Kinh nghiệm định giá đất từ tiểu bang Queensland (Australia)

Luật Đất đai (năm 2003) sau gần 10 năm thực hiện đến nay đã và đang bộc lộ nhiều bất cập. Trong đó, khâu định giá đất cũng phần nào gây khó khăn cho công tác quản lý.

Một số quy định về định giá đất ở Queensland

Pháp luật hiện hành về đất đai của Australia (ban hành năm 1994),Đạo luật về Định giá đất đai (năm 2010) và pháp luật liên quan như Luật Bảo vệ môi trường năm 1994…đã tạo thành hệ thống pháp luật đồng bộ trong quản lý quy hoạch đất đai của Queensland.

Ở Queensland, cơ quan định giá cung cấp biểu giá cho tất cả cácloại đất theo thuộc tính của đất có thểđịnh giá được phù hợp với quy định của Đạo luật về Địnhgiá Đất đai năm 2010. Việc định giá đất được tiến hành hàng năm trên toàn tiểu bang (ngoại trừtrường hợp đặc biệt hoặc bất thường) do cơ quan định giá quyết định, sau khi tham khảo ý kiến củachính quyền địa phương, các tập đoàn công nghiệp để quyết định giá đất, trên cơ sở diễn biến củathị trường. Giá trị đất được đánh giá từ ngày 01/10 hàng năm; giá đất được công bố trước ngày 31/3của năm sau và có hiệu lực từ ngày 30/6 của năm ra thông báo.

Nếu đất cần phải được đánh giá lại giữa các kỳ đánh giá hàng năm(ví dụ tái quy hoạch hoặc phân khu), thông báo định giá bổ sung sẽ được công bố sau khi đánh giálại. Việc định giá mới có hiệu lực từ ngày ghi trên thông báo.

Những yếu tố được xem xét khi định giá đất

Cơ sở xác định giá đất trước hết phải tuân theo quy định của phápluật, ngoài ra cần phải tính đến các yếu tố: (i) thông tin nghiên cứu về thị trường; (ii) giá mua,giá bán cho mỗi loại đất (ví dụ như khu dân cư, thương mại, công nghiệp và nông thôn); (iii) xemxét các thuộc tính của đất (đất chưa sử dụng, đất được cải tạo gần đây và đất đã được mua bán trênthị trường…); (iv) xem xét hiện trạng sử dụng đất và quy hoạch đất.

Khi xem xét các thuộc tính của đất cần chú ý đến: Hình dạng, kíchthước của đất; địa hình, cảnh quan và độ cao của đất; Ánh sáng, không khí, tiếng ồn và độ rung; Xóimòn, lũ lụt và thiệt hại lâu dài do biến cố tự nhiên; Những hạn chế do dòng chảy hoặc môi trường;Cỏ dại, sâu bệnh, tiềm năng của đất; Khả năng tiếp cận với đất đai; Tiếp cận với nước và các dịchvụ cần thiết…

Trong quá trình định giá cần thiết phải xem xét các hạn chế tácđộng đến việc sử dụng đất: (i) những hạn chế do quy hoạch sử dụng đất; (ii) vị trí của đường dâytải điện; (iii) nơi đăng ký di sản hoặc đất đai bị ô nhiễm; (iv) rừng bảo hộ, thảm thực vật; (v) vịtrí hệ thống thoát nước, công trình ngầm... Trong hoàn cảnh nhất định, cơ quan định giá có thểtuyên bố một phần nào đó của khu đất có thể được tách ra riêng biệt để định giá.

Phương pháp định giá

Các phương pháp định giá được sử dụng để định giá đất tạiQueensland gồm: Phương pháp định giá theo giá trị của đất không được cải thiện hay không tăng giátrị và phương pháp định giá lợi thế vị trí.

Đất được quy hoạch ở vùng nông thôn thường được sử dụng phương phápđịnh giá giá trị đất không được cải thiện. Tất cả các loại đất khác, bao gồm cả đất quy hoạch nôngthôn dân cư, được định giá bằng cách sử dụng phương pháp định giá lợi thế vị trí. Nếu một khu đấtđược bao phủ bởi hai hay nhiều loại đất thì được xác định theo phương pháp định giá đất chưa đượccải thiện.

Phương pháp định giá theo giá trị của đất không được cải thiện: Đấtnông nghiệp theo quy hoạch được định giá bằng cách sử dụng phương pháp giá trị đất chưa được cảithiện (tức là đất quy hoạch nông thôn của dân cư hoặc tương đương có giá trị như đất phi nôngnghiệp). Đất được xác định là đất nông nghiệp có thể được chuyển đổi sang đất phi nông nghiệp.

Giá trị đất chưa được cải thiện phản ánh giá trị của đất trong tựnhiên và tình trạng thay đổi của đất. Nó là giá trị mà đất nông thôn có thể được dự kiến giao bánvới giá không thay đổi.

Phương pháp lợi thế vị trí: Tất cả đất phi nông nghiệp, bao gồm cảđất quy hoạch nông thôn dân cư, được định giá bằng cách sử dụng phương pháp lợi thế vị trí. Lợi thếvị trí phản ánh đất dự kiến sẽ được bán với giá nào đó trong điều kiện hiện tại, bao gồm đất và cáccông trình trên đất hoặc các vật liệu được sử dụng để cải thiện tính chất vật lý của đất như: đấtđã được làm sạch, đất đã được cải thiện khả năng sinh lợi hoặc đất đã được cải thiện cấu trúc đất;đất đã được khắc phục ô nhiễm (nếu đất bị ô nhiễm đất được xác định theo các Đạo luật Bảo vệ môitrường 1994); đất được phục hồi và cải thiện bề mặt hoặc san lấp mặt bằng…

Trừ trường hợp đất được xây dựng nhà ở, nhà xưởng, nhà kho, hàngrào, đập nước và cảnh quan; các công trình nhỏ như, cải tạo đất vườn, tường chắn cho mục đích cảnhquan và cắt tỉa hoặc loại bỏ các cây cho mục đích làm đẹp; xây dựng bể bơi, ao cá, bãi đỗ xe ngầmvà móng/ nền tảng của đường nội bộ và đường lái xe vào… được định giá theo phương pháp giá trị đấtkhông được cải thiện

Định giá đất trong trường hợp đất bị tác động của lũ lụt, lốc xoáy…Những bất lợi của tự nhiên thường xuyên xảy ra tại Queensland. Khi xem xét một định giá đất do mộtsự kiện bất lợi của tự nhiên, cần xem xét một loạt các vấn đề sau: (i) việc sử dụng đất; (ii) cácsự kiện tương tự đã xảy ra trước đây và đã được phản ánh trong việc định giá; (iii) thiệt hại vậtchất đối với đất đai; (iv) mức độ, phạm vi và thời gian ngập lụt; (v) thời điểm xảy ra các thiệthại hoặc mất giá trị cho đất; (vi) nguy cơ hoặc dự đoán của sự kiện xảy ra một lần nữa; (vii)khoảng thời gian trước khi đất có thể được đưa trở lại sản xuất đầy đủ; (viii) những tác động ngắnhạn và dài hạn của sự kiện, bao gồm các tác động cho trồng trọt và các ngành công nghiệp chính kháctrên cơ sở hạ tầng.

Các loại thông báo định giá

Định giá hàng năm được ban hành trước ngày 31/3 mỗi năm (trừ trườnghợp đặc biệt). Hàng năm, chủ đất có thể nhận được 3 loại thông báo định giá:

(i) Thông báo định giá đất hàng năm (màu xanh): Số tiền định giámới trong thông báo này sẽ được sử dụng làm cơ sở để tính toán giá đất và tính thuế đất (nếu có).Nếu xác định giá trị bao gồm nhiều hơn một thửa đất, số lượng định giá là tổng giá trị của tất cảcác thửa đất kết hợp, bao gồm cả hợp đồng thuê nhà và thửa đất sở hữu hoàn toàn (nếu có).

(ii) Thông báo định giá đất toàn quyền sử dụng (màu nâu): Thông báonày được ban hành nếu các chủ đất sở hữu hoàn toàn. Tuy nhiên, thông báo sẽ chỉ tư vấn cho việcđịnh giá đất sở hữu hoàn toàn. Việc định giá mới trong thông báo này được sử dụng cho các cơ quannhà nước để tính thuế đất (nếu có).

(iii) Thông báo nhà nước định giá thuê đất (màu xanh lá cây): Thôngbáo này chỉ liên quan đến thửa đất mà có thể có một hợp đồng thuê, giấy phép sử dụng đất hoặc chophép chiếm giữ theo Đạo Luật Đất đai năm 1994, xác định giá trị phản ánh tình trạng của đất tạithời điểm bắt đầu cho thuê. Định giá này được sử dụng để tính tiền thuê đất của nhà nước.

Chính quyền địa phương sử dụng định giá đất để làm cơ sở tính toángiá đất. Cơ quan nhà nước sử dụng định giá để tính thuế đất, tiền thuê đất mà Nhà nước cho thuêđất. Thuế sử dụng đất chỉ được trả nếu tổng giá trị theo luật định của tất cả các diện tích đất củabạn vượt quá ngưỡng quy định của pháp luật. Cơ quan nhà nước sẽ liên lạc với chủ sở hữu đất saungày 30/6, nếu chủ sở hữu đất phải nộp thuế đất cho năm tài chính tiếp theo.

Giữa các vùng đất giáp ranh, sự khác biệt trong định giá là phổbiến và xuất phát từ những khác biệt trong phương pháp định giá đất, thuộc tính vật lý của đất, mụcđích sử dụng đất, định giá ưu đãi…

Sử dụng thông tin định giá

Việc thu thập thông tin bất động sản để thực hiện định giá theoluật định phù hợp với định giá đất Đạo luật năm 2010. Sử dụng thông này để duy trì việc triển khaiđánh giá, trong đó bao gồm tên và địa chỉ của chủ sở hữu bất động sản, giá bán và thời điểm bán củamỗi tài sản và định giá được cải thiện hoặc định giá lợi thế vị trí của chủ sở hữu đất. Thông tinđịnh giá được công bố công khai và có thể được mua thông qua các trung tâm kinh doanh và các đại lýcủa dữ liệu bất động sản.

Bài học cho Việt Nam

Từ những những quy định của pháp luật về định giá đất tạiQueensland (Australia) ở trên, có thể rút ra một số bài học kinh nghiệm cho Việt Nam:

Thứ nhất, thời gian định giá đất

Tại Queensland, đất được định giá một năm một lần và theo quy định:Giá trị đất được đánh giá từ ngày 01/10 hàng năm; giá đất được công bố trước ngày 31/3 của năm sauvà có hiệu lực vào ngày 30/6 của năm ra thông báo. Điều này sẽ là phù hợp với nền kinh tế thịtrường khi mà các biến động về giá có thể xảy ra hàng tháng, hàng tuần và có thể hàng ngày. Trênthực tế không chỉ Queensland mà nhiều quốc gia trên thế giới việc định giá bất động sản được tiếnhành hàng năm: Đài Loan, Hàn Quốc… Thời hiệu định giá, thông báo định giá và áp dụng được quy địnhvà công khai.

Thứ hai, phương pháp định giá đất

Về lý thuyết có nhiều phương pháp định giá nhưng các phương phápđịnh giá đất ở Việt Nam hiện đang được sử dụng:

(i) Phương pháp so sánh trực tiếp: xác định mức giá thông qua việctiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường củaloại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố vàvị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.

(ii) Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tínhbằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãisuất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửiVND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệmcao nhất trên địa bàn.

Trên thực tế kể cả hai phương pháp này rất khó áp dụng vì các tiêuchí phân loại chưa rõ; việc xác định mức thu nhập thuần trên một đơn vị diện tích so với lãi suấttiền gửi là rất khó khăn. Như vậy, việc nghiên cứu áp dụng các phương pháp định giá từ Queenslandcó thể sẽ đơn giản hơn (phương pháp định giá theo giá trị của đất không được cải thiện hay khôngtăng giá trị áp dụng cho đất nông nghiệp và phương pháp định giá lợi thế vị trí), sẽ được áp dụngcho định giá các loại đất khác kể cả đất dân cư nông thôn.

Thứ ba, định giá đất giáp ranh

Sự khác biệt trong định giá giữa các vùng đất giáp ranh là tất yếu.Các yếu tố dẫn đến sự khác biệt là do sự khác biệt về: (i) phương pháp định giá; (ii) thuộc tínhvật lý của đất; (iii) những hạn chế về việc sử dụng đất; (iv) mục đích sử dụng đất; (v) định giá ưuđãi. Ở Việt Nam, sự khác biệt trong định giá giữa các vùng giáp gianh hoặc giữa các thửa đất trongcùng một lô đất lại do các quyết định hành chính, giá đất Hà Nội hơn giá đất giáp ranh với Hưng Yênhoặc Vĩnh Yên. Kinh nghiệm Queensland có thể tham khảo; cần xây dựng một bản đồ quy hoạch đất riêngbiệt độc lập so với bản đồ hành chính, trên đó chỉ rõ các vùng đất, các thuộc tính của đất và bảnggiá đất được áp dụng.

Thứ tư, thông tin về định giá

Ngay từ những quy định chung về định giá đất đến phương pháp địnhgiá, những thông báo về giá đất đều được công khai tạo tính minh bạch trong thông tin về đất đai.Các thông tin được đến với công chúng một cách công khai sẽ giảm thiểu những khiếu kiện, hạn chếnhững tiêu cực trong quản lý và sử dụng đất, chống thất thoát ngân sách, giảm thiểu bức xúc trongdân chúng và bình ổn xã hội. Việc sử dụng các thông tin giúp cơ quan quản lý nhà nước có các biệnpháp tổ chức, quản lý hữu hiệu nguồn tài sản hữu hạn - đất đai.

Một bản đồ quy hoạch đất chi tiết hoàn toàn có thể thực hiện đượctrong điều kiện hiện nay theo đó một bảng giá có thể được xác lập đến từng chủ sở hữu đất, khi màkhoa học, công nghệ và các công cụ hỗ trợ phát triển như hiện nay. Trên thực tế nhiều quốc gia trênthế giới một bản đồ đất đai đã được đưa công khai trên trang web và mọi thông tin về một ô đất, lôđất đều có thể được cung cấp bởi cơ quan quản lý về đất và công khai.

Thứ năm, giải quyết các khiếu nại về định giáđất

Một khi các định giá đất đã được công khai đến các chủ sở hữu đấtngay từ khi đất được định giá và những khiếu nại được thực hiện ngay sau khi nhận được thông báo sẽgiúp giảm thiểu các khiếu kiện về đất đai vốn đang vô cùng phức tạp ở Việt Nam.

Tóm lại, từ những nghiên cứu về định giá đất ở Queensland đã rút rađược 5 bài học kinh nghiệm cho Việt Nam trên các góc độ: (i) thời gian định giá đất; (ii) phươngpháp định giá đất; (iii) định giá đất giáp gianh; (iv) thông tin định giá đất; (v) giải quyết khiếunại về giá đất. Những kinh nghiệm này có thể áp dụng cho Việt Nam để tổ chức, quản lý và sử dụnghiệu quả nguồn tài nguyên hữu hạn của chúng ta.

TS. Ngô Văn Hiền - Học Viện Tài Chính

Nguồn Báo Xây dựng