Lệch pha cung - cầu sản phẩm nhà ở

Theo Savill Việt Nam, sự di dân kết hợp với tăng trưởng dân số tự nhiên tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở tại các đô thị như Hà Nội và TP. HCM, dẫn đến số lượng hộ gia đình mới có nhu cầu nhà ở tại Hà Nội và TP. HCM trung bình hằng năm lần lượt là 81.000 và 63.000. Song, sự lệch pha trong cung – cầu nhà ở đang diễn ra ngay cả khi những lo sợ bong bóng bất động sản bị vỡ đã không xảy ra trong 2018.

Sự bùng nổ

Năm 2018 tròn 10 năm Hà Nội mở rộng địa giới gấp 3 lần so với ban đầu, đã chứng kiến sự tăng trưởng bùng nổ về nhà ở. Chuyên gia phân tích của CBRE, bà Anh Nguyễn, cho biết, mức tăng trưởng lũy kế khoảng 16%, từ 84.000 căn năm 2008 là lên 317.000 căn vào năm 2018.

Riêng năm 2018, đã có khoảng 2.700 căn bán được cao hơn mức chào bán mới trong năm là 2.606 căn, cho thấy sự quan tâm của thị trường đối với các sản phẩm nhà ở gắn liền với đất.

Dấu hiệu lệch pha trong cung – cầu nhà ở đã xuất hiện tại thị trường Hà Nội, khi phân khúc căn hộ bình dân đã giảm tới 19% theo năm, trong khi các phân khúc khác vẫn giữ được mức tăng trưởng.

Phía Tây của Hà Nội đang hình thành “đường chân trời”, gồm các tòa nhà cao tầng đang được hình thành, với Landmark72 là một ví dụ. Trong khi đó, thị trường cũng chứng kiến sự hồi sinh của các “khu đô thị ma”, các dự án cũ cũng đang được cải tạo thành những khu đô thị hiện đại.

Bà Anh Nguyễn cho rằng, với sự tăng trưởng lớn về số lượng dự án mới. Song, sự tham gia tích cực của các nhà đầu tư và sự huy động vốn của các nhà đầu tư lớn, như Vinhome, đã ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản.

Những vấn đề nội tại nhấn mạnh hơn sự lệch pha cung - cầu đang diễn ra trên thị trường TP.HCM. Năm 2018, tại thị trường này, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm 30%; phân khúc trung cấp chiếm 45,3%; phân khúc bình dân chỉ chiếm 24,7%.

Theo thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM, phân khúc cao cấp chỉ tính từ mức giá trên 40 triệu đồng/m². Trong lúc trên thị trường, loại căn hộ có giá từ 30 - 40 triệu đồng/m² thì đã được xếp vào căn hộ cao cấp.

Nếu tính đủ, sẽ có thêm khoảng phân nửa số lượng nhà trong phân khúc trung cấp theo cách tính của Sở Xây dựng thuộc phân khúc cao cấp, dẫn đến tỉ trọng phân khúc nhà ở cao cấp có thể còn cao hơn nhiều so với mức 30% nêu trên.

Thực tế thị trường TP.HCM năm 2017 chỉ ghi nhận 92 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với 42.991 căn (gồm 37.502 căn hộ chung cư và 5.489 căn nhà thấp tầng). Trong đó, phân khúc cao cấp chiếm 25,5%; phân khúc trung cấp chiếm 45,5%; phân khúc bình dân chiếm 29,1%.

Đến năm 2018, đã có 77 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với 28.316 căn, quy mô thị trường giảm đến 34,1% so với năm 2017. Trong đó, phân khúc cao cấp có giá bán trên 40 triệu đồng/m² chiếm 30%, tăng 4,5% so với năm 2017; Phân khúc trung cấp chiếm 45,3% tương đương năm 2017; phân khúc bình dân chỉ còn chiếm 24,7% giảm 4,4% so với năm 2017.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng thị trường bất động sản thành phố chưa phát triển bền vững, nó chỉ phát triển bền vững khi đạt được cơ cấu sản phẩm hợp lý: Phân khúc nhà ở bình dân chiếm tỷ lệ lớn nhất, kế đến là phân khúc trung cấp và nhỏ nhất là phân khúc cao cấp.

Quyết định của UBND TP.HCM về phê duyệt Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2016-2025 đã không cho phép phát triển dự án chung cư cao tầng tại khu vực trung tâm thành phố đến năm 2020 đã tạo lợi thế "độc quyền" cho một số chủ đầu tư có dự án hiện hữu.

Trong khi đó, tỉ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp trong phân khúc bất động sản cao cấp trên địa bàn TP.HCM năm 2018 đã tăng mạnh so với năm 2017. Theo báo cáo thị trường của CBRE năm 2018, trong phân khúc bất động sản cao cấp, hạng sang, tỉ lệ mua đầu tư chiếm đến 61%; đầu tư ngắn hạn chiếm 13%; khách hàng mua để ở chỉ chiếm 26%.

 So sánh với năm 2017, mua đầu tư chiếm 50%; đầu tư ngắn hạn chiếm 15%, khách hàng mua để ở chiếm 35%, thì tỉ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp năm 2018 tăng mạnh so với năm 2017. HoREA cho rằng trong phân khúc nhà ở trung cấp, tỉ lệ nhà đầu tư khoảng 20 - 30%; phân khúc bình dân khoảng trên dưới 10%.

Việc gia tăng quá nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp trong phân khúc nhà ở cao cấp và trung cao cấp nhằm đầu tư kinh doanh, cất giữ tài sản, cũng có thể nhằm mục đích rửa tiền, dễ dẫn đến việc đầu cơ và kích giá ảo trên thị trường bất động sản, ông Châu cảnh báo.

Năm của thị trường trung cấp

Theo Savills Việt Nam, 2019 dự kiến sẽ tiếp tục là năm của thị trường trung cấp, với mức giá vừa phải, phù hợp với túi tiền của đại bộ phận người dân. Bên cạnh đó, các sản phẩn nhà phố, nhà liền kề hay các sản phẩm phát triển gần tiện ích an sinh xã hội cũng sẽ thu hút được các khách hàng có nhu cầu ở thực.

Hiện nhu cầu nhà ở vẫn duy trì ở mức cao, xuất phát từ xu hướng di cư của dân ngoại tỉnh vào thành phố, xu hướng tách hộ và tình trạng nhà ở xuống cấp tại các thành phố.

Đến nay, chưa có mô hình sản phẩm nào mới dự kiến sẽ xuất hiện trên thị trường. Nếu có, nhiều khả năng sẽ là các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng tại thị trường biển. Thay vào đó, các sản phẩm hiên có sẽ có những điều chỉnh để phù hợp hơn với nhu cầu sử dụng của khách hàng và xu thế chung của thế giới.

Ví dụ, việc bó hẹp không gian căn hộ 3 phòng ngủ trong diện tích 90 m2 lâu nay bộc lộ nhiều bất cập, sẽ dần biến mất trên thị trường; hay thiết kế căn hộ sẽ mở rộng ban công, lô gia, và cửa sổ để đón ánh sáng tự nhiên; hay việc dần thôi cam kết lợi nhuận tại các dự án nghỉ dưỡng có chương trình cho thuê lại. "Các xu hướng này dự kiến là những hướng đi bền vững hơn của thị trường nhà ở", ông Dương Đức Hiển nhận định.

Một điểm quan trọng nữa, yếu tố vị trí của dự án vẫn được đặt lên hàng đầu khi lựa chọn bất động sản nhà ở. Theo ông Hiển, trong bối cảnh thị trường phát triển, hạ tầng giao thông được nâng cấp và tối ưu, khoảng cách sẽ không còn là rào cản cho cư dân trong thành phố.

cho rằng, những lo sợ bong bóng bất động sản bị vỡ đã không xảy ra trong 2018, nhưng sang năm 2019, thị trường cần cẩn trọng trong kiểm soát tín dụng cho vay bất động sản, kiểm soát chất lượng và tiến độ thực hiện công trình của các chủ đầu tư.

Ông Hiển tin rằng, nguồn cầu nhà ở vẫn gia tăng hàng năm sẽ giúp ổn định thị trường trong ngắn hạn; tính bền vững của thị trường phụ thuộc vào nguồn cung sản phẩm có kịp đáp ứng nguồn cầu theo từng phân khúc không.

Thêm nữa, số lượng sản phẩm, đặc biệt là sản phẩm nghỉ dưỡng mở bán trong năm 2018 giảm so với năm ngoái đã làm giảm số giao dịch trong năm vừa qua. Ở một số phân khúc, cơ cấu phân bổ giữa các hạng có thể chưa hoàn toàn hợp lý, gây ra tình trạng bội thực nhất thời.

Trong ngắn hạn, các sản phẩm này sẽ dần được hấp thụ, đặc biệt là tại các thị trường đang phát triển mạnh mẽ như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Quảng Ninh nơi có nhiều tiềm năng phát triển du lịch và thu hút khách hàng quốc tế.

Từ góc nhìn toàn cảnh cho phân khúc nhà ở, ông Hiển cũng khuyến cáo các chủ đầu tư, cần có tầm nhìn dài hạn về tiềm năng của dự án, sau 5 – 10 năm, khi cơ sở hạ tầng phát triển, liệu dự án có còn thu hút được khách mua.

Với các khách hàng, ông Hiển nói rằng, cần có cái nhìn cởi mở hơn với các sản phẩm nhà ở, đặc biệt khi mua để đầu tư dài hạn: bất lợi vị trí hôm nay có thể là tiền đề để bất động sản tăng giá trong tương lai khi hạ tầng phát triển; quan trọng là khách hàng có sự nghiên cứu và tìm hiểu kỹ lưỡng.