Ký quỹ, bảo lãnh làm khó doanh nghiệp bất động sản

Đó là những khó khăn mà đa số doanh nghiệp bất động sản (DN BĐS)đưa ra tại hội thảo lấy ý kiến dự án Luật kinh doanh BĐS sửa đổi do Bộ Xây dựng, Ủy ban Kinh tếQuốc hội và Đoàn Đại biểu Quốc hội TPHCM tổ chức ngày 4/9 tại TP.HCM.

Luật vô tình "kích" giá BĐS

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), cho biếttại Điều 15 của Dự thảo Luật kinh doanh BĐS, ban soạn thảo đã đưa ra yêu cầu đối với chủ đầu tư dựán BĐS. Theo đó để kinh doanh "phải thực hiện ký quỹ theo quy định của pháp luật về đất đai khiđược Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầutư kinh doanh BĐS". Đồng thời "phải bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đãđược phê duyệt". Dự kiến số tiền ký quỹ chiếm khoảng 30% so với tổng mức đầu tư của dự án. Tuynhiên, nếu theo phương án trên thì không DN nào dám làm dự án mới. Có thể nói đây là quy định bấtkhả thi.

Nếu DN BĐS phải đóng tiền ký quỹ, bảo lãnh thì cả DN lẫn ngườimua nhà đều chịu thiệt. Khách hàng thamquan tại triển lãm BĐS 2014. Ảnh: QUANG HUY

Ông Nguyễn Văn Đực, Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, lo ngại:"Hiện tại, kểcả nhiều DN lớn cũng khó có nguồn tiền để ký quỹ. Nếu quy định điều kiện này thìe rằng trong vài năm tới, DN BĐS trong nước sẽ chết dần. Ngoài tiền sử dụng đất, bồi thường, nayđóng tiền ký quỹ nữa khiến DN "chôn" một khoản vốn không nhỏ. Những khoản tiền này không được tínhlãi, sau đó buộc phải tính vào giá thành sản phẩm nên phần thua thiệt khách hàng sẽ gánh chịu".

Một quy định nữa trong dự thảo luật này đang khiến nhiều DN BĐS lolắng sẽ tạo thêm gánh nặng, đó là chi phí bảo lãnh. Điều 17 dự thảo luật đề xuất chủ đầu tư chỉđược phép ký hợp đồng bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS hình thành trong tương lai khi đã có bảo lãnhcủa tổ chức tài chính hoặc ngân hàng về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ thay nếu xảy ra biếncố.

Ông Nguyễn Viết Tạo, Tổng Giám đốc Công ty CP NVT, cho rằng quyđịnh này nhằm bảo vệ người mua nhà nhưng lại thiếu thực tế. Không ngân hàng nào dám bảo lãnh chomột DN mà nguy cơ rủi ro lớn, nhất là trong bối cảnh BĐS đang khó khăn như hiện nay. Khi không cótổ chức tín dụng, ngân hàng nào đứng ra bảo lãnh lại phát sinh ra một thủ tục hành chính. Phí bảolãnh sẽ được DN cộng thêm chi phí đầu vào. Như vậy quy định trên vô tình kích giá BĐS tăng lên vàngười mua lại chịu thêm thiệt hại.

Nên áp dụng ký quỹ cho từng loại dự án BĐS

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, cho biết với tiền kýquỹ, phải phân biệt rõ ra hai dạng dự án BĐS. Một là những dự án lớn, DN đang phải xin quỹ đất,chưa thực hiện bồi thường thì có thể phải đóng ký quỹ. Nhưng đối với những DN đã bồi thường, nghĩalà DN đã có đất "sạch", giờ họ muốn xây dự án BĐS thì không phải đóng thêm tiền ký quỹ.

Một ý kiến khác cho rằng ký quỹ là quy định cần thiết vì nó bắtbuộc các DN phải có trách nhiệm hơn khi đầu tư vào dự án BĐS, còn vấn đề thực thi phụ thuộc vàonăng lực tài chính của DN và sự hỗ trợ của các ngân hàng. Tuy nhiên, trong tình hình hiện tại thìkhông khả thi vì BĐS vẫn tồn kho cao, vẫn nợ ngân hàng. Nên chăng quy định DN phải đóng tiền sửdụng đất khi nhận dự án để vừa không gây ra tình trạng nợ đọng tiền sử dụng đất, vừa buộc chủ đầutư triển khai dự án.

Về quy định phí bảo lãnh, nhiều DN kiến nghị đây là vấn đề dân sự,không nên bắt buộc mà để DN tự nguyện. Ví dụ dự án mới của DN muốn thu hút người mua nhà, họ có thểchọn đóng phí bảo lãnh để khách hàng an tâm. Nhưng cũng có nhiều DN cảm thấy đủ uy tín, không cầnbảo lãnh mà vẫn đảm bảo sự an tâm cho khách hàng thì tự họ quyết định không cần bảo lãnh.