English
Chủ Nhật | 12/05/2013 08:09
Mark Mobius: Tưởng tượng và thực tế về những “thành phố ma” ở Trung Quốc
Các “thành phố ma” chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ và không có tính đại diện cho xu hướng chung của thị trường bất động sản Trung Quốc.
Bài viết dưới đây của Mark Mobius, Giám đốc Quỹ đầu tư Franklin Templeton, cho thấy góc nhìn khác của ông về thị trường bất động sản Trung Quốc, so với những gì được phản ánh trên báo chí nước ngoài thời gian qua.
Các bạn có người hẳn đã từng nghe hoặc đọc về tình trạng hiện nay của thị trường bất động sản Trung Quốc trên báo chí với những từ được sử dụng phổ biến như “thành phố ma” và “bong bóng” sắp nổ tung…vv…
Những thông tin này có thể giáng một đòn mạnh vào thị trường, mà như chúng ta thấy, những gì diễn ra tại đó chẳng phải là ngẫu nhiên, sau khi một chương trình truyền hình nổi tiếng của Mỹ phát sóng một phóng sự tiêu cực hồi tháng 3. Nhưng như tôi đã nói nhiều lần trước đó, có nhiều thứ cần nói đằng sau câu chuyện này, những thông tin quan trọng có thể đã bị loại bỏ trong phòng biên tập.
Tôi đã ở Trung Quốc một vài tuần sau khi phóng sự truyền hình kể trên về các “thành phố ma” và bong bóng bất động sản sắp nổ tung ở Trung Quốc được phát sóng, và rất ngạc nhiên khi đọc được một bài báo có dòng tít “Giá bất động sản đang lên”.
Bài báo không có nhận định giống với những gì mà truyền thông phương Tây nói về tình trạng lúc đó của thị trường. Vậy đâu là sự thật?
Đừng hỏi, những thị trấn (một vài trong số đó giống như thành phố) với những tòa cao ốc trống rỗng có thể là câu trả lời cho cả thế giới. Và cũng có những dự án xây dựng tràn lan hoặc quy hoạch tồi. Nhưng với những gì mà tôi và nhóm của tôi đã được nhìn thấy khắp Trung Quốc, thì đó chỉ là thiểu số dự án mà không mang tính đại diện cho cả đất nước.
Tưởng tượng và thực tế
Một trong những lý do khiến cho Trung Quốc có nhiều căn hộ hoặc ngôi nhà bỏ không là bởi nhiều người Trung Quốc coi đầu tư vào bất động sản là một cách tiết kiệm tốt hơn là gửi tiền vào ngân hàng vốn có lãi suất thấp, hay đầu tư và thị trường chứng khoán mà theo họ quá nhiều rủi ro.
Bất động sản là cái gì đó họ có thể nhìn thấy lợi ích và sử dụng cho chính họ hoặc con cái họ. Và bởi tỷ lệ tiền tiết kiệm trên tổng thu nhập ở Trung Quốc rất cao, nên rất nhiều người đổ tiền vào đầu tư bất động sản để rồi ngồi chơi trong những căn hộ bỏ trống chưa biết đến lúc nào.
Quan trọng hơn nữa, các gia đình ở Trung Quốc luôn muốn có nhà ở gần nơi làm việc và các trường học.
Khá dễ để có thể xác định các thành phố ma, Ordos ở Nội Mông có lẽ là ví dụ điển hình nhất. Ordos rất giàu nguồn tài nguyên khoáng sản và GDP đầu người cao nhất Trung Quốc. Chính quyền địa phương rất mạnh nhờ kinh tế ở đây bùng nổ, nên đã đổ rất nhiều tiền và các dự án đầu tư công và bất động sản, trong đó có dự án xây dựng một thị trấn mới cách trung tâm cũ 25km, tại một vùng sa mạc hoang vắng được biết đến với tên gọi Kangbashi New District.
Khu Siêu thị Hoa Nam mới ở tỉnh Quảng Đông cũng giống như một tiểu thành phố ma khác. Nằm ở ngoại ô Đồng Quan, nơi một thời được gọi là “xưởng sản xuất của thế giới” bởi sự tập trung đông đúc nhiều ngành công nghiệp cần nhiều lao động như dệt, may mặc, đồ chơi... và nhiều ngành khác.
Nhưng khi lương công nhân tăng lên, các nhà máy bắt đầu dịch chuyển khỏi đây tới những thành phố nhỏ hơn, nơi có mức lương thấp và nguồn lao động dồi dào. Bởi số công nhân từ nơi khác đến chiếm tới 80% dân số ở đây, nên khi họ chuyển đi, siêu thị vốn được thiết kế phù hợp cho những công nhân này trở nên vô dụng.
Hơn nữa, Đồng Quan lại nằm giữa Quảng Châu, thủ phủ của tỉnh Quảng Đông thuộc miền Tây, và Thâm Quyến, một thành phố lớn khác ở miền Tây, đều là những địa điểm mua sắm được ưa thích hơn so với Đồng Quan.
Ở Thiên Tân, Yujiapu là một thành phố ma khác. Các quan chức địa phương từng muốn xây dựng thành phố này trở thành một trung tâm tài chính lớn, một Manhattan của Trung Quốc, nhưng với cái bóng lớn của Thượng Hải, Bắc Kinh, Thâm Quyến và Hồng Kông, cơ hội đó dường như khó thành hiện thực. Khoản vay chính phủ trị giá 450 tỷ nhân dân tệ sử dụng để triển khai dự án đã trở nên khó trang trải.
Nhưng những ví dụ đó chỉ là ngoại lệ, không phải là số đông. Chúng ta nên nhớ Trung Quốc có dân số trên 1 tỷ người, dân số đô thị khoảng 700 triệu với 100 thành phố có quy mô trên 1 triệu dân. Bạn phải đi dạo trên đường phố các thành phố đó, như chúng tôi đã làm, để nhận ra rằng có vô số căn nhà dưới chuẩn và đô thị cần được cải tạo lại .
Hiện Trung Quốc có nhu cầu rất lớn đối với loại nhà có giá phải chăng và vị trí tốt. Các căn hộ ở mức giá 50.000 USD là vừa tầm với đa phần công nhân Trung Quốc. Với khoảng 18 triệu người di cư tới các thành phố mỗi năm và với tốc độ tăng trưởng kinh tế dự báo 2013 là 8% và 2014 là 8,2%, bạn có thể thấy nhu cầu tiếp tục tăng cao ở đây là điều dễ hiểu.
Chính phủ vẫn tiếp tục chương trình đô thị hóa và ước tính khoảng hơn 300 triệu người sẽ chuyển từ các vùng nông thôn tới thành phố trong vòng 10 năn tới. Nếu chúng ta giả định mỗi người cần tối thiểu 10m2 không gian sống, thì đây sẽ là một nguồn cầu cực kỳ tiềm năng với hơn 3 tỷ mét vuông. Nhiều tòa nhà cao tầng cũ kỹ cần thay thế, vì vậy con số có thể còn tăng thêm khi những khu nhà cũ được xem xét xây dựng lại.
Tôi đã nhìn thấy lòng tin của giới đầu tư có thể thay đổi nhanh như thế nào, và tôi cũng nhiều lần nhận ra rằng khi có ai đó phát hoảng với những dòng tít gây bất ngờ trên báo, thì có thể sẽ tạo ra những giao dịch tiềm năng trên thị trường. Chính phủ mới của Trung Quốc đang trong cuộc chơi của họ và tôi nghĩ chúng ta sẽ thấy nhiều động thái và hoạt động đầu tư nữa tại những khu vực hấp dẫn. Tôi thấy phấn khích với phản ứng và hành động nhanh của chính phủ khi giải tỏa lo lắng của giới đầu tư và kỳ vọng vào triển vọng đi lên trong dài hạn của Trung Quốc.
Như tôi đã nói, thị trường bất động sản Trung Quốc không phải là u ám hay đã sụp đổ, cũng như không phải các thành phố ma nở rộ đang là một xu hướng. Tôi sẽ chia sẻ thêm về các thành phố đang mọc lên từ sự bùng nổ xây dựng của Trung Quốc trong bài viết tiếp theo, xin hãy chờ!
Thông tin quan trọng: Đầu tư vào chứng khoán bất động sản chứa đựng khá nhiều rủi ro, ví như rủi ro giảm giá trị tài sản và tính nhạy cảm trước những diễn biến kinh tế hay chính sách bất lợi!
Các bạn có người hẳn đã từng nghe hoặc đọc về tình trạng hiện nay của thị trường bất động sản Trung Quốc trên báo chí với những từ được sử dụng phổ biến như “thành phố ma” và “bong bóng” sắp nổ tung…vv…
Những thông tin này có thể giáng một đòn mạnh vào thị trường, mà như chúng ta thấy, những gì diễn ra tại đó chẳng phải là ngẫu nhiên, sau khi một chương trình truyền hình nổi tiếng của Mỹ phát sóng một phóng sự tiêu cực hồi tháng 3. Nhưng như tôi đã nói nhiều lần trước đó, có nhiều thứ cần nói đằng sau câu chuyện này, những thông tin quan trọng có thể đã bị loại bỏ trong phòng biên tập.
Tôi đã ở Trung Quốc một vài tuần sau khi phóng sự truyền hình kể trên về các “thành phố ma” và bong bóng bất động sản sắp nổ tung ở Trung Quốc được phát sóng, và rất ngạc nhiên khi đọc được một bài báo có dòng tít “Giá bất động sản đang lên”.
Bài báo không có nhận định giống với những gì mà truyền thông phương Tây nói về tình trạng lúc đó của thị trường. Vậy đâu là sự thật?
Đừng hỏi, những thị trấn (một vài trong số đó giống như thành phố) với những tòa cao ốc trống rỗng có thể là câu trả lời cho cả thế giới. Và cũng có những dự án xây dựng tràn lan hoặc quy hoạch tồi. Nhưng với những gì mà tôi và nhóm của tôi đã được nhìn thấy khắp Trung Quốc, thì đó chỉ là thiểu số dự án mà không mang tính đại diện cho cả đất nước.
 Mark Mobius - Giám đốc Quỹ đầu tư Franklin Templeton. |
Tưởng tượng và thực tế
Một trong những lý do khiến cho Trung Quốc có nhiều căn hộ hoặc ngôi nhà bỏ không là bởi nhiều người Trung Quốc coi đầu tư vào bất động sản là một cách tiết kiệm tốt hơn là gửi tiền vào ngân hàng vốn có lãi suất thấp, hay đầu tư và thị trường chứng khoán mà theo họ quá nhiều rủi ro.
Bất động sản là cái gì đó họ có thể nhìn thấy lợi ích và sử dụng cho chính họ hoặc con cái họ. Và bởi tỷ lệ tiền tiết kiệm trên tổng thu nhập ở Trung Quốc rất cao, nên rất nhiều người đổ tiền vào đầu tư bất động sản để rồi ngồi chơi trong những căn hộ bỏ trống chưa biết đến lúc nào.
Quan trọng hơn nữa, các gia đình ở Trung Quốc luôn muốn có nhà ở gần nơi làm việc và các trường học.
Khá dễ để có thể xác định các thành phố ma, Ordos ở Nội Mông có lẽ là ví dụ điển hình nhất. Ordos rất giàu nguồn tài nguyên khoáng sản và GDP đầu người cao nhất Trung Quốc. Chính quyền địa phương rất mạnh nhờ kinh tế ở đây bùng nổ, nên đã đổ rất nhiều tiền và các dự án đầu tư công và bất động sản, trong đó có dự án xây dựng một thị trấn mới cách trung tâm cũ 25km, tại một vùng sa mạc hoang vắng được biết đến với tên gọi Kangbashi New District.
Khu Siêu thị Hoa Nam mới ở tỉnh Quảng Đông cũng giống như một tiểu thành phố ma khác. Nằm ở ngoại ô Đồng Quan, nơi một thời được gọi là “xưởng sản xuất của thế giới” bởi sự tập trung đông đúc nhiều ngành công nghiệp cần nhiều lao động như dệt, may mặc, đồ chơi... và nhiều ngành khác.
Nhưng khi lương công nhân tăng lên, các nhà máy bắt đầu dịch chuyển khỏi đây tới những thành phố nhỏ hơn, nơi có mức lương thấp và nguồn lao động dồi dào. Bởi số công nhân từ nơi khác đến chiếm tới 80% dân số ở đây, nên khi họ chuyển đi, siêu thị vốn được thiết kế phù hợp cho những công nhân này trở nên vô dụng.
Hơn nữa, Đồng Quan lại nằm giữa Quảng Châu, thủ phủ của tỉnh Quảng Đông thuộc miền Tây, và Thâm Quyến, một thành phố lớn khác ở miền Tây, đều là những địa điểm mua sắm được ưa thích hơn so với Đồng Quan.
Ở Thiên Tân, Yujiapu là một thành phố ma khác. Các quan chức địa phương từng muốn xây dựng thành phố này trở thành một trung tâm tài chính lớn, một Manhattan của Trung Quốc, nhưng với cái bóng lớn của Thượng Hải, Bắc Kinh, Thâm Quyến và Hồng Kông, cơ hội đó dường như khó thành hiện thực. Khoản vay chính phủ trị giá 450 tỷ nhân dân tệ sử dụng để triển khai dự án đã trở nên khó trang trải.
Nhưng những ví dụ đó chỉ là ngoại lệ, không phải là số đông. Chúng ta nên nhớ Trung Quốc có dân số trên 1 tỷ người, dân số đô thị khoảng 700 triệu với 100 thành phố có quy mô trên 1 triệu dân. Bạn phải đi dạo trên đường phố các thành phố đó, như chúng tôi đã làm, để nhận ra rằng có vô số căn nhà dưới chuẩn và đô thị cần được cải tạo lại .
Hiện Trung Quốc có nhu cầu rất lớn đối với loại nhà có giá phải chăng và vị trí tốt. Các căn hộ ở mức giá 50.000 USD là vừa tầm với đa phần công nhân Trung Quốc. Với khoảng 18 triệu người di cư tới các thành phố mỗi năm và với tốc độ tăng trưởng kinh tế dự báo 2013 là 8% và 2014 là 8,2%, bạn có thể thấy nhu cầu tiếp tục tăng cao ở đây là điều dễ hiểu.
Chính phủ vẫn tiếp tục chương trình đô thị hóa và ước tính khoảng hơn 300 triệu người sẽ chuyển từ các vùng nông thôn tới thành phố trong vòng 10 năn tới. Nếu chúng ta giả định mỗi người cần tối thiểu 10m2 không gian sống, thì đây sẽ là một nguồn cầu cực kỳ tiềm năng với hơn 3 tỷ mét vuông. Nhiều tòa nhà cao tầng cũ kỹ cần thay thế, vì vậy con số có thể còn tăng thêm khi những khu nhà cũ được xem xét xây dựng lại.
Tôi đã nhìn thấy lòng tin của giới đầu tư có thể thay đổi nhanh như thế nào, và tôi cũng nhiều lần nhận ra rằng khi có ai đó phát hoảng với những dòng tít gây bất ngờ trên báo, thì có thể sẽ tạo ra những giao dịch tiềm năng trên thị trường. Chính phủ mới của Trung Quốc đang trong cuộc chơi của họ và tôi nghĩ chúng ta sẽ thấy nhiều động thái và hoạt động đầu tư nữa tại những khu vực hấp dẫn. Tôi thấy phấn khích với phản ứng và hành động nhanh của chính phủ khi giải tỏa lo lắng của giới đầu tư và kỳ vọng vào triển vọng đi lên trong dài hạn của Trung Quốc.
Như tôi đã nói, thị trường bất động sản Trung Quốc không phải là u ám hay đã sụp đổ, cũng như không phải các thành phố ma nở rộ đang là một xu hướng. Tôi sẽ chia sẻ thêm về các thành phố đang mọc lên từ sự bùng nổ xây dựng của Trung Quốc trong bài viết tiếp theo, xin hãy chờ!
Thông tin quan trọng: Đầu tư vào chứng khoán bất động sản chứa đựng khá nhiều rủi ro, ví như rủi ro giảm giá trị tài sản và tính nhạy cảm trước những diễn biến kinh tế hay chính sách bất lợi!
Nguồn Dân Việt
_211426573.jpg?w=158&h=98)
