M&A Khu công nghiệp & Logistic: Hấp lực từ lợi nhuận

Thiếu hàng dự trữ vì nguồn cung gián đoạn khiến chỉ số lợi suất của ngành logistics xuống mức thấp nhất mọi thời đại. Dữ liệu của Real Capital Analytics cho thấy lợi suất ngành logistics trung bình toàn cầu hiện ở mức 5,8%, chỉ cao hơn 30 điểm cơ bản so với lợi suất của khối văn phòng và thấp hơn cả lợi suất ngành bán lẻ. Con số này còn tệ hơn ở các thị trường phát triển, chẳng hạn ở Tokyo khi lợi suất ngành logistics ở mức dưới 4%.

Nhưng theo ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, vẫn có những thị trường ngách cho giới đầu tư với nhiều cơ hội và lợi suất cao hơn. Đơn cử, tại thị trường mới nổi như Việt Nam, lợi suất kinh doanh kho bãi logistics lên đến 9-11%, cao gần gấp đôi so với nhiều thị trường phát triển khác.

Hay kho lạnh, một mảng chuyên biệt trong chuỗi cung ứng để lưu trữ và vận chuyển thực phẩm hoặc vật tư y tế như vaccine, cũng bắt đầu gây chú ý. Một báo cáo của Research & Markets ước tính 7,9 tỉ USD đã được đầu tư để phát triển kho bảo quản lạnh trên toàn cầu vào năm ngoái. Con số này sẽ tăng lên 19 tỉ USD vào năm 2027, do sự thúc đẩy của nhu cầu mua sắm hàng tạp hóa trực tuyến và giảm lãng phí thực phẩm. Đối với các nhà đầu tư, khoản đầu tư kho lạnh đang mang lại lợi suất cao hơn so với các cơ sở hậu cần khô.

Lợi suất hấp dẫn của thị trường bất động sản công nghiệp và hậu cần được xem là lý do chính thúc đẩy nhiều hơn dòng vốn đầu tư và thương vụ mua bán - sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực này. Trong 6 tháng qua, thị trường chứng kiến một số thương vụ thâu tóm dự án đáng chú ý như thương vụ Boustead Projects mua lại 49% cổ phần trong Công ty Cổ phần Phát triển Công nghiệp KTG Bắc Ninh tại Khu Công nghiệp Yên Phong với giá khoảng 6,9 triệu USD. 

ESR Cayman Limited, nền tảng bất động sản hậu cần lớn nhất khu vực châu Á - Thái Bình Dương, kết hợp cùng Công ty Cổ phần Phát triển Công nghiệp BW công bố hợp tác thành lập liên doanh mới với mục tiêu sở hữu và cùng phát triển 240.000 m2 tại Khu Công nghiệp Mỹ Phước 4 gần TP.HCM.  Việc hợp tác đánh dấu sự gia nhập của nhà đầu tư bất động sản nổi tiếng Hồng Kông vào thị trường Việt Nam, mở rộng thêm phạm vi hoạt động tại khu vực Đông Nam Á.

Hay đầu tháng 6, Boustead Projects (Singapore) ký thỏa thuận mua lại 49% cổ phần trong một dự án đầu tư khu công nghiệp - logistics với Công ty Cổ phần Khải Toàn. Còn Công ty Cổ phần Công nghiệp KCN Việt Nam mua quỹ đất rộng 250 ha với tổng vốn đầu tư 300 triệu USD, một bước đi nằm trong chiến lược phát triển các nhà máy và kho vận chất lượng cao trải dài từ Bắc Giang, Hải Phòng, Hải Dương, Đồng Nai đến Long An.

Frasers Property, cánh tay đầu tư bất động sản của tỉ phú Thái Lan đang sở hữu Sabeco, đã mua lại một lô đất công nghiệp ở Bình Dương. “Các nhà sản xuất toàn cầu đang đổ xô vào Việt Nam do việc kiểm soát hiệu quả đại dịch và hiệu lực của Hiệp định thương mại tự do Việt Nam - EU (EVFTA) tạo ra cơ hội từ các điều kiện vĩ mô mạnh mẽ. Chúng tôi đặt mục tiêu xây dựng phát triển công nghiệp hiện đại và bền vững để mở rộng sự hiện diện của mình trong lĩnh vực công nghiệp Việt Nam”, ông Lim Hua Tiong, CEO Frasers Property Vietnam, chia sẻ.

Thời gian tới, danh sách các thương vụ mua bán - sáp nhập có thể kéo dài hơn khi nhà đầu tư vẫn đang săn tìm các lô đất tiềm năng. Đó còn là nhu cầu có thể quan sát được từ những nhà cung cấp dịch vụ hậu cần quốc tế, vốn đang tăng cường thăm dò thị trường Việt Nam.

Có thể thấy đại dịch toàn cầu tiếp thêm động lực để các doanh nghiệp triển khai chiến lược China Plus One. Cơ hội tiếp cận các thị trường mới, chi phí gia tăng ở Trung Quốc, đa dạng hóa rủi ro và ưu đãi thuế là một số trong những lý do để các công ty có trụ sở tại Trung Quốc áp dụng chiến lược kinh doanh mới. 

Theo công ty nghiên cứu thị trường và tư vấn Colliers International, Việt Nam nằm trong nhóm các thị trường mới nổi (cùng nhóm với Ấn Độ, Indonesia, Thái Lan và Philippines) trở thành điểm hấp dẫn cho ngành sản xuất. Nhờ đó, lĩnh vực bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục giữ vị thế là một trong những thị trường có triển vọng phát triển tốt nhất nhờ các thương vụ M&A và nguồn cung mới.