Lãi suất tăng làm suy yếu nhu cầu mua nhà

Giai đoạn 2020-2021 chứng kiến sự bùng nổ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu bất động sản, trong bối cảnh các ngân hàng thương mại phải giảm tỉ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn. Giá trị trái phiếu phát hành của doanh nghiệp bất động sản đến cuối quý III/2022 ước đạt 507.000 tỉ đồng, chiếm khoảng 34% tỉ trọng dư nợ trái phiếu của Việt Nam và khoảng 6% GDP.

Từ giữa năm 2022, để giảm thiểu rủi ro và tăng cường tính minh bạch của thị trường, Bộ Tài chính đã rà soát và ban hành khung pháp lý mới với các yêu cầu khắt khe hơn đối với tổ chức phát hành, đặc biệt là phát hành riêng lẻ. 

Nguồn: Công ty Chứng khoán VNDirect.

Công ty Chứng khoán VNDirect ước tính tổng giá trị phát hành trái phiếu đã giảm 43,5% so với cùng kỳ còn 248.603 tỉ đồng, trong khi giá trị mua lại đạt hơn 142.200 tỉ đồng trong 9 tháng đầu năm 2022. Trong đó giá trị phát hành trái phiếu bất động sản 9 tháng đầu năm giảm mạnh 67,0% so với cùng kỳ. Hơn thế nữa, kể từ tháng 9/2022, một số lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản đã bị bắt giữ do những sai phạm trong phát hành và mua bán trái phiếu, làm dấy lên những lo ngại về chất lượng trái phiếu doanh nghiệp và khả năng thanh toán của tổ chức phát hành.

Hiện tại, vay ngân hàng và phát hành trái phiếu là kênh huy động vốn quan trọng cho các nhà phát triển bất động sản tại Việt Nam. Trong khi đó, doanh số bán hàng trong quý III/2022 của các doanh nghiệp bất động sản giảm 40% so với quý trước ở cả thị trường TP.HCM và Hà Nội. VNDirect cho rằng trong bối cảnh thắt chặt các khoản vay ngân hàng, thị trường trái phiếu “chao đảo” và bán hàng trầm lắng, dòng tiền của nhiều nhà phát triển bất động sản đang dần cạn kiệt.

Ngoài ra, khoảng 20.000 tỉ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong quý IV/2022, 107.299 tỉ đồng (+55,7% so với cùng kỳ)/112.061 tỉ đồng (+4,4% so với cùng kỳ) đáo hạn trong năm 2023-2024. Tất cả những điều này khiến khả năng thanh toán ngắn hạn của các doanh nghiệp bất động sản đang gặp nhiều thách thức.

Đối với cầu trên thị trường, VNDirect đánh giá lãi suất tăng làm suy yếu nhu cầu mua nhà. “Tính đến giữa tháng 11/2022, chúng tôi quan sát lãi vay mua nhà của các ngân hàng vốn nhà nước và ngân hàng tư nhân tăng mạnh, lần lượt 190 điểm cơ bản lên 11,1% và 230 điểm cơ bản lên 11,7%, so với mức cuối năm 2021, sau khi lãi suất huy động tăng trở lại. Chúng tôi cho rằng lãi suất huy động có thể tăng hơn 50 điểm cơ bản trong 2023, từ đó dẫn đến lãi suất cho vay thế chấp của các ngân hàng tư nhân có thể tăng lên 12,5-13%/năm trong 2023”, VNDirect nhìn nhận. 

Ngoài ra, công ty chứng khoán này còn cho biết họ nhận thấy rủi ro vượt khả năng trả nợ vay ngày càng tăng do giá nhà leo thang và lãi suất vay mua nhà tăng nhanh trong năm 2022-2023. Chúng tôi cho rằng người mua nhà sẽ càng khó tiếp cận với cả căn hộ trung cấp (nhỏ hơn 2.000 USD/m2) tại TP.HCM và Hà Nội, ngay cả với những người có thu nhập trung bình hàng năm gấp đôi (5.500-7.500 USD), với tỉ lệ chi trả trên thu nhập hàng tháng ước tính đã đạt 80-100% vào năm 2022. Hơn nữa, tình hình có thể càng khó khăn hơn vào năm 2023 khi nhiều người mua nhà hết thời gian hưởng ưu đãi lãi vay và phải đối mặt với mức lãi suất đang tăng cao hiện tại. 

Có thể bạn quan tâm 

Những vướng mắc của doanh nghiệp bất động sản