại hình nhà phố lại rơi vào cảnh ế ẩm, đóng cửa vì thiếu khách.

Dữ liệu của Nhà Tốt mới đây cũng thể hiện bức tranh ảm đạm về giá thuê mặt bằng khu trung tâm. Theo đó, nhà phố cho thuê tại hầu hết quận, huyện của TP.HCM đều chịu ảnh hưởng từ làn sóng trả mặt bằng diễn ra xuyên suốt năm 2024. Cuối năm 2024, tin rao và nhu cầu thuê nhà phố giảm 10-30% và tiếp tục ghi nhận giảm thêm 50-65% trong tháng 1. Các con số này được thể hiện qua thực trạng nhiều mặt bằng đắt đỏ ở trung tâm quận 1 như đường Lê Lợi, Đồng Khởi, Nguyễn Trãi... treo biển nhiều tháng vẫn chưa kiếm được khách thuê.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu, Savills TP.HCM, nguyên nhân chủ yếu đến từ sự thay đổi trong thói quen mua sắm của người tiêu dùng. Giãn cách xã hội trong đại dịch đã thúc đẩy người dân mua sắm trực tuyến nhiều hơn và dần quen trải nghiệm sự thuận tiện và khả năng tiết kiệm chi phí khi mua hàng trực tuyến. Hiện phần lớn người tiêu dùng lựa chọn tiếp tục duy trì thói quen này ngay cả khi thị trường dần hồi phục. Đây là sự thay đổi mang tính dài hạn trong hành vi tiêu dùng, kéo theo ảnh hưởng không nhỏ đến nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ truyền thống.

Trái ngược với tình hình ảm đạm của mặt bằng nhà phố, báo cáo mới đây của Savills Việt Nam cho thấy, trong quý I/2025 công suất bất động sản bán lẻ hiện đại (bao gồm trung tâm thương mại, khối đế bán lẻ, trung tâm bách hóa và siêu thị) duy trì ở mức cao, đạt 94%, tăng 2 điểm phần trăm theo năm. Sự tăng trưởng công suất theo năm được thúc đẩy nhờ nhu cầu cao thuộc ngành thực phẩm và đồ uống (F&B), giải trí, thiết bị gia dụng và nội thất cùng mức hấp thụ tốt tại các dự án mới.

Các dự án trung tâm thương mại mới như Thiso Mall Sala, Parc Mall, Vincom Mega Grand Park và Centre Mall Võ Văn Kiệt đều ra mắt với công suất đạt ít nhất 70%. Khách thuê lớn với diện tích thuê trên 500 m2/khách thuê chiếm hơn 1/3 diện tích cho thuê từ các nhóm khách chính: giáo dục, sức khỏe, sắc đẹp, thiết bị gia dụng và nội thất.

Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng trong quý I năm nay đạt khoảng 1.708,3 ngàn tỉ đồng, tăng 9,9% so với cùng kỳ năm ngoái, cao hơn mức 8,6% của quý I/2024. Nhóm ngành bán lẻ hưởng lợi từ nhiều yếu tố vĩ mô hỗ trợ như lãi suất thấp, chính sách kích cầu, tiêu dùng nội địa tăng và xu hướng tiêu dùng thay đổi theo hướng bền vững, tiện lợi hơn. 

Các trung tâm thương mại đang hưởng lợi từ sự phục hồi này của ngành bán lẻ. Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, nhóm ngành F&B, thời trang phụ kiện hay loạt thương hiệu mới lần đầu ra mắt như Cao Minh 1948 (Thái Tuấn), Rene Caovilla Boutique (Kiton), Primadonna Collection... đều chọn các trung tâm thương mại là điểm đến. Nhu cầu thuê cao khiến giá thuê trung bình khối bán lẻ trung tâm thương mại đạt 280 USD/m2/tháng, tăng 15,4% so với cùng kỳ năm trước, ngoài trung tâm là 53 USD/m2/tháng, tăng 4%.

Ông Trần Hồng Dương, Giám đốc Đầu tư Vincom Retail (VRE), cho biết các báo cáo quốc tế nhìn nhận Việt Nam là thị trường duy nhất có tốc độ tăng trưởng bán lẻ 9-10%, nên dòng vốn từ các nhà bán lẻ vẫn đổ sang Việt Nam, nhu cầu mặt bằng do vậy là rất lớn. Điều này cũng được Cushman & Wakefield xác nhận, nguồn cung chất lượng cao tại các vị trí đắc địa vẫn còn hạn chế, dẫn đến sự khan hiếm mặt bằng và cạnh tranh gay gắt. Thị trường bán lẻ TP.HCM dự kiến có thêm khoảng 38.000 m2 diện tích mới trong năm 2025 và gần 80.000 m2 trong 2 năm tiếp theo.

Bà Võ Thị Phương Mai, Trưởng Bộ phận Dịch vụ Bán lẻ CBRE Việt Nam, cho biết nhắm đến các trung tâm thương mại, các thương hiệu nổi tiếng không đơn giản chỉ là tìm kiếm một mặt bằng đắc địa để bán hàng mà còn muốn tăng mức độ nhận diện thương hiệu. Trong khi đó, một trong những lý do quan trọng mặt bằng nhà phố bị trừ điểm là vì thường thiếu sự quản lý chuyên nghiệp, giá thuê phụ thuộc nhiều vào quyết định cá nhân của chủ nhà, thiếu tính nhất quán và ổn định.

Dự báo kinh tế còn nhiều thách thức, thuế đối ứng Mỹ dự kiến áp lên Việt Nam cũng sẽ tác động đến ngành bán lẻ và làm giảm dòng vốn FDI vào thị trường. Trước những biến động khó lường, doanh nghiệp bán lẻ đang buộc phải rà soát, tái cơ cấu danh mục cửa hàng và cân đối chi phí vận hành.

Tiềm năng bán lẻ của nhà phố thương mại vẫn còn rất lớn, nhất là ở thị trường tiêu dùng mạnh như TP.HCM. Nhưng trong bối cảnh có nhiều sự lựa chọn hơn, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, nhấn mạnh, bên thuê nên áp dụng mô hình cho thuê linh hoạt, kết hợp giá thuê cơ bản thấp và chia sẻ lợi nhuận kinh doanh với người thuê. Điều này giúp giảm áp lực chi phí cố định cho người thuê trong thời gian khó khăn. 

Có thể bạn quan tâm 

Biến số sáp nhập