Lối thoát hiểm cho trái phiếu bất động sản

Doanh nghiệp bất động sản vẫn gồng mình gia hạn nợ trái phiếu với kỳ vọng thị trường hồi phục sẽ tạo ra lối thoát hiểm cho dòng tiền.

Công ty Đầu tư và Phát triển Bất động sản Thế Kỷ (Cen Invest) đã kéo dài thời gian tất toán trái phiếu mã CIVCB2124001 đến ngày 13/10/2025. Doanh nghiệp này đã thế chấp thêm 20,7 triệu cổ phần Công ty Cổ phần Đầu tư Thành Đạt Việt Nam (tương đương 67,87% vốn điều lệ), chủ đầu tư dự án Khu dân cư Khe Cát tại Quảng Yên, Quảng Ninh, cùng quyền tài sản phát sinh từ dự án.

Trước áp lực đáo hạn lớn, nhiều doanh nghiệp buộc phải tái cơ cấu nghĩa vụ tài chính để duy trì hoạt động như trường hợp của Cen Invest. Theo báo cáo của Công ty Chứng khoán MBS, giá trị trái phiếu doanh nghiệp sẽ đáo hạn trong năm 2025 khoảng gần 151.000 tỉ đồng. Áp lực đáo hạn sẽ tăng dần và đạt đỉnh vào quý III với lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn lên tới khoảng 63.000 tỉ đồng (tăng 40% so với cùng kỳ). Đáng chú ý, trái phiếu bất động sản sẽ là nhóm có giá trị đáo hạn lớn nhất năm nay với 130.000 tỉ đồng, chiếm 64% tổng giá trị đáo hạn năm 2025. Trong đó, 43,4% trong số này, tương đương 56.000 tỉ đồng là giá trị các trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đã gia hạn sẽ đến hạn. Nếu so với giá trị đáo hạn trong năm 2024, giá trị trái phiếu riêng lẻ đáo hạn của nhóm bất động sản tăng mạnh với mức tăng 113%.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản còn trầm lắng, việc tháo gỡ pháp lý cho các dự án vẫn chậm so với kỳ vọng, khó khăn đối với hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản sẽ còn tiếp diễn. Do đó, áp lực dòng tiền và vấn đề trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn vẫn là thách thức lớn đối với nhóm doanh nghiệp bất động sản trong năm 2025.

Theo đánh giá của các chuyên gia VIS Rating, dòng tiền yếu là nhược điểm chính trong hồ sơ tín nhiệm của các chủ đầu tư tại Việt Nam, khi khoảng 70% doanh nghiệp theo dõi có dòng tiền hoạt động để trả nợ đến hạn ở mức yếu. Nhiều doanh nghiệp tiếp tục thực hiện giải pháp tái cấu trúc nợ, giảm giá bán và mở rộng phân khúc bất động sản phù hợp với nhu cầu của thị trường để cải thiện thanh khoản và tránh nguy cơ vỡ nợ.

Dù thị trường trái phiếu đã chứng kiến sự phục hồi dần trong năm 2023 và 2024 nhưng vẫn còn nhiều thách thức để có thể lạc quan hơn trong năm 2025. Để thị trường trái phiếu doanh nghiệp phục hồi và phát triển bền vững, Tiến sĩ Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính, Tiền tệ Quốc gia, nhấn mạnh sự cần thiết hoàn thiện hạ tầng thị trường chứng khoán nói chung và thị trường trái phiếu doanh nghiệp nói riêng, nhất là nâng cao chất lượng hệ thống các tổ chức xếp hạng tín nhiệm, thị trường thứ cấp tập trung, cơ sở thông tin - dữ liệu về thị trường trái phiếu, về nhà đầu tư, tài sản đảm bảo.

Dragon Capital đánh giá hiệu suất đầu tư của kênh trái phiếu doanh nghiệp ở mức 3/5 điểm trong năm 2025, với quan điểm đây là kênh đầu tư tốt hơn so với gửi tiết kiệm ngân hàng, nhờ lợi suất hấp dẫn. Tuy nhiên, tổ chức này cảnh báo rằng rủi ro về an toàn và thanh khoản vẫn là yếu tố quan trọng cần cân nhắc khi lựa chọn trái phiếu.

Tại Investor Day 2025, bà Nguyễn Thị Tuyết Hồng, Giám đốc Khối Trái phiếu của Dragon Capital, nhận định trái phiếu là kênh dành cho nhà đầu tư có kỳ vọng vừa phải. Quan sát thị trường trái phiếu năm 2024 cho thấy lượng phát hành đã tăng trên 50%, lãi suất khá ổn, đáo hạn nhiều. Do đó, kênh trái phiếu sẽ có nguồn cung đa dạng hơn vào năm 2025 và nhiều lựa chọn hơn cho nhà đầu tư.

Nhà đầu tư cũng kỳ vọng, các chính sách mới nhằm tháo gỡ rào cản pháp lý và đẩy mạnh hoàn thiện quy hoạch sẽ tạo động lực phát triển dự án trong năm 2025. Tâm lý tích cực của người mua nhà cùng hạ tầng giao thông kết nối cải thiện sẽ hỗ trợ nhu cầu cho các dự án nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM, tạo thuận lợi cho các chủ đầu tư đang có kế hoạch ra mắt dự án.

Báo cáo của SSI Research đưa ra dự báo năm 2025, Khang Điền và Nam Long dự kiến đạt tăng trưởng doanh số 2 con số nhờ mở bán các dự án mới. Doanh thu và lợi nhuận sau thuế của Khang Điền được kỳ vọng đạt lần lượt 6.280 tỉ đồng (+72%) và 1.180 tỉ đồng (+22%) nhờ dự án Foresta và các căn còn lại của The Privia. Còn Nam Long dự báo đạt doanh thu 5.500 tỉ đồng (-4,4%) và lợi nhuận sau thuế 627 tỉ đồng (+35%), nhờ các dự án tại Long An và Cần Thơ. 

Trong khi đó, Vinhomes dự kiến mở bán một số dự án gồm Phước Vĩnh Tây tại tỉnh Long An và Dương Kinh tại thành phố Hải Phòng cũng như các dự án Royal Island, Ocean Park 2 và Ocean Park 3. Công ty này ước đạt tăng trưởng doanh số bán hàng 48% trong năm 2024, khiến doanh số bán hàng dự kiến thấp hơn trong năm 2025 (đạt 8,1%).