Lợi nhuận bất động sản 2023 sẽ chạm đáy?

Mới đây, Ủy ban Nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu chỉ đạo tạm dừng lập đồ án quy hoạch tỉ lệ 1/2.000 khu đô thị trung tâm Vũng Tàu thành khu đô thị. Bình Dương cũng ra quyết định thu hồi chủ trương cho Tập đoàn Vingroup nghiên cứu lập quy hoạch và điều chỉnh quy hoạch 2 dự án tại thị xã Tân Uyên và Bắc Tân Uyên.

Trước đó, tỉnh Bình Phước đã hủy bỏ chủ trương lập quy hoạch dự án khu đô thị mới, kết hợp khu du lịch nghỉ dưỡng hồ Suối Cam đối với nhà đầu tư FLC. Ở TP.HCM, dự án BT hoán đổi quỹ đất cho dự án xây cầu đường Bình Tiên trị giá 2.400 tỉ đồng cũng bị thu hồi vì e ngại vấn đề pháp lý.

Việc các địa phương ngại ngần hơn trong việc cấp phép phát triển các khu đô thị mới đã khiến chiến lược phát triển quỹ đất của một số chủ đầu tư bị ảnh hưởng đáng kể.
Đặc biệt, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi dự kiến xóa bỏ phương thức tạo lập quỹ đất thông qua cơ chế tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa doanh nghiệp và người dân. Tất cả các dự án sẽ do Nhà nước thu hồi đất rồi tổ chức lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá, đấu thầu.

Nếu Luật mới được thông qua, một số doanh nghiệp trước đó đã tích cực mua gom đất của người dân để tự triển khai các khu đô thị, khu thương mại sẽ không còn được mặc định là chủ đầu tư dự án nữa. Điều này tất nhiên ảnh hưởng lớn đến kế hoạch đầu tư và nguồn cung sản phẩm. Dự thảo Luật đất đai sửa đổi sẽ được Chính phủ trình và đưa ra thảo luận trước Quốc hội vào tháng 10 này.

Đối mặt với nhiều thách thức khiến thị trường đang ở khúc cua khó lường. Chính sách kiểm soát tín dụng có hiệu lực từ đầu tháng 7 năm nay đã phần nào tạo ra rào cản trong việc huy động vốn từ ngân hàng, khiến các doanh nghiệp gặp khó khi triển khai dự án và đẩy nhanh tốc độ bán hàng.

Các doanh nghiệp bất động sản có mức tăng trưởng lợi nhuận ròng âm 35,8% trong quý II/2022. Trên thị trường chứng khoán, cổ phiếu VHM của Vinhomes mất 16% giá trị trong quý III. Tương tự, cổ phiếu DXG của Đất Xanh sụt 31% từ mức đỉnh 29.000 đồng/cổ phiếu, PDR của Bất động sản Phát Đạt mất 12%.

Việc khan hiếm quỹ dự án khiến nhà đầu tư lo ngại cũng không khó hiểu. Mới đây, báo cáo quý III của Cushman & Wakefield ghi nhận nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM giảm mạnh 56% theo quý, với khoảng 4.100 căn được chào bán. Nguồn cung này tập trung chủ yếu ở khu vực phía Đông với 76% so với toàn thị trường, nhờ vào các dự án cơ sở hạ tầng hoàn thiện.

Thông thường thời gian phát triển các dự án lên đến 3-4 năm. Quý IV năm nay, lợi nhuận của các chủ đầu tư lớn có thể vẫn giữ được ở mức kỳ vọng nhờ một số dự án trọng điểm phát triển trong giai đoạn 2019-2021 đã đến thời điểm bàn giao nhà. Nhưng năm 2023 được dự đoán sẽ là giai đoạn rất khó khăn và lợi nhuận của ngành bất động sản có thể sẽ chạm đáy vì danh mục dự án không còn dồi dào và lượng bán hàng sụt giảm liên tiếp trong 2 năm qua.

2023 còn là thời điểm các chủ đầu tư gặp áp lực phải thanh toán hay đảo nghĩa vụ nợ đến hạn. Đặt trong môi trường lãi suất tiếp tục tăng như hiện nay, chi phí đảo nợ của các chủ đầu tư sẽ tăng lên và gián tiếp tác động đến tiến độ triển khai các khu đô thị, khu nghỉ dưỡng.

Ước tính của FiinGroup cho thấy chỉ tính riêng ngành bất động sản đã chiếm 59% tổng giá trị đáo hạn. Áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp tính riêng trong năm nay đạt 35.560 tỉ đồng và sẽ tăng mạnh lên mức kỷ lục 61.370 tỉ đồng vào năm 2023.

Theo dự báo của FiinGroup, các quý sắp tới sẽ là giai đoạn khó khăn để các doanh nghiệp xoay xở dòng tiền trả nợ gốc và lãi trái phiếu do thị trường trái phiếu đã thu hẹp đáng kể từ đầu năm đến nay, dòng tiền chảy vào các công ty con đang bị kiểm soát bởi Thông tư 16, Thông tư 39 và tiếp theo là Nghị định 65. “Việc đáp ứng nghĩa vụ nợ sắp tới sẽ khó khăn hơn trong bối cảnh lãi suất được kỳ vọng sẽ tiếp tục leo thang, làm gia tăng gánh nặng chi phí lãi vay của nhiều doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực thâm dụng vốn nhưng đang gặp trở ngại tiếp cận dòng vốn tín dụng như bất động sản”, FiinGroup nhận định.

Một diễn biến đáng chú ý là năm 2023 có thể sẽ chứng khiến làn sóng M&A nhộn nhịp hơn khi nhiều chủ đầu tư không thể cầm cự được nữa. Ảnh: Quý Hòa

Một diễn biến đáng chú ý là năm 2023 có thể sẽ chứng khiến làn sóng M&A nhộn nhịp hơn khi nhiều chủ đầu tư không thể cầm cự được nữa. Một số có thể phải tiến hành tái cấu trúc và chỉ giữ lại các dự án khả khi, trong khi số khác có thể bán non dự án để đảm bảo dòng tiền. Ngược lại, những chủ đầu tư tiềm lực hơn có thể thâu tóm dự án tiềm năng với giá mua ưu đãi.

Theo bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield, khả năng lãi suất tăng và việc kiểm soát chặt chẽ hơn hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng hiện nay đã tạo ra những biến động cho thị trường bất động sản trong quý vừa qua. “Tính thanh khoản các dự án, dòng tiền và lợi nhuận của doanh nghiệp trong năm 2022-2023 sẽ bị tác động. Tuy nhiên, với những động lực tăng trưởng mạnh mẽ và các cải cách đang diễn ra, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục vững vàng trong trung hạn đối với tất cả các phân khúc, khi thị trường trở nên minh bạch hơn”, bà Trang Bùi nhận định