Làn sóng mới bất động sản khu công nghiệp

Một làn sóng đầu tư rầm rộ đang dần hiện diện, kèm  theo đó là những chiến lược mới được triển khai để phù hợp với yêu cầu khắt khe hơn. Điển hình là mới đây quỹ đầu tư Gaw Capital Partners hợp tác với NP Captial Partners để đầu tư vào các dự án khu công nghiệp và dịch vụ logistics của Việt Nam. Đối tượng kinh doanh mà nhà đầu tư Hồng Kông này hướng tới là các doanh nghiệp xuất nhập khẩu, thị trường bán lẻ và nhất là xu thế thương mại điện tử đang bùng nổ ở Việt Nam.

‘’Chúng tôi mở rộng sự hiện diện tại đây và khai phá nhiều cơ hội tại một trong những nền kinh tế tăng trưởng nhanh nhất châu Á”, ông Kenneth Gaw, Chủ tịch kiêm Giám đốc Điều hành Gaw Capital Partners, nói.

Bên cạnh hình thức đầu tư trực tiếp, M&A tiếp tục là công cụ được nhiều nhà đầu tư sử dụng. Cuối năm ngoái, nhà đầu tư Singapore Mappletree Logistics Trust đã chi ra hơn 30 triệu USD thâu tóm kho chứa hàng tại Bình Dương của Unilever Vietnam. Đáng chú ý, nhà đầu tư logistics lớn nhất của Nhật là CRE đã chi ra 6 triệu USD đầu tư vào Sembcorp Infra Services. Số vốn huy động được, đi kèm với các khoản vay ngân hàng sẽ được Sembcorp phát triển thêm 30.000m2 diện tích kho vận tại Việt Nam.

Một số nhà đầu tư trong nước tiếp tục dốc tiền mạnh vào mảng khu công nghiệp. Chia sẻ với NCĐT, lãnh đạo Khu Công nghiệp Long Hậu cho biết dự án mở rộng giai đoạn 3 của Khu Công nghiệp Long Hậu ở khu Nam Sài Gòn đang nỗ lực hoàn thành thủ tục để khởi công. “Hiện nay, các Khu Công nghiệp Long Hậu 1 và 2 gần như đã lấp đầy khách thuê”, vị lãnh đạo này cho biết.

Bên cạnh thị trường TP.HCM, Long Hậu còn mở rộng mạng lưới đầu tư ra Đà Nẵng với thương vụ đầu tư dự án nhà xưởng công nghệ cao trị giá hơn 1.000 tỉ đồng. Điểm mạnh của nhà xưởng này là mức giá cho thuê cạnh tranh, chỉ từ 3 USD/m2/tháng, đi kèm với diện tích linh hoạt 500-3.300 m2.

Ở Bình Dương, Công ty Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên dự kiến sẽ bắt đầu khởi động dự án Khu Công nghiệp Nam Tuân Uyên 3 vào cuối quý II. Liên doanh giữa Tập đoàn Warburg Pincus và Tổng Công ty Becamex IDC được ra mắt với pháp nhân là Công ty cổ phần Phát triển Công nghiệp BW (BWID). Với số vốn ban đầu khoảng 200 triệu USD và tiếp tục phát triển để đạt được tổng giá trị tài sản 2 tỉ USD trong 5 năm tiếp theo. “BW Industrial sẽ tiếp tục mở rộng tại Việt Nam trong nhiều năm tới để thúc đẩy sự phát triển đầy hứa hẹn của cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 tại Việt Nam”, ông CK Tong, Tổng Giám đốc của BW Industrial, cho biết.

Còn VSIP đang phát triển thêm một loạt các khu công nghiệp mới ở Nghệ An, Quảng Ngãi hay Bình Định hay ông lớn ngành hàng ô tô Trường Hải cũng khởi công dự án khu công nghiệp phục vụ nông nghiệp công nghệ cao trị giá 7.800 tỉ đồng ở Thái Bình. Theo các chuyên gia, xu thế đầu tư vào các khu công nghiệp dự kiến sẽ tăng mạnh trong thời gian tới khi các phân tích cho thấy dòng vốn đầu tư của các tập đoàn đa quốc gia đang dịch chuyển mạnh mẽ vào Việt Nam, đặc biệt là các nhà đầu tư Nhật, Hàn Quốc, Đài Loan hay Trung Quốc. Trong nước, các tập đoàn lớn cũng mở rộng quy mô sản xuất, đặc biệt trong lĩnh vực lắp ráp ô tô, chế biến thực phẩm, đồ uống.

Tỉ lệ cho thuê tại các khu công nghiệp đang ở mức khá cao. Đơn cử như theo Công ty Tư vấn JLL Việt Nam, ở miền Đông Nam Bộ, tỉ lệ lấp đầy trung bình của gần 100 khu công nghiệp lên đến 74% (tương đương 18.000ha được thuê). Giá thuê trung bình tại khu vực này đạt mức 63,3 USD/m2. “Giá thuê được dự báo sẽ tăng nhẹ trong tương lai gần, khi nhu cầu về diện tích công nghiệp tăng cao nhờ Việt Nam thu hút nhiều lượng vốn FDI nhờ nhiều hiệp định thương mại được công bố.

“Đáng lưu ý, đầu tư vào các ngành công nghiệp thân thiện với môi trường và sử dụng công nghệ hiện đại sẽ được khuyến khích hơn nữa tại các Khu Công nghiệp Đông Nam Bộ”, JLL nhận định. Nhận định của JLL xem ra phù hợp với chiến lược thu hút dòng vốn FDI mới của Việt Nam, điều buộc các chủ đầu tư khu công nghiệp phải tính toán kỹ lưỡng dòng sản phẩm dự kiến sẽ triển khai, lớp khách hàng nhắm đến để đảm bảo tỉ lệ cho thuê hiệu quả.

Hiện nay, Chính phủ đang sửa đề án về thu hút vốn FDI mới, trong đó sẽ ưu tiên các ngành công nghệ cao, công nghệ mới, thân thiện với môi trường như công nghệ thông tin, điện tử, viễn thông, ô tô, máy nông nghiệp, thiết bị công trình, thiết bị công nghiệp, thiết bị điện, công nghiệp hỗ trợ, nông nghiệp công nghệ cao, dịch vụ tài chính, logistics... Điều này đồng nghĩa với việc các ngành thâm dụng lao động, năng lượng, không thân thiện với với môi trường sẽ dần bị hạn chế.

Một số tỉnh thành đã bắt đầu điều chỉnh chiến lược để phù hợp với định hướng mới. Tiêu biểu như Bình Dương đang đầu tư các dự án khu công nghiệp gắn liền với phát triển mô hình thành phố thông minh. Hay theo ông Lê Thanh Liêm, Phó Chủ tịch thường trực của TP.HCM, trong thời gian tới, Thành phố sẽ thu hút các doanh nghiệp FDI có công nghệ cao, có năng lực quản trị cao và tập trung vào lĩnh vực khởi nghiệp, sáng tạo vào các khu công nghiệp công nghệ cao ở phía Đông.

Theo kịp các thay đổi về chính sách sẽ là thách thức lớn cho các nhà đầu tư khu công nghiệp. Bên cạnh đó, cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung có thể gây ra một số tác động tiêu cực đến tăng trưởng của kinh tế thế giới. “Dòng vốn FDI có thể chững lại trước những bất ổn, cũng như nhu cầu chậm lại của thế giới”, đại diện JLL cảnh báo.