Làm sao thuyết phục người dân tái định cư?

Ủy ban Nhân dân TP.HCM mới đây đã phê duyệt đề án “Quản lý và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả”. Đáng chú ý là nội dung đề cập đến việc thu hồi diện tích đất liền kề công trình hạ tầng để tái định cư và bán đấu giá.

Mở rộng thu hồi đất
Theo đó, người có đất bị thu hồi trong dự án hạ tầng và phần đất thu hồi thêm sẽ được tái định cư tại chỗ với diện tích đất nhỏ hơn, tỉ lệ nghịch với giá đất tăng thêm do hạ tầng mang lại. Phần đất dôi dư sau khi tái định cư sẽ được quy hoạch lại và bán đấu giá để tạo nguồn thu, đầu tư công trình mới. Phương án thu hồi thêm đất và tái định cư chỉ được phê duyệt nếu 2/3 người dân nơi bị ảnh hưởng đồng ý. Đối với số ít người dân không đồng ý phải lựa chọn: hoặc chấp thuận phương án hoặc bị nhà nước thu hồi đất.
Theo những người đề xuất, sở dĩ có chủ trương mở rộng việc thu hồi đất vì lâu nay, khi Nhà nước đầu tư công trình hạ tầng (mở đường mới, nâng cấp đường, xây thêm cầu...), giá đất hai bên đường tăng lên rất nhiều lần so với trước. Trong khi những người bị thu hồi đất thường không được hưởng lợi gì thì  những người không bị giải phóng mặt bằng lại hưởng lợi lớn từ giá đất tăng mà không phải đóng một khoản thuế, phí nào. Còn Nhà nước bỏ tiền ra làm đường, đầu tư hạ tầng nhưng không có cơ chế để thu lại khoảng chênh lệch khổng lồ này.

Mô hình thu hồi đất ở cả vùng kế cận dự án từng được áp dụng trong dự án mở đường Nguyễn Hữu Thọ từ quận 7 đi Nhà Bè. Sau đó, nhiều dự án cũng muốn áp dụng mô hình này như dự án mở rộng đường Nguyễn Văn Trỗi - Nam Kỳ Khởi Nghĩa, dự án tuyến metro số 2 đi dọc đường Cách Mạng Tháng Tám.. Tuy nhiên, các đề xuất này vẫn chưa được chấp thuận.

Những người quan tâm đến chỉnh trang đô thị thì thấy rằng, việc mở rộng diện tích thu hồi đất ra nơi kế cận dự án hạ tầng là nên làm để giúp thành phố khang trang hơn. Có người còn cho rằng, việc giải phóng mặt bằng vừa đủ cho dự án đã không thực sự lan tỏa lợi ích từ dự án đến cộng đồng. Vì nhiều nhà sau giải tỏa chỉ còn lại những ô đất nhỏ hẹp. Xây lên thì xấu xí, sẽ thành các kiểu nhà siêu mỏng, siêu méo. Ngoài ra, đối với nhà cửa hai bên đường mới, đường cải tạo, nâng cấp, dễ xảy ra tình trạng nhà thấp hơn mặt đường. Dù Nhà nước đã bắt buộc nhà dân hai bên phải cải tạo theo nhưng thường nhà làm, nhà không và tình trạng thoát nước vẫn không đồng bộ, dễ gây nhếch nhác, lãng phí. 

Chung cư tái định cư Trương Đình Hội 2, quận 8. Ảnh: Cao Thắng

Tuy là ủng hộ nhưng một số ý kiến băn khoăn liệu khi thi hành, việc áp dụng mô hình này có bảo đảm tránh được lợi ích nhóm?

Thông thường, người dân sẽ dễ dàng ủng hộ những dự án thuộc dự án công, nhận đầu tư từ Nhà nước như trường học, bệnh viện, công viên... Còn với những dự án mang tính thương mại, phục vụ lợi ích một số nhà đầu tư nào đó như khu chung cư, công ty, cơ sở sản xuất... thì việc thuyết phục người dân sẽ gian nan hơn. Khi đó, người dân cần nhận được câu trả lời thích đáng.

Bài toán tái định cư
Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, cho rằng, một vấn đề cần quan tâm hơn là phương án có cân nhắc đến lối sinh hoạt, tập quán, công việc của người dân khu vực bị ảnh hưởng hay không. Trong nhiều năm qua, đi cùng với những hoạt động đầu tư mở rộng hạ tầng, cơ sở vật chất, khu đô thị ở các thành phố, Việt Nam đã chứng kiến không ít những vụ tranh chấp đất đai. Người dân tỏ ra bất bình khi cho rằng, việc đền bù giải tỏa và tái định cư chưa hợp lý và thỏa đáng.

Trong trường hợp này, đa số các đơn vị quản lý thường tập trung cân nhắc đến giá trị đất và tính các bài toán như tái định cư tại chỗ thì làm sao cho giá trị bằng mà diện tích nhỏ hơn, hoặc thực hiện tái định cư xa để diện tích lớn hơn mà vẫn bằng giá trị. Tiến sĩ Sử Ngọc Khương cho rằng: “Đó chỉ mới là điều kiện cần, nhưng chưa đủ. Yếu tố quan trọng để người dân thỏa mãn là tái định cư nhưng vẫn không làm thay đổi”.

Xét trên hai hình thức tái định cư, việc tái định cư tại chỗ sẽ giúp người dân bị giải tỏa tránh được phần nào những thay đổi trong lối sống và mưu sinh. Bù lại, thường thì người dân sẽ phải ở trong không gian nhỏ hẹp hơn hoặc chuyển từ nhà riêng lên chung cư. 

Không khó để hình dung một người xuất thân từ tầng lớp lao động quen kiểu bình dân. Giờ tái định cư lên chung cư, với yêu cầu phải tuân thủ quy định về giữ gìn vệ sinh, trật tự, an ninh ở chung cư, có thể họ không quen thực hiện. Chưa kể, khi phải sống chung với những hàng xóm ra vào chạm mặt như không quen, đèn nhà ai nấy sáng thì càng khó thích nghi. Với trường hợp tổ chức tái định cư theo diện tích nhỏ hơn so với diện tích ban đầu, người dân sẽ phải sống chen chúc hơn và điều này có thể tác động xấu đến cảnh quan chung đô thị. 

Rõ ràng, vấn đề đền bù tái định cư có liên quan rất sâu sắc đến đô thị học và sự đồng thuận người dân. Chưa kể, trong một số hoàn cảnh, đất bị thu hồi là đất của ông bà tổ tiên để lại. Khi đó, người dân càng không muốn dời đi.

Theo ông Sử Ngọc Khương, “nếu chỉ dùng tài chính giải quyết là chưa đủ”. Savills Việt Nam đề xuất, cách để giải quyết vấn đề này và thuyết phục người dân đồng thuận là cho người dân thấy những lợi ích mà họ nhận lại khi chỉnh trang đô thị hoặc nâng cấp cơ sở hạ tầng. Đó là đường sá rộng mở, các tiện ích xung quanh gia tăng...

Ngoài ra, việc xuất hiện những căn hộ mini 25-30 m2 khang trang, sạch đẹp, giá cả phù hợp cũng là một trong những cách thức được thế giới áp dụng cho bài toán tái định cư. Tuy nhiên, để làm được như vậy, lại liên quan đến bài toán quản lý.

Trước mắt, trong bối cảnh còn nhiều điều phải tổ chức sắp xếp lại, thuyết phục người dân ủng hộ và chấp nhận thay đổi là một việc không dễ. “Quan trọng nhất là giải quyết được nhu cầu, sinh hoạt và mưu sinh của dân, rồi mới tính tới giải quyết tiếp vấn đề còn lại là làm sao để cuộc sống của họ được bình yên”, ông Sử Ngọc Khương đề xuất.  Các chuyên gia cũng đồng tình, giải quyết nhu cầu cuộc sống của người dân là việc cần ưu tiên trước hết trong quá trình hiện đại hóa đô thị.