Ma trận kích cầu bất động sản hiệu quả đến đâu?

Đối phó sức tiêu thụ yếu ớt, nhiều chủ đầu tư đã nỗ lực triển khai nhiều chương trình thanh toán linh hoạt hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc cũng như các khoản chiết khấu nhằm kích thích dòng tiền đầu tư. Đặc biệt, một số còn đưa ra cam kết lợi nhuận thông qua các hình thức cho thuê hay mua lại nhà rất hấp dẫn để thu hút người mua.

Điển hình là thị trường bất động sản Bình Dương xôn xao với sự kiện chủ đầu tư dự án nhà phố Bcons Plaza ở Dĩ An tung ra chương trình kích thích tài chính khi cam kết mua lại lô đất với mức lợi nhuận 40% sau 3 năm kể từ khi ký hợp đồng. Đây là một trong những mức cam kết lợi nhuận cao nhất trên thị trường hiện nay.

Bán căn hộ, tặng đất nền
 
Một dự án căn hộ cao cấp khác ở Bình Dương cũng tung ra gói kích thích tài chính hấp dẫn khi chiết khấu sản phẩm lên đến 6%, cam kết 12% lợi nhuận, ngân hàng hỗ trợ 70% giá trị bất động sản đi cùng thời gian ân hạn thanh toán nợ gốc trong 2 năm. Nhưng sáng tạo nhất có lẽ là chiêu “mua căn hộ tặng đất nền” của chủ đầu tư dự án Phúc Đạt Connect 2 khi khách hàng mua từ 2 căn trở lên sẽ được tặng 1.000 m2 đất tại Gia Lai.

Tham gia cuộc đua kích cầu, Tập đoàn Novaland tung ra gói chính sách cam kết thuê lại sản phẩm tại 3 dự án Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram với mức lợi nhuận lên đến 18% trong 3 năm đầu từ khi nhận nhà, đồng thời có cam kết mua lại sản phẩm với tỉ suất lợi nhuận 6-10%/năm.

Tính ra với khách hàng có điều kiện tài chính đảm bảo, đây có thể là thời điểm tốt để săn tìm các dự án chất lượng đi cùng tận hưởng các chương trình khuyến mãi và cam kết lợi nhuận hấp dẫn. Ở đó, các khu đô thị được phát triển bởi những thương hiệu uy tín, quy hoạch đẹp, thuận lợi về giao thông và có tiềm năng tăng giá trong dài hạn là những tài sản được ưu tiên săn tìm.

Nhưng điều gây ngạc nhiên là bức tranh thực tế lại đang diễn biến theo chiều hướng kém tích cực, còn tâm lý người mua nhà đang ở mức thận trọng hơn bao giờ hết. Ghi nhận của DKRA cho thấy trên phân khúc căn hộ, TP.HCM chỉ có 533 căn được chào bán trong tháng 8.

Tỉ lệ hấp thụ ở các dự án “chạm đáy” thấp nhất trong hơn 3 năm trở lại đây khi dao động phổ biến chỉ từ 16-26% giỏ hàng mở bán trong tháng. Ở phân khúc nhà phố, biệt thự, toàn thị trường chỉ có 4 căn bán được. Nhiều dự án phải kéo dài thời gian triển khai bán hàng do tỉ lệ booking còn khá thấp chưa đạt kỳ vọng.

Thoát hàng bằng mọi giá

Ghi nhận trên thị trường thứ cấp, nhiều khách hàng thậm chí chấp nhận chịu lỗ hàng trăm triệu đồng so với giá gốc để nhanh chóng thoát hàng và giảm bớt gánh nặng tài chính. Theo nhận định của các chuyên gia, không khí ảm đạm trên thị trường thứ cấp sẽ dần dần tác động ngược trở lại thị trường sơ cấp, gây áp lực lên mặt bằng giá và buộc các chủ đầu tư phải thận trọng hơn trong kế hoạch mở bán sắp tới.

Nguyên nhân giải thích thực trạng ảm đạm này là do khó khăn từ tiếp cận nguồn vốn vay từ các ngân hàng, cộng hưởng tác động tâm lý tháng 7 âm lịch đã ảnh hưởng rất lớn đến sức cầu thị trường. Ngoài ra, dù các chủ đầu tư đưa ra nhiều gói kích cầu nhưng chưa mang đến hiệu quả đáng kể vì bản thân mức giá chào bán căn hộ đã quá cao, đa phần lên tới 55-60 triệu đồng/m2 ngay cả tại các dự án ở xa khu trung tâm.

Công ty Chứng khoán SSI kỳ vọng lãi suất huy động trong nửa cuối năm 2022 có thể tăng 50-70 điểm cơ bản. Ảnh: TL.

Còn giá bán của nhà phố có mức dao động từ 9,5-11 tỉ đồng, villa song lập 13,5-15,5 tỉ đồng. Đến thời điểm hiện tại, thị trường thứ cấp đang chào bán với mức giá 18-19 tỉ đồng cho sản phẩm nhà phố và 26-28 tỉ đồng cho sản phẩm biệt thự. “Không riêng gì bất động sản liền thổ mà ngay cả chung cư, đất nền vùng ven giá cũng được đẩy lên khá cao so với giá trị thực. Hơn nữa các chủ đầu tư khi giới thiệu ra thị trường hầu như đều thiết lập giá sản phẩm của họ trong 2-3 năm tới”, ông Hồ Đắc Duy, Quản lý Bộ phận Kinh doanh Nhà ở Savills Việt Nam, nhận định.

Ngân hàng siết chặt tín dụng và lãi suất tiếp tục tăng khiến đa số người mua cân nhắc lại kế hoạch tham gia vào thị trường. Thời gian tới, với khả năng tín dụng cho bất động sản được nới lỏng hơn, thị trường có thể hồi phục vào thời điểm cuối năm nhưng sẽ khó có sự đột biến trong ngắn hạn.

Viễn cảnh lạm phát có thể giúp bất động sản hưởng lợi nhờ gia tăng giá trị nhưng cũng có thể là cục nợ nếu người mua không đủ năng lực tài chính để thanh toán các nghĩa vụ nợ vì lãi suất đi vay cũng tăng theo.

Công ty Chứng khoán SSI kỳ vọng lãi suất huy động trong nửa cuối năm 2022 có thể tăng 50-70 điểm cơ bản. Trong nửa đầu năm, 67% dư nợ tín dụng bất động sản là vay mua nhà. Với tỉ lệ sử dụng đòn bẩy tài chính cao, lãi suất tăng sẽ làm giảm lượng người mua nhà do chi phí vay thế chấp cao hơn.

Sự đổ vỡ của một số dự án có chương trình cam kết lợi nhuận gần đây, rủi ro của thị trường trái phiếu doanh nghiệp là nguyên nhân khác khiến nhà đầu tư e ngại. Vì vậy, các dự án đưa ra cam kết lợi nhuận hơn 10-12% có thể không mang đến tác dụng kích thích mà ngược lại càng khiến khách hàng hoài nghi về tính khả khi và sức khỏe tài chính của chủ đầu tư.

Trong bối cảnh rủi ro khá cao vào thời điểm nhạy cảm hiện nay, sự an toàn và thận trọng là điều cần thiết. Người mua nhà cần tính toán khả năng tài chính của mình và tránh nguy cơ rơi vào “bẫy lợi nhuận” mà một số chủ đầu tư giăng ra. Theo JLL, thị trường bất động sản đang được ưu tiên dành cho những sản phẩm hướng đến nhu cầu ở thực, có thanh khoản tốt và nhu cầu cho thuê cao hơn là dòng sản phẩm có tính lướt sóng.